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Perguntas Frequentes sobre Inspeção Predial
Respostas diretas às dúvidas que os nossos clientes fazem com mais frequência — sobre inspeções, obrigações legais, relatórios e agendamento.
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Antes de comprar um imóvel
- O Decreto-Lei n.º 10/2024 — o chamado SIMPLEX imobiliário — eliminou a obrigação de apresentar a licença de utilização no ato notarial de compra e venda. Na prática, o notário já não verifica se o imóvel tem uso licenciado. O resultado direto é que a responsabilidade de fazer essa verificação passou para o comprador. Se comprar um imóvel com irregularidades urbanísticas e só descobrir depois, o problema é seu — não pode invocar desconhecimento perante a Câmara Municipal ou em tribunal. Uma inspeção predial independente, feita antes de assinar qualquer documento, é hoje mais importante do que nunca para detetar problemas de construção, uso indevido, ou obras sem licença que possam invalidar o negócio ou gerar custos inesperados.
- Não. A inspeção predial é um documento técnico informativo — não tem poder legal de bloquear qualquer transação. O que ela faz é dar-lhe informação concreta e documentada para tomar decisões: pode usar o relatório para renegociar o preço com base nos defeitos identificados e classificados por grau de urgência, exigir ao vendedor que corrija as anomalias antes do fecho do negócio, exercer o direito de desistência se o seu CPCV tiver cláusula resolutiva por vícios ocultos, ou comprar com pleno conhecimento do estado real do imóvel e planear as obras com antecedência. A maioria dos compradores que recebe um relatório com anomalias não desiste — usa-o como ferramenta de negociação. É raro que um relatório seja razão suficiente, por si só, para cancelar um negócio, mas frequentemente resulta numa redução significativa do preço de compra.
- Idealmente, antes de assinar o CPCV. Nessa fase tem toda a flexibilidade: pode negociar o preço, pedir reparações, ou simplesmente recusar o negócio sem qualquer penalização. Se já assinou o CPCV, não é tarde — verifique se o contrato tem cláusula de due diligence ou resolução por vícios ocultos. Mesmo que não tenha, o relatório continua a ser valioso: documenta o estado do imóvel no momento da compra (útil em litígios futuros) e permite-lhe planear obras antes de entrar. Nunca é demasiado tarde para saber o que está realmente a comprar.
- Sim. Todos os relatórios InspectOS são emitidos em português e em inglês em simultâneo (e em espanhol mediante pedido). Os nossos inspetores estão habituados a trabalhar com clientes internacionais e a explicar as especificidades do mercado imobiliário português — as normas construtivas, as exigências legais locais, e o significado prático de cada anomalia — de forma clara para quem não está familiarizado com o contexto português. A comunicação durante e após a visita pode também ser feita em inglês.
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Obrigações legais para proprietários
- As principais obrigações legais para proprietários de imóveis em Portugal são: (1) Certificado Energético (SCE) — obrigatório para vender ou arrendar qualquer imóvel, ao abrigo do DL 118/2013. Validade: 10 anos. (2) Inspeção de Gás — obrigatória para instalações com mais de 20 anos de acordo com a Portaria 362/2000 e DL 97/2017. Os distribuidores de gás podem suspender o fornecimento sem este certificado. (3) Inspeção AVAC — para sistemas de climatização e ventilação com potência superior a 70kW em edifícios de serviços, com periodicidade de 6 anos (DL 118/2013). (4) Inspeção das partes comuns de edifícios em propriedade horizontal — não tem periodicidade nacional definida, mas muitas câmaras municipais e regulamentos de condomínio exigem relatórios periódicos. Fora destas obrigações, inspeções como a pré-compra, estrutural, ou elétrica são voluntárias mas altamente recomendadas.
- Sim, provavelmente. A Portaria 362/2000, complementada pelo DL 97/2017, estabelece que as instalações de gás com mais de 20 anos devem ser sujeitas a inspeção periódica. Se a sua instalação nunca foi inspecionada ou se o certificado está expirado, está tecnicamente em incumprimento. As consequências práticas incluem: a distribuidora de gás pode recusar-se a fornecer gás ou a renovar o contrato de fornecimento; em caso de acidente ou incêndio com origem na instalação de gás, a seguradora pode invocar incumprimento para recusar indemnização; e a responsabilidade civil em caso de danos a terceiros recai sobre o proprietário. A inspeção de gás é um dos serviços com prazo mais urgente — se nunca fez, deve agendar o mais brevemente possível.
