Há uma verificação que qualquer comprador pode fazer sozinho, online, no mesmo dia em que visita o imóvel: comparar a área descrita na certidão permanente com a área inscrita na caderneta predial. O Código do Registo Predial tolera uma divergência até 10% no prédio urbano (Art. 28.º-A). Acima disso, é preciso harmonizar antes da escritura, e a divergência costuma significar uma coisa: houve obras. A ficha técnica da habitação (FTH) é o documento que deveria descrever essas obras, e desde o Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (DL 10/2024) deixou de ser entregue no momento da escritura. O comprador que a queira tem de ir buscá-la. A inspeção Simplex Safe verifica no local o que os documentos deixaram de garantir.
Índice
- Como detetar obras não declaradas com dois documentos online
- O que é a ficha técnica da habitação e quando é obrigatória?
- Quem entrega a ficha técnica depois do DL 10 de 2024?
- O que substituiu a verificação municipal: o termo de responsabilidade
- Os bancos ainda pedem a ficha técnica?
- O que fazer quando os documentos não batem certo
- Perguntas Frequentes
- Conclusão
Como detetar obras não declaradas com dois documentos online
A divergência de áreas entre certidão permanente e caderneta predial é tolerada até 10% no prédio urbano (Art. 28.º-A do Código do Registo Predial).
A matriz predial congela a geometria do imóvel no momento em que foi inscrita. Se alguém fechou uma varanda, converteu uma garagem ou acrescentou um piso sem comunicar nada, a caderneta continua a descrever o imóvel anterior às obras. A certidão permanente, emitida pela Conservatória do Registo Predial, descreve o prédio tal como está registado. Quando as duas descrições divergem, alguma coisa mudou entre elas.
O Art. 28.º-A do Código do Registo Predial fixa as margens: até 10% no prédio urbano, até 20% no prédio rústico sem cadastro geométrico e até 5% no rústico com cadastro. Acima da tolerância, a harmonização é exigida antes de a escritura poder avançar. O comprador que faz esta comparação antes do contrato-promessa (CPCV) descobre, por 15€ de certidão e uma caderneta gratuita no Portal das Finanças, aquilo que de outra forma só apareceria no balcão do notário.
A comparação não prova ilegalidade. Prova divergência, e a divergência é o sinal que justifica olhar para o resto: a licença de utilização, o processo camarário e o estado físico do que foi construído. Uma casa com 12% de área a mais do que a matriz declara teve obras que ninguém registou. Podem estar legalizadas, podem estar por legalizar, e a diferença entre as duas hipóteses vale dinheiro.
O que é a ficha técnica da habitação e quando é obrigatória?
A ficha técnica da habitação é obrigatória para imóveis construídos, reconstruídos ou ampliados após 30 de março de 2004, sob o Decreto-Lei n.º 68/2004.
O Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março (DL 68/2004) criou a ficha técnica da habitação como descritivo das características técnicas e funcionais do imóvel à data da conclusão da obra. Identifica o promotor, o projetista, o diretor de obra e o empreiteiro, lista os materiais aplicados, os sistemas de infraestruturas, os equipamentos instalados e as garantias associadas. Foi pensada para ser o manual de instruções do edifício, o documento que responde à pergunta "o que está dentro destas paredes" sem abrir nenhuma.
A obrigação tem uma data de corte e é essa data que decide quase tudo. Aplica-se a imóveis cuja construção, reconstrução ou ampliação tenha ocorrido a partir de 30 de março de 2004. Um prédio de 1978 nunca teve ficha técnica e não é irregular por isso. Um apartamento entregue em 2019 devia ter uma, e a sua ausência é uma pergunta por responder.
Para o comprador, o valor da FTH está no que ela permite comparar. O documento diz o que foi construído e com que materiais; a visita mostra o que lá está hoje. Divergências entre os dois estados descrevem obras posteriores, substituições de equipamento ou alterações de compartimentação, que é exatamente a informação que desaparece de uma venda quando ninguém entrega o documento.
Quem entrega a ficha técnica depois do DL 10 de 2024?
Desde 1 de janeiro de 2024, o DL 10/2024 retirou a entrega da ficha técnica e da licença de utilização do momento da escritura; a obrigação de a possuir mantém-se.
Até 2024, a escritura funcionava como um posto de controlo. O notário verificava a existência de licença de utilização, e a ficha técnica acompanhava a transmissão. O DL 10/2024 acabou com esse posto de controlo. Desde 1 de janeiro de 2024, o notário deixou de verificar a legalidade urbanística do imóvel, e nem a FTH nem a licença de utilização são exigidas para outorgar a escritura.
O que mudou foi o momento da verificação, não a obrigação de fundo. Um imóvel posterior a março de 2004 continua a dever ter ficha técnica ao abrigo do DL 68/2004, e um imóvel que precise de licença de utilização continua a precisar dela para ser legal, financiável e revendável. Deixou apenas de haver um funcionário público a confirmá-lo antes de o dinheiro mudar de mãos. O nosso guia do Simplex Urbanístico explica a alteração completa e o que ela transferiu para o comprador.
