A ficha técnica da habitação (FTH) descreve uma casa tal como foi construída: profissionais, áreas, materiais, instalações, plantas e garantia. Foi criada pelo Decreto-Lei n.º 68/2004 e é obrigatória nas casas construídas, reconstruídas ou ampliadas a partir de 30 de março de 2004. Desde 1 de janeiro de 2024, o Decreto-Lei n.º 10/2024 deixou de a exigir na escritura, mas a obrigação de a ter mantém-se. O proprietário que a perdeu pede uma segunda via à câmara municipal ou ao promotor. Antes disso, há uma verificação que qualquer comprador faz sozinho: comparar a área da certidão permanente com a da caderneta predial. A inspeção Simplex Safe da InspectOS, uma revisão técnica com mais de 150 pontos de verificação, compara no local as áreas, a divisão interior e os elementos à vista com o que os documentos descrevem.
Índice
- Como detetar obras não declaradas com dois documentos online?
- O que é a ficha técnica da habitação e quando é obrigatória?
- O que diz uma ficha técnica da habitação e o que deve ler nela?
- Quem entrega a ficha técnica depois do DL 10 de 2024?
- Como se pede a segunda via, e se a casa não tiver ficha técnica?
- O que substituiu a verificação municipal da utilização?
- Os bancos ainda pedem a ficha técnica?
- O que fazer quando os documentos não batem certo?
- Perguntas Frequentes
- Conclusão
Como detetar obras não declaradas com dois documentos online?
A divergência de áreas entre certidão permanente e caderneta predial é tolerada até 10% no prédio urbano (Art. 28.º-A do Código do Registo Predial).
A matriz predial congela a geometria do imóvel no momento em que foi inscrita. Se alguém fechou uma varanda, converteu uma garagem ou acrescentou um piso sem comunicar nada, a caderneta continua a descrever o imóvel anterior às obras. A certidão permanente, emitida pela Conservatória do Registo Predial, descreve o prédio tal como está registado. Quando as duas descrições divergem, alguma coisa mudou entre elas.
O Art. 28.º-A do Código do Registo Predial fixa as margens: até 10% no prédio urbano, até 20% no prédio rústico sem cadastro geométrico e até 5% no rústico com cadastro. Acima da tolerância, a harmonização é exigida antes de a escritura poder avançar. O comprador que faz esta comparação antes do contrato-promessa (CPCV) descobre, por 15€ de certidão e uma caderneta gratuita no Portal das Finanças, aquilo que de outra forma só apareceria no balcão do notário.
A comparação não prova ilegalidade. Prova divergência, e a divergência é o sinal que justifica olhar para o resto: a licença de utilização, o processo camarário e o estado físico do que foi construído. Uma casa com 12% de área a mais do que a matriz declara provavelmente teve obras que ninguém registou. Podem estar legalizadas, podem estar por legalizar, e a diferença entre as duas hipóteses vale dinheiro.
O que é a ficha técnica da habitação e quando é obrigatória?
A ficha técnica da habitação é obrigatória para imóveis construídos, reconstruídos ou ampliados após 30 de março de 2004, sob o Decreto-Lei n.º 68/2004.
O Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março (DL 68/2004) criou a ficha técnica da habitação como descritivo das características técnicas e funcionais do imóvel à data da conclusão da obra. Identifica o promotor, o projetista, o diretor de obra e o empreiteiro, lista os materiais aplicados, os sistemas de infraestruturas, os equipamentos instalados e as garantias associadas. Foi pensada para ser o manual de instruções do edifício, o documento que responde à pergunta "o que está dentro destas paredes" sem abrir nenhuma.
A obrigação tem uma data de corte e é essa data que decide quase tudo. Aplica-se a imóveis cuja construção, reconstrução ou ampliação tenha ocorrido a partir de 30 de março de 2004. O artigo 2.º, n.º 2, do DL 68/2004 prevê duas exceções: ficam de fora os prédios anteriores ao RGEU de 1951 e os que já tinham licença de utilização, emitida ou pedida, quando o decreto entrou em vigor. Um prédio de 1978 nunca teve ficha técnica e não é irregular por isso. Um apartamento entregue em 2019 devia ter uma, e a sua ausência é uma pergunta por responder.