- Sim, em ambos os casos. O Certificado de Desempenho Energético (CDE), emitido sob o Sistema de Certificação Energética (SCE) ao abrigo do DL 118/2013, é obrigatório: (a) Para arrendar — deve ser entregue ao inquilino antes da celebração do contrato. O número do certificado deve constar no contrato de arrendamento. (b) Para vender — deve ser entregue ao comprador aquando da celebração da promessa de compra e venda. O número deve constar no CPCV e na escritura. A penalização pelo incumprimento pode ir de €250 a €3.740 para particulares. O certificado tem validade de 10 anos — se já tiver um válido, não precisa de renovar até expirar.
- As penalizações variam consoante a legislação aplicável: Certificado Energético em falta (DL 118/2013, art. 34.º): contraordenação de €250 a €3.740 para particulares, €2.500 a €44.890 para empresas. Instalação de gás não inspecionada (Portaria 362/2000): além da possível suspensão do fornecimento, a responsabilidade civil em caso de acidente pode ser significativamente agravada por incumprimento comprovado. AVAC sem inspeção obrigatória (DL 118/2013): contraordenação de €2.500 a €44.890 para o operador. É importante notar que, para além das multas administrativas, o verdadeiro risco é a responsabilidade civil e penal em caso de acidente — onde o incumprimento das obrigações legais é um agravante determinante.
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Os nossos inspetores
- Todos os inspetores InspectOS são engenheiros licenciados com inscrição ativa na Ordem dos Engenheiros. Consoante o serviço, têm ainda qualificações específicas: Inspeção estrutural e sísmica — Engenheiros Civis ou de Estruturas com especialização em patologia da construção. Inspeção de gás — técnicos certificados pela DGEG (Direção-Geral de Energia e Geologia) ao abrigo do DL 97/2017. Certificado Energético — Peritos Qualificados (PQ) reconhecidos pela ADENE, com número de registo SCE ativo. Inspeção elétrica — engenheiros que operam ao abrigo da Portaria 949-A/2006 e RTIEBT. Inspeção de AVAC — técnicos habilitados para submissão de relatórios à ADENE ao abrigo do DL 118/2013. Antes de cada inspeção, confirmamos as qualificações do inspector designado. Pode solicitar o número de inscrição na OE ou a referência ADENE/DGEG a qualquer momento.
- Sim, a independência é um pilar fundamental do nosso modelo. Os nossos inspetores não têm qualquer relação financeira — direta ou indireta — com empreiteiros, construtores, agentes imobiliários ou qualquer outra parte no processo de compra ou renovação. Não recebem comissões pela recomendação de empresas de reparação nem têm incentivo para inflar ou minimizar a gravidade dos problemas encontrados. Por política, não recomendamos empresas de reparação específicas; os relatórios identificam anomalias e classificam a sua gravidade. A escolha de quem contrata para as reparações é sempre sua. Esta independência é o que torna o relatório útil como ferramenta de negociação e como documento técnico em eventuais litígios.
- Sim — e encorajamo-lo a estar. A sua presença durante a inspeção tem vantagens concretas: pode fazer perguntas ao inspetor em tempo real sobre o que está a observar; perceber a gravidade dos problemas no contexto do imóvel, não apenas no papel; identificar elementos específicos que lhe preocupam (uma parede húmida, um cheiro a gás, um teto com manchas); e sair da visita com uma compreensão muito mais profunda do imóvel do que aquela que qualquer relatório pode transmitir. A única exceção é quando a inspeção é encomendada por um terceiro (por exemplo, por um advogado ou agente em nome de um cliente ausente) — nesse caso, a presença fica sujeita ao acordo entre as partes.