Uma nota de calendário para quem vender ou herdar ainda este ano. O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio (DL 108/2026) vai voltar a alterar o RJUE, mas a sua entrada em vigor foi adiada para 1 de outubro de 2026 pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho. Até 30 de setembro de 2026 aplica-se o RJUE na redação anterior, ou seja, o regime do DL 10/2024 descrito acima. Vale a pena desde já não confundir dois documentos que o novo regime aproxima: o título urbanístico diz que a construção foi legalmente autorizada, a licença de utilização diz que o edifício pode ser ocupado.
Quem quiser a ficha técnica pede uma segunda via na câmara municipal do concelho onde o imóvel se situa, onde o original ficou depositado, ou ao promotor da obra caso ainda exista. O prazo e o custo variam por regulamento municipal. O que não varia é o efeito de não a pedir: a compra avança sem qualquer descrição técnica do que está a ser comprado.
A consequência financeira do que fica por verificar tem valores conhecidos. A ocupação de um imóvel sem licença de utilização é contraordenação ao abrigo do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), com coimas de 498,80€ a 99.759,58€ para pessoas singulares e até 249.398,95€ para pessoas coletivas. A legalização de obras já feitas, quando é possível, acresce a esse risco: muros entre 750€ e 1.400€, anexos entre 850€ e 1.500€, ou 2.000€ a 8.000€ num anexo corrente de 50 m², obras de alteração numa moradia entre 2.500€ e 4.000€, e a legalização de uma construção ilegal entre 5.500€ e 7.000€, com taxas municipais que variam por regulamento (habitissimo e práticas de licenciamento, julho de 2026).
O que substituiu a verificação municipal: o termo de responsabilidade
O DL 10/2024 faz assentar a utilização do edifício num termo de responsabilidade subscrito pelo diretor de obra ou de fiscalização.
O DL 10/2024 não deixou um vazio, deixou um mecanismo diferente. O DL 10/2024 faz depender a utilização do edifício de um termo de responsabilidade subscrito pelo diretor de obra ou pelo diretor de fiscalização, acompanhado das telas finais sempre que a obra executada divergiu do projeto aprovado. A Portaria n.º 71-A/2024 aprovou os modelos desses termos.
O ponto prático para quem compra é este: cada termo de responsabilidade transporta um código de verificação de competência profissional, emitido através do SIGOE, o sistema da Ordem dos Engenheiros. O código é verificável por terceiros. Ou seja, o documento que hoje sustenta a utilização legal de um edifício é uma autocertificação do profissional responsável pela obra, e a única coisa que um comprador pode confirmar de forma independente é se quem a assinou tinha competência para o fazer.
Não é uma acusação a nenhuma profissão. É uma descrição de como o processo passou a funcionar: a verificação prévia do município deu lugar a uma declaração de quem executou, e a verificação passou a ser possível apenas depois, por quem tiver interesse em fazê-la. Um engenheiro inscrito na Ordem dos Engenheiros que confira o termo, valide o código SIGOE e compare as telas finais com o que está construído fecha a distância entre o papel e o edifício.
Convém somar a isto o que a câmara continua a poder fazer. A fiscalização municipal mantém-se ativa a todo o tempo, e uma obra sem título urbanístico continua a poder ser objeto de processo anos depois da compra, já com o comprador como proprietário.
Os bancos ainda pedem a ficha técnica?
Desde 1 de janeiro de 2024 nem a FTH nem a licença são legalmente exigidas na escritura ou no crédito, mas os bancos podem continuar a pedi-las.
Aqui há uma confusão que vale a pena desfazer, porque circula nos dois sentidos. Não é verdade que os bancos exijam a ficha técnica por imposição legal, e também não é verdade que tenham deixado de a pedir. Desde 1 de janeiro de 2024, nem a ficha técnica nem a licença de utilização são legalmente exigíveis na escritura nem no pedido de financiamento. O Banco de Portugal esclarece que as instituições continuam livres de pedir qualquer um dos documentos antes de assinar, como garantia do crédito, e que cada banco decide por si (posição do Banco de Portugal noticiada pelo idealista/news e pelo Doutor Finanças).
Na prática, muitos bancos pedem. Para o comprador isso significa que um imóvel sem ficha técnica pode chegar ao fim do processo e travar na aprovação do crédito, semanas depois do CPCV, com o sinal já entregue. A verificação documental pertence à fase anterior à assinatura, e não à fase em que o dinheiro já está comprometido.
Antes de assinar o CPCV, confirme o que os documentos deixaram de garantir. A inspeção Simplex Safe verifica no local a conformidade urbanística, o termo de responsabilidade e o seu código SIGOE, e compara o construído com o descrito, por uma fração da coima de 498,80€ a 99.759,58€ por ocupação sem licença (RJUE).
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O que fazer quando os documentos não batem certo
O sinal fica em risco a partir da assinatura do CPCV (Art. 442.º), pelo que a verificação documental pertence à janela entre proposta e contrato.