Para o comprador, o valor da FTH está no que ela permite comparar. O documento diz o que foi construído e com que materiais; a visita mostra o que lá está hoje. Divergências entre os dois estados descrevem obras posteriores, substituições de equipamento ou alterações de compartimentação, que é exatamente a informação que desaparece de uma venda quando ninguém entrega o documento.
O que diz uma ficha técnica da habitação e o que deve ler nela?
O conteúdo está fixado na lei, e quem compra deve ler sobretudo as áreas, as plantas e a garantia.
O conteúdo está fixado no artigo 7.º do DL 68/2004, e o modelo oficial foi aprovado pela Portaria n.º 817/2004, de 16 de julho. Agrupado em seis blocos, cada um responde a uma pergunta diferente.
| Bloco | O que contém | O que o comprador confirma | | --- | --- | --- | | Profissionais | Construtor e registo no IMPIC, autores dos projetos de arquitetura e de estruturas, técnico responsável pela obra, promotor | Quem responde pela obra | | Prédio | Localização, artigo matricial, número e data da licença de utilização, pisos, elevadores, estacionamento, fundações, estrutura e cobertura | Que o número da licença coincide com o que o vendedor apresenta | | Fração ou moradia | Área bruta da habitação, área bruta do fogo, área útil do fogo e área útil de cada compartimento | Que as áreas batem certo com a caderneta, a certidão e a fita métrica | | Materiais e instalações | Paredes simples ou duplas, isolamento térmico e acústico, cobertura, impermeabilização, água, esgotos, gás, eletricidade e climatização | Que o que está à vista corresponde ao declarado | | Plantas | Plantas simplificadas da habitação e de cada rede | Que a divisão interior é a original | | Garantia e regras | Garantia da habitação e como a acionar, regras do condomínio, manutenção de equipamentos especiais | A quem reclamar um defeito |
Para quem compra, as linhas que mais contam são as áreas e as plantas. Uma divisão que aparece na visita e não está na planta aponta para uma alteração posterior à obra.
Quem entrega a ficha técnica depois do DL 10 de 2024?
Desde 1 de janeiro de 2024, o DL 10/2024 retirou a entrega da ficha técnica e da licença de utilização do momento da escritura; a obrigação de a possuir mantém-se.
Até 2024, a escritura funcionava como um posto de controlo. O notário verificava a existência de licença de utilização, e a ficha técnica acompanhava a transmissão. O DL 10/2024 acabou com esse posto de controlo. Desde 1 de janeiro de 2024, o notário deixou de verificar a legalidade urbanística do imóvel, e nem a FTH nem a licença de utilização são exigidas para outorgar a escritura.
O que mudou foi o momento da verificação, não a obrigação de fundo. Um imóvel posterior a março de 2004 continua a dever ter ficha técnica ao abrigo do DL 68/2004, e um imóvel que precise de licença de utilização continua a precisar dela para ser legal, financiável e revendável. Deixou apenas de haver um funcionário público a confirmá-lo antes de o dinheiro mudar de mãos. O nosso guia do Simplex Urbanístico explica a alteração completa e o que ela mudou para o comprador.
Uma nota de calendário. O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio (DL 108/2026), voltou a alterar o RJUE e entrou em vigor a 1 de outubro de 2026, depois de adiado pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho. Desde essa data, o profissional que titula a venda (notário, conservador, advogado ou solicitador) tem de fazer constar a situação do título urbanístico: que o título existe e é apresentado, que o vendedor declara possuí-lo, ou que declara não o ter. Sem essa menção, o negócio pode vir a ser anulado. A ficha técnica continua fora da escritura, e ninguém verifica se o que foi construído corresponde ao que foi autorizado. Convém também não confundir dois documentos que o novo regime aproxima: o título urbanístico diz que a construção foi legalmente autorizada, a licença de utilização diz que o edifício pode ser ocupado. O guia do título urbanístico e do DL 108/2026 explica as três declarações.
