Enquadramento Legal: DL 10/2024 e o RJUE
O enquadramento jurídico do Simplex Safe assenta no Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro — o Simplex Urbanístico — em vigor desde 4 de março de 2024, que reformou o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro.
A principal mudança para o mercado imobiliário consta dos atos de transmissão de prédios urbanos: deixou de ser obrigatória a exibição da licença (autorização) de utilização e da Ficha Técnica da Habitação (DL 68/2004) na escritura de compra e venda.
Na prática, o controlo deslocou-se do momento prévio — câmara municipal antes da escritura — para o controlo sucessivo, que pode ocorrer até 10 anos após a conclusão do procedimento, com possibilidade de declaração de nulidade.
A obrigação de cumprir planos municipais, servidões, regras técnicas de construção, RTIEBT (Portaria n.º 949-A/2006), regime dos gases combustíveis (DL 97/2017) e Sistema de Certificação Energética (DL 101-D/2020) mantém-se integralmente; apenas desapareceu o filtro municipal que antes detetava os desvios antes da escritura.
O Simplex Safe responde precisamente a este novo desenho legal: é a verificação técnica independente que substitui, para o comprador prudente, o antigo controlo prévio da câmara.
Quem Precisa: Compradores, Herdeiros, Senhorios e Expats
O Simplex Safe é relevante para qualquer pessoa que celebre um Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) ou escritura sobre um prédio urbano em Portugal. Aplica-se, em primeira linha, a compradores de habitação usada, herdeiros que recebam imóvel em partilha e investidores que adquiram fogos para arrendamento.
Os casos típicos que despoletam a sua necessidade são: (i) imóveis construídos, reconstruídos ou ampliados após 30 de março de 2004, data de entrada em vigor do DL 68/2004 sobre Ficha Técnica da Habitação; (ii) imóveis com anexos, piscinas ou ampliações visíveis que possam não estar inscritos na matriz; (iii) prédios rústicos com construção; (iv) frações adquiridas com crédito bancário, visto que os bancos continuam a pedir prova da legalidade.
Existem situações de menor risco: prédios recentes (pós-2024) licenciados já ao abrigo do novo regime, com termos de responsabilidade do diretor de obra; ou heranças já tituladas por habilitação notarial, em que o herdeiro pretende apenas manter o uso.
Mesmo nestes casos, a exposição do comprador é total: o artigo 102.º do RJUE mantém a possibilidade de a câmara ordenar a reposição da legalidade urbanística, inclusive por demolição, independentemente de quem a contraparte fosse no momento da obra.
Estrangeiros (expats) que compram em Portugal são particularmente expostos: desconhecem o histórico do imóvel, raramente conseguem ler plantas municipais em português e dependem, muitas vezes, apenas da confiança no mediador.
Consequências de Não Fazer o Simplex Safe
Quem compra sem verificação assume integralmente a responsabilidade urbanística do vendedor. As coimas do artigo 98.º do RJUE (DL 555/99) por realização ou ocupação de obras sem título válido vão de 1 500 € a 200 000 € para pessoas singulares e podem atingir 450 000 € para pessoas coletivas.
Além da coima, a câmara pode determinar a demolição total ou parcial das obras ilegais, o embargo da utilização e, nos casos mais graves, a selagem do imóvel. O exemplo clássico: um comprador adquire um imóvel licenciado para 50 m² em que estão efetivamente construídos 200 m² — e herda o passivo do vendedor.
No plano financeiro, a ausência de licença de utilização continua a impedir na prática o crédito habitação: os bancos exigem prova de legalidade para libertar fundos, e se o crédito não for aprovado após a assinatura do CPCV, o comprador pode perder o sinal (tipicamente 10 a 20% do preço).
No plano securitário, as seguradoras podem recusar sinistros de multirriscos habitação quando se prove que o imóvel inclui áreas ilegais ou instalações não conformes com o RTIEBT ou com o DL 97/2017 (gás).
Finalmente, a revenda futura fica comprometida: o próximo comprador, mais informado, pedirá Simplex Safe, e o vendedor será forçado a baixar o preço ou a regularizar as obras — um processo que pode demorar 6 a 24 meses e custar milhares de euros.
Peritos inscritos na OE/OET · reconciliação documental incluída · relatório em inglês ou espanhol a pedido
Reservar Simplex Safe — desde 950 €, relatório certificado em 3–5 diasO Que o Perito Verifica
O perito da InspectOS começa pela reconciliação documental: caderneta predial urbana (Autoridade Tributária), certidão permanente do registo predial, plantas aprovadas ou, quando aplicável, processo de obra no arquivo da câmara. O objetivo é determinar a área, o uso e o número de frações efetivamente licenciados.