A ordem das verificações importa mais do que a lista. Comece pelos dois documentos que se obtêm sem sair de casa: certidão permanente e caderneta predial, comparando descrição, áreas e ónus. Passe depois ao processo camarário: licença de utilização quando aplicável, ficha técnica para imóveis posteriores a março de 2004, termo de responsabilidade e telas finais para obras recentes. Feche com a verificação física, que é a única que responde à pergunta que os documentos nunca respondem: o que foi construído está bem construído. A checklist pré-compra organiza as três camadas por ordem.
O calendário é a parte que os compradores perdem. O sinal entregue no CPCV fica exposto a partir da assinatura: o Art. 442.º do Código Civil determina que o comprador que desiste perde o sinal e o vendedor que desiste o devolve em dobro. Depois de assinar, uma divergência de áreas ou uma obra por legalizar deixa de ser matéria de negociação e passa a ser matéria de prejuízo. O nosso guia sobre o sinal no CPCV detalha a mecânica dos dois lados, e o guia do CPCV explica o que deve constar do contrato.
Encontrada uma divergência, há três saídas e todas dependem de a ter encontrado a tempo. Exigir a regularização ao vendedor antes da escritura, com prazo escrito no CPCV. Renegociar o preço contra o custo estimado da legalização, que num anexo corrente fica entre 2.000€ e 8.000€. Ou sair, sem sinal entregue e sem discussão.
Precisa de due diligence documental antes da inspeção? O HomeOS dá-lhe a análise jurídica e de avaliação antes de um inspetor físico visitar o imóvel. → realos.pt
Perguntas Frequentes
O que é a ficha técnica da habitação?
É o documento descritivo das características técnicas e funcionais de um imóvel à data da conclusão da obra, criado pelo Decreto-Lei n.º 68/2004. Identifica promotor, projetista, diretor de obra e empreiteiro, e lista materiais, infraestruturas, equipamentos e garantias. Serve para comparar o que foi construído com o que existe hoje no imóvel.
Quando é obrigatória a ficha técnica da habitação?
Para imóveis construídos, reconstruídos ou ampliados a partir de 30 de março de 2004, ao abrigo do DL 68/2004. Imóveis anteriores a essa data nunca tiveram ficha técnica e não são irregulares por isso. A obrigação de a possuir manteve-se depois do DL 10/2024; o que caiu foi a entrega no momento da escritura.
Como pedir a segunda via da ficha técnica da habitação?
Pede-se na câmara municipal do concelho onde o imóvel se situa, onde o exemplar original foi depositado, ou ao promotor da obra se este ainda existir. Prazos e taxas variam conforme o regulamento municipal. Vale a pena fazer o pedido antes do CPCV, porque um pedido em curso não impede a assinatura mas também não a informa.
Posso vender uma casa sem ficha técnica?
Desde 1 de janeiro de 2024, a escritura pode ser outorgada sem ela, porque o DL 10/2024 retirou essa verificação do momento da transmissão. Isso não elimina a obrigação de fundo para imóveis posteriores a março de 2004, e o banco do comprador pode continuar a pedir o documento antes de aprovar o crédito, o que trava a operação já com o sinal entregue.
O que significa uma divergência de áreas entre a certidão e a caderneta?
Significa que as duas descrições do imóvel deixaram de coincidir, quase sempre porque houve obras que uma delas não registou. O Art. 28.º-A do Código do Registo Predial tolera até 10% no prédio urbano; acima disso é necessário harmonizar antes da escritura. A divergência não prova ilegalidade, mas justifica verificar licença, processo camarário e estado físico da obra.
Conclusão
A ficha técnica da habitação não desapareceu: deixou de lhe ser entregue. O mesmo aconteceu com a verificação municipal da legalidade urbanística, substituída por um termo de responsabilidade que o profissional da obra assina e que só um terceiro interessado vai conferir. O comprador ficou com a tarefa e com a fatura, e as coimas do RJUE por ocupação sem licença começam nos 498,80€ e vão até 99.759,58€. A comparação de áreas entre certidão e caderneta custa uma tarde e apanha o primeiro sinal. A verificação do que está construído exige um engenheiro no local, antes do CPCV, enquanto o sinal ainda é seu.
→ Agendar inspeção Simplex Safe · obtenha um orçamento em inspectos.pt/inspecoes-residenciais
Atualizado agosto 2026 | Revisto pela Equipa de Engenharia InspectOS, licenciada pela Ordem dos Engenheiros | InspectOS Portugal
Fontes: Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março · Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro · RJUE (Decreto-Lei n.º 555/99, na redação do DL 10/2024 e do DL 108/2026) · Portaria n.º 71-A/2024 · Código do Registo Predial, Art. 28.º-A · Código Civil, Art. 442.º · SIGOE, Ordem dos Engenheiros · Posição do Banco de Portugal sobre a exigência de documentos pelos bancos, noticiada pelo idealista/news e Doutor Finanças · habitissimo e práticas de licenciamento, custos de legalização, julho de 2026.