A consequência financeira do que fica por verificar tem valores conhecidos. A ocupação de um imóvel sem licença de utilização é contraordenação ao abrigo do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), com coimas de 498,80€ a 99.759,58€ para pessoas singulares e até 249.398,95€ para pessoas coletivas. A legalização de obras já feitas, quando é possível, acresce a esse risco: muros entre 750€ e 1.400€, anexos entre 850€ e 1.500€, ou 2.000€ a 8.000€ num anexo corrente de 50 m², obras de alteração numa moradia entre 2.500€ e 4.000€, e a legalização de uma construção ilegal entre 5.500€ e 7.000€, com taxas municipais que variam por regulamento (habitissimo e práticas de licenciamento, julho de 2026).
Como se pede a segunda via, e se a casa não tiver ficha técnica?
A segunda via pede-se à câmara onde correu o licenciamento ou ao promotor, e a taxa varia de câmara para câmara.
O promotor tem de depositar um exemplar na câmara municipal e de guardar o seu arquivo durante pelo menos 10 anos (artigo 5.º do DL 68/2004). Em caso de perda, o proprietário pede a segunda via a um dos dois (artigo 10.º). Antes da escritura, o proprietário ainda é o vendedor. Peça-lhe que faça o pedido, ou que assine uma autorização para o fazer em seu nome.
| Câmara | Custo da segunda via | Fonte | | --- | --- | --- | | Lisboa | 42,75€ pelas quatro primeiras folhas, 2,40€ por folha extra | Serviço "Certidão / Cópia certificada", outubro de 2026 | | Ponta do Sol | 20,00€ | Câmara Municipal de Ponta do Sol, emissão de 2.ª via, outubro de 2026 | | Maia | Consulta gratuita no Arquivo Municipal | Diretório de serviços, agosto de 2026 |
As taxas são de cada câmara e mudam com as tabelas anuais. Confirme no site da câmara antes de pedir.
Quando a ficha não aparece, há três situações.
A casa está fora do regime. Os prédios anteriores ao RGEU não precisam de ficha técnica. O mesmo vale para os que já tinham licença de utilização, emitida ou pedida, quando o DL 68/2004 entrou em vigor. A descrição técnica tem de vir da licença, das plantas do processo de obra na câmara e de uma inspeção ao local.
A casa devia ter ficha e o vendedor perdeu-a. É o caso mais comum. A segunda via resolve, se o exemplar estiver depositado na câmara ou no arquivo do promotor.
Nem a câmara nem o promotor a têm. Peça o processo de obra e as telas finais, que mostram o que foi aprovado no fim da obra. Sem ficha nem telas, ninguém descreveu por escrito como a casa foi construída. O que está à vista passa a ser uma pergunta para a inspeção técnica; o que está dentro das paredes fica por documentar.
O banco do comprador pode pedir a ficha técnica antes de aprovar o crédito, como explica a secção sobre os bancos. Resolva a falta antes do CPCV, enquanto o sinal ainda não foi entregue.
O que substituiu a verificação municipal da utilização?
O DL 10/2024 faz assentar a utilização do edifício num termo de responsabilidade subscrito pelo diretor de obra ou de fiscalização.
O DL 10/2024 não deixou um vazio, deixou um mecanismo diferente. Esse regime faz depender a utilização do edifício de um termo de responsabilidade subscrito pelo diretor de obra ou pelo diretor de fiscalização, acompanhado das telas finais sempre que a obra executada divergiu do projeto aprovado. A Portaria n.º 71-A/2024 aprovou os modelos desses termos; desde 1 de outubro de 2026, os modelos dos procedimentos urbanísticos constam da Portaria n.º 320/2026/1.
O ponto prático para quem compra é este: cada termo de responsabilidade transporta um código de verificação de competência profissional, emitido através do SIGOE, o sistema da Ordem dos Engenheiros. O código é verificável por terceiros. Ou seja, o documento que hoje sustenta a utilização legal de um edifício é uma autocertificação do profissional responsável pela obra, e a única coisa que um comprador pode confirmar de forma independente é se quem a assinou tinha competência para o fazer.
Não é uma acusação a nenhuma profissão. É uma descrição de como o processo passou a funcionar: a verificação prévia do município deu lugar a uma declaração de quem executou, e a verificação passou a ser possível apenas depois, por quem tiver interesse em fazê-la. Um engenheiro inscrito na Ordem dos Engenheiros que confira o termo, valide o código SIGOE e compare as telas finais com o que está construído fecha a distância entre o papel e o edifício.