Em campo, faz-se o levantamento métrico da habitação e compara-se com as plantas. Verificam-se ampliações, caves transformadas, sótãos habitáveis, varandas fechadas, piscinas e anexos não registados — as principais causas de divergência no parque português, estimado em cerca de 1 milhão de edifícios com obras não licenciadas.
Confirma-se ainda o uso efetivo contra o uso licenciado (habitação, serviços, comércio), a existência e vigência da certificação energética (DL 101-D/2020), a data da última inspeção de gás (DL 97/2017) e a existência de termo de responsabilidade elétrica ao abrigo do RTIEBT.
O relatório final classifica cada item em 5 níveis — sem defeito / menor / médio / maior / crítico — e identifica os riscos de natureza contraordenacional, civil e securitária. Uma aprovação significa correspondência integral entre realidade física, registos e licenças; uma reprovação identifica pontos concretos a regularizar com prazos indicativos.
O documento é assinado por perito inscrito na Ordem dos Engenheiros (OE) ou na Ordem dos Engenheiros Técnicos (OET) e pode ser anexado ao CPCV ou à escritura como fundamento legal para renegociar o preço ou resolver o contrato.
Como Funciona: Da Reserva ao Relatório Certificado
O processo começa com reserva online no portal InspectOS, indicando morada, tipologia e, se possível, o número da fração. Em até 24 horas, o cliente recebe confirmação do perito e a data da visita, agendada normalmente para 3 a 7 dias depois.
Antes da visita, o cliente envia — ou autoriza-nos a obter — caderneta predial, certidão permanente e, se existir, Ficha Técnica da Habitação. No dia, o perito permanece 1,5 a 3 horas no imóvel, consoante a área, e executa medição, inspeção visual das instalações técnicas e registo fotográfico geolocalizado.
A emissão do relatório certificado demora 3 a 5 dias úteis. É entregue em PDF assinado digitalmente, com a qualificação e número de cédula profissional do perito, e acompanhado de anexo fotográfico numerado.
Se forem identificados defeitos maiores ou críticos e existir obra ilegal, a InspectOS pode fornecer, a pedido, avaliação preliminar da viabilidade de procedimento de legalização junto da câmara.
O proprietário só precisa de garantir acesso a todas as divisões, quadro elétrico, contador de gás e áreas comuns pertinentes. Não é necessário desmobilizar o imóvel.
Checklist de Conformidade para Compradores
- Confirmar que a área bruta privativa na caderneta predial coincide com a medição física em, no máximo, ±5%.
- Pedir e ler a licença (autorização) de utilização original emitida pela câmara municipal, mesmo que já não seja exigida na escritura desde o DL 10/2024.
- Verificar se o uso licenciado (habitação, comércio, serviços) corresponde ao uso real.
- Exigir a Ficha Técnica da Habitação (FTH) sempre que o imóvel tenha sido construído ou intervencionado após 30 de março de 2004.
- Pedir o certificado energético (válido à data da escritura) emitido no portal da ADENE.
- Obter o comprovativo da última inspeção de gás ao abrigo do DL 97/2017.
- Solicitar o termo de responsabilidade elétrica (RTIEBT) quando tenha havido intervenção posterior a 2006.
- Cruzar a certidão permanente do registo predial com a caderneta — composições e áreas têm de coincidir.
- Inspecionar anexos, piscinas, caves e sótãos e confirmar a sua inscrição.
- Incluir no CPCV uma cláusula resolutiva vinculada ao resultado do Simplex Safe, com devolução integral do sinal em caso de defeitos maiores ou críticos.
- Exigir ao vendedor declaração de que não existem processos contraordenacionais urbanísticos pendentes.
- Guardar o relatório Simplex Safe em arquivo digital — servirá para a próxima revenda.
Defeitos e Irregularidades Mais Comuns
A experiência no parque edificado português mostra padrões claros. O defeito mais comum é a ampliação de área não inscrita: fechamento de varandas, conversão de marquises e aumento de sótãos que elevam a área útil em 10 a 30% face ao licenciado.
Em segundo lugar surgem as alterações de uso — frações licenciadas para habitação exploradas como Alojamento Local sem a comunicação prévia exigida, ou caves com uso de arrumo convertidas em quartos.
Em zonas rurais e periurbanas, as piscinas e anexos sem licença são recorrentes. Construídos em décadas passadas, raramente constam da caderneta. A sua regularização depende do Plano Diretor Municipal aplicável e, em terrenos rústicos, pode ser impossível.
Nas instalações técnicas, detetam-se frequentemente instalações elétricas sem termo de responsabilidade posterior a 2006, inspeções de gás em atraso ao abrigo do DL 97/2017 e certificados energéticos caducados — a validade é de 10 anos para habitação e 6 anos para serviços segundo o DL 101-D/2020.
Finalmente, em prédios antigos em Lisboa e Porto, verificam-se ainda usos de hóspedes em frações licenciadas para habitação unifamiliar, um problema que dispara em zonas de elevada pressão turística.