Vistoria de Obra Nova (Snagging)
Documente os defeitos antes de aceitar as chaves
Vistoria de entrega (snagging) de imóvel novo antes de receber as chaves. Identificamos defeitos de acabamento e instalações e classificamos por urgência para reclamação ao promotor.
20 defeitos mais comuns em obra nova em Portugal
Lista baseada em vistorias InspectOS em Lisboa, Porto e Algarve. Cada defeito é fotografado, localizado e classificado por urgência (crítico / maior / menor) no relatório entregue em 48 horas.
| # | Defeito | Gravidade | Nota |
|---|---|---|---|
| 1 | Fissuras capilares em paredes ou tetos | Maior | 76% das obras novas |
| 2 | Portas, janelas ou caixilharias desalinhadas | Maior | Instalação deficiente |
| 3 | Falhas de vedação em janelas e correntes de ar | Menor | Risco de ponte térmica |
| 4 | Falha de impermeabilização em varanda ou terraço | Crítico | 58% dos casos |
| 5 | Defeitos em cobertura plana ou calhas | Crítico | Infiltrações no 1.º inverno |
| 6 | Rodapés e guarnições mal fixos | Menor | 68% das frações |
| 7 | Pavimento desnivelado ou juntas irregulares | Maior | Risco de tropeço |
| 8 | Overspray, retoques visíveis ou acabamento incompleto | Menor | Estético mas documentado |
| 9 | Desalinhamento de armários e fechos amortecidos | Menor | Reclamação em garantia |
| 10 | Falhas de rejunte e silicone em casas de banho | Maior | Risco de fuga oculta |
| 11 | Torneiras com fugas, escoamento lento ou sifões | Maior | Garantia hidráulica |
| 12 | Tomadas não conformes ou ausência de terra | Crítico | 44% das obras novas |
| 13 | Etiquetagem incorreta no quadro elétrico | Maior | Conformidade RTIEBT |
| 14 | Defeitos na instalação de caldeira ou esquentador | Crítico | Risco de segurança |
| 15 | Defeitos em AC ou drenagem de condensados | Maior | Frequente no Algarve |
| 16 | Grelhas de ventilação em falta ou obstruídas | Maior | Risco de condensação |
| 17 | Humidade ou condensação em cave ou garagem | Maior | 39% das frações |
| 18 | Defeitos em áreas comuns atribuídos ao comprador | Maior | Responsabilidade do promotor |
| 19 | Manuais ou certificados de garantia em falta | Menor | Documentação de entrega |
| 20 | Avarias em intercomunicador ou domótica | Menor | Custo pós-entrega |
O relatório inclui registo fotográfico de cada defeito — essencial para reclamar ao promotor antes da escritura.
Factos que deve conhecer
- 1
Queixas de defeitos em obra nova são frequentes em Portugal; uma vistoria independente documenta o estado antes de aceitar o imóvel.
Prática do mercado / jurisprudência habitual
- 2
Em média, uma vistoria independente identifica 22 defeitos por fração em imóveis de obra nova, os promotores aceitam corrigir a maioria quando documentados.
InspectOS, 2024
- 3
O prazo legal de 60 dias para correção de defeitos só começa a contar após notificação escrita acompanhada de relatório técnico. Sem vistoria, o prazo nunca corre.
Código Civil Português, Art.º 1225.º
Como Funciona o Processo
Guia passo-a-passo: da obrigação legal ao certificado final
- 1
Antes do pagamento final ou entrega de chaves
Solicite a vistoria antes de aceitar as chaves. Os defeitos encontrados nesta fase são responsabilidade legal do promotor ao abrigo do prazo de garantia de defesa do consumidor.
Antes de aceitar as chaves - 2
Inspetor atribuído em 24 h
A InspectOS atribui-lhe um inspetor ITIC certificado com experiência em deteção de defeitos em obra nova. Cobrimos a região de Lisboa e Porto.
Confirmação em 24 h - 3
Levantamento sistemático de defeitos
O inspetor verifica todos os acabamentos, carpintaria, envidraçados, vedantes, canalizações, eletricidade, cobertura e impermeabilizações. Cada item é registado e classificado como crítico, maior ou menor.
2 a 3 horas in situ - 4
Relatório de snagging para reclamação ao promotor
Lista formal de defeitos com evidências fotográficas e graus de gravidade. Muitos compradores de obra nova descobrem defeitos após a mudança; este relatório garante o registo antes de expirarem prazos.
Em 2 a 3 dias úteis
Perguntas frequentes
- Legalmente sim, mas na prática, a maioria dos promotores entrega imóveis com defeitos e só os corrige mediante reclamação formal. A vistoria independente transforma uma queixa verbal numa reclamação técnica irrefutável, com fotografia datada e localizada.
- Recomendamos agendar 24 a 48 horas antes da entrega das chaves, para poder apresentar o relatório ao promotor e negociar antes de aceitar formalmente o imóvel. Se tal não for possível, a vistoria pode ser feita nas primeiras 48 horas após a entrega, o relatório continua a ser válido para efeitos legais.
- Os mais frequentes são: fissuração de paredes e tetos (76% dos casos), problemas de impermeabilização em terraços e varandas (58%), instalação elétrica não conforme (44%), cabeceiras e rodapés mal fixos (68%) e humidades em cave ou garagem (39%). A maioria é de baixo custo se corrigida em garantia.
- O relatório InspectOS serve como prova técnica em mediação, julgado de paz ou tribunal. Para defeitos estruturais, a garantia legal é de 10 anos (Art.º 1225.º CC). Para outros defeitos, são 5 anos. O relatório datado e assinado por técnico habilitado é indispensável para acionar estas garantias.
Não aceite as chaves sem uma vistoria independente
Confirmação em 24 horas. Relatório em 2 a 3 dias.