Convém somar a isto o que a câmara continua a poder fazer. A fiscalização municipal mantém-se ativa a todo o tempo, e uma obra sem título urbanístico continua a poder ser objeto de processo anos depois da compra, já com o comprador como proprietário.
Os bancos ainda pedem a ficha técnica?
Desde 1 de janeiro de 2024 nem a FTH nem a licença são legalmente exigidas na escritura ou no crédito, mas os bancos podem continuar a pedi-las.
Aqui há uma confusão que vale a pena desfazer, porque circula nos dois sentidos. Não é verdade que os bancos exijam a ficha técnica por imposição legal, e também não é verdade que tenham deixado de a pedir. Desde 1 de janeiro de 2024, nem a ficha técnica nem a licença de utilização são legalmente exigíveis na escritura nem no pedido de financiamento. O Banco de Portugal esclarece que as instituições continuam livres de pedir qualquer um dos documentos antes de assinar, como garantia do crédito, e que cada banco decide por si (posição do Banco de Portugal noticiada pelo idealista/news e pelo Doutor Finanças).
Na prática, muitos bancos pedem. Para o comprador isso significa que um imóvel sem ficha técnica pode chegar ao fim do processo e travar na aprovação do crédito, semanas depois do CPCV, com o sinal já entregue. A verificação documental pertence à fase anterior à assinatura, e não à fase em que o dinheiro já está comprometido.
Antes de assinar o CPCV, confirme o que os documentos deixaram de garantir. A inspeção Simplex Safe, uma revisão técnica e não uma garantia de legalidade, confere o termo de responsabilidade e o seu código SIGOE e compara no local o construído com o descrito, por uma fração da coima de 498,80€ a 99.759,58€ por ocupação sem licença (RJUE).
→ Agendar inspeção Simplex Safe · obtenha um orçamento em inspectos.pt/inspecoes-residenciais
O que fazer quando os documentos não batem certo?
O sinal fica em risco a partir da assinatura do CPCV (Art. 442.º), pelo que a verificação documental pertence à janela entre proposta e contrato.
A ordem das verificações importa mais do que a lista. Comece pelos dois documentos que se obtêm sem sair de casa: certidão permanente e caderneta predial, comparando descrição, áreas e ónus. Passe depois ao processo camarário: licença de utilização quando aplicável, ficha técnica para imóveis posteriores a março de 2004, termo de responsabilidade e telas finais para obras recentes. Feche com a verificação física, que é a única que responde à pergunta que os documentos nunca respondem: o que foi construído está bem construído. A checklist pré-compra organiza as três camadas por ordem.
O calendário é a parte que os compradores perdem. O sinal entregue no CPCV fica exposto a partir da assinatura: pelo Art. 442.º do Código Civil, se o comprador não cumprir, o vendedor fica com o sinal, e se o vendedor não cumprir, o comprador pode exigir o sinal em dobro, salvo o que o contrato disponha. Sempre que possível, faça a inspeção antes de assinar uma reserva vinculativa ou o CPCV. As conclusões podem fundamentar pedidos de reparação, a negociação do preço e as condições do contrato. O seu advogado deve aconselhá-lo sobre os seus direitos e sobre uma eventual condição de inspeção no contrato. O nosso guia sobre o sinal no CPCV detalha a mecânica dos dois lados, e o guia do CPCV explica o que deve constar do contrato.
Encontrada uma divergência, há três saídas e todas dependem de a ter encontrado a tempo. Exigir a regularização ao vendedor antes da escritura, com prazo escrito no CPCV. Renegociar o preço contra o custo estimado da legalização, que num anexo corrente fica entre 2.000€ e 8.000€. Ou sair, sem sinal entregue e sem discussão.
Para informação de compra e ferramentas públicas sobre custos e oportunidades de imóveis, o RealOS, uma empresa irmã no grupo Skaler, tem ferramentas online gratuitas. → realos.pt
Perguntas Frequentes
O que é a ficha técnica da habitação?