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O relatório de inspeção
- O relatório InspectOS é estruturado para ser útil — não apenas para o arquivo. Inclui: (1) Avaliação técnica detalhada por área (estrutura, cobertura, fachada, instalação elétrica, canalizações, gás, humidade, etc.), com descrição de cada anomalia encontrada. (2) Fotodocumentação numerada de cada problema identificado. (3) Classificação de gravidade para cada anomalia: Informativo (a monitorizar), Aviso (requer atenção a médio prazo), ou Urgente (risco de segurança ou dano progressivo). (4) Lista priorizada de defeitos por grau de urgência. (5) Referências à legislação e normas técnicas aplicáveis (DL, NP EN, RTIEBT, etc.). (6) Recomendações de manutenção preventiva. O documento é emitido em PDF, em português e inglês, e está disponível na sua área de cliente no prazo de 48 horas após a visita.
- O prazo padrão é de 48 horas úteis após a conclusão da visita de inspeção ao imóvel. Para a maioria dos serviços (pré-compra, elétrica, gás, estrutural, AVAC, humidade, piscina, obra nova), este prazo é respeitado rigorosamente. Para serviços que envolvem análise laboratorial externa — nomeadamente o Teste de Radão e a Análise de Qualidade da Água — o prazo é de 5 a 7 dias úteis, dependendo do laboratório acreditado IPAC que processa as amostras. Em ambos os casos, é notificado por email no momento em que o relatório fica disponível na sua área de cliente.
- Sim. Os relatórios de inspeção pré-compra e os Certificados de Desempenho Energético emitidos pela InspectOS são aceites pelos principais bancos portugueses (Caixa Geral de Depósitos, Millennium BCP, Santander, Novobanco, BPI, entre outros) para efeitos de avaliação de risco hipotecário e instrução de processos de crédito à habitação. São também aceites pelas principais seguradoras para subscrição e renovação de apólices de seguro multirriscos habitação. Esta aceitação deve-se ao facto de todos os nossos técnicos serem profissionais reconhecidos pelas entidades reguladoras competentes (OE, ADENE, DGEG) e os relatórios seguirem as normas técnicas e legais aplicáveis.
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Preços, agendamento e cobertura
- Estes são os nossos preços reais, IVA incluído: Inspeção de Gás — a partir de €110; Vistoria Elétrica — a partir de €250; Inspeção de Térmitas e Pragas — a partir de €175; Análise de Qualidade da Água — a partir de €150; Teste de Radão — a partir de €195; Inspeção de Piscina — a partir de €250; Vistoria AVAC — a partir de €250; Check-Up Senhorio (Anual) — a partir de €295/ano; Inspeção de Canalizações — a partir de €295; Certificado Energético — a partir de €400; Vistoria de Obra Nova (Snagging) — a partir de €980; Vistoria Pré-Obras — a partir de €495; Inspeção Pré-Compra — a partir de €595; Inspeção de Humidade — a partir de €750. O preço que vê na página do serviço é o preço que paga.
- Sim, e é a opção mais eficiente tanto em termos de tempo como de custo. Quando combina dois ou mais serviços, o inspetor trata de tudo numa só visita, evitando múltiplas deslocações e agendamentos separados. As combinações mais frequentes são: Inspeção Pré-Compra + Certificado Energético — avaliação técnica completa do estado do imóvel e da sua eficiência energética numa só visita; Vistoria Elétrica + Inspeção de Gás — as duas verificações de segurança de instalações técnicas mais exigidas em Portugal; Check-up Senhorio — já inclui elétrica, gás e avaliação de conservação. Para combinar serviços, basta selecioná-los no momento do agendamento online. O sistema calcula automaticamente o preço combinado.
- Sim, cobrimos os 308 municípios de Portugal continental — de Viana do Castelo ao Algarve, do litoral ao interior. Não há zonas excluídas em Portugal continental e não há custos adicionais de deslocação independentemente da localização do imóvel. Para os Açores e Madeira, a cobertura depende da disponibilidade de inspector certificado na ilha específica. Recomendamos que nos contacte para verificar a disponibilidade e o prazo antes de agendar.
- Sim. Pode cancelar ou reagendar gratuitamente até 48 horas antes do início da inspeção agendada. Cancelamentos ou reagendamentos feitos com menos de 48 horas de antecedência estão sujeitos a uma taxa administrativa de €30, destinada a cobrir os custos de mobilização do inspetor. Em caso de cancelamento com mais de 48 horas de antecedência, o valor pago é totalmente reembolsado ou pode ser utilizado como crédito para uma futura inspeção. Para situações de emergência (doença, acidente), analisamos sempre caso a caso.
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