É o documento descritivo das características técnicas e funcionais de um imóvel à data da conclusão da obra, criado pelo Decreto-Lei n.º 68/2004. Identifica promotor, projetista, diretor de obra e empreiteiro, e lista materiais, infraestruturas, equipamentos e garantias. Serve para comparar o que foi construído com o que existe hoje no imóvel.
Quando é obrigatória a ficha técnica da habitação?
Para imóveis construídos, reconstruídos ou ampliados a partir de 30 de março de 2004, ao abrigo do DL 68/2004. Imóveis anteriores a essa data nunca tiveram ficha técnica e não são irregulares por isso. A obrigação de a possuir manteve-se depois do DL 10/2024; o que caiu foi a entrega no momento da escritura.
Como pedir a segunda via da ficha técnica da habitação?
Pede-se na câmara municipal do concelho onde o imóvel se situa, onde o exemplar original foi depositado, ou ao promotor da obra se este ainda existir. Prazos e taxas variam conforme o regulamento municipal. Antes da escritura, o pedido cabe ao proprietário, que ainda é o vendedor, ou a quem tenha a sua autorização. Vale a pena fazê-lo antes do CPCV, porque um pedido em curso não impede a assinatura mas também não a informa.
Quanto custa a segunda via da ficha técnica?
Depende da câmara. Em Lisboa, custa 42,75€ pelas quatro primeiras folhas e 2,40€ por folha extra (outubro de 2026). Noutras câmaras o valor é diferente e está na tabela de taxas de cada uma.
Posso vender uma casa sem ficha técnica?
Desde 1 de janeiro de 2024, a escritura pode ser outorgada sem ela, porque o DL 10/2024 retirou essa verificação do momento da transmissão. Isso não elimina a obrigação de fundo para imóveis posteriores a março de 2004, e o banco do comprador pode continuar a pedir o documento antes de aprovar o crédito, o que pode travar a operação já com o sinal entregue. Desde 1 de outubro de 2026, a escritura tem de mencionar a situação do título urbanístico, mas não a ficha técnica.
O que significa uma divergência de áreas entre a certidão e a caderneta?
Significa que as duas descrições do imóvel deixaram de coincidir, quase sempre porque houve obras que uma delas não registou. O Art. 28.º-A do Código do Registo Predial tolera até 10% no prédio urbano; acima disso é necessário harmonizar antes da escritura. A divergência não prova ilegalidade, mas justifica verificar licença, processo camarário e estado físico da obra.
Conclusão
A ficha técnica da habitação não desapareceu: deixou de lhe ser entregue. O mesmo aconteceu com a verificação municipal da legalidade urbanística, substituída por um termo de responsabilidade que o profissional da obra assina e que só um terceiro interessado vai conferir. A verificação passou a ser tarefa do comprador, e as coimas do RJUE por ocupação sem licença começam nos 498,80€ e vão até 99.759,58€. A comparação de áreas entre certidão e caderneta custa uma tarde e apanha o primeiro sinal. A verificação do que está construído exige um engenheiro no local, antes do CPCV, enquanto o sinal ainda é seu.
→ Agendar inspeção Simplex Safe · obtenha um orçamento em inspectos.pt/inspecoes-residenciais
Atualizado outubro 2026 | Revisto pela Equipa de Engenharia InspectOS, engenheiros com inscrição na Ordem dos Engenheiros | InspectOS Portugal
Fontes
- Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março, artigos 2.º, 5.º, 7.º e 10.º
- Portaria n.º 817/2004, de 16 de julho (modelo da ficha técnica)
- Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro
- Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio
- Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho
- RJUE (Decreto-Lei n.º 555/99, na redação do DL 10/2024 e do DL 108/2026)
- Portaria n.º 71-A/2024 e Portaria n.º 320/2026/1
- Código do Registo Predial, Art. 28.º-A
- Código Civil, Art. 442.º
- SIGOE, Ordem dos Engenheiros
- Posição do Banco de Portugal sobre a exigência de documentos pelos bancos, noticiada pelo idealista/news e Doutor Finanças
- habitissimo e práticas de licenciamento, custos de legalização, julho de 2026
- Câmaras Municipais de Lisboa, Ponta do Sol e Maia, serviços e taxas de segunda via da ficha técnica, outubro de 2026