Passaporte de Renovação de Edifícios em Portugal | EPBD 2024 & ADENE

Enquadramento Legal do Passaporte de Renovação

O Passaporte de Renovação de Edifícios (PRE) está consagrado no Artigo 12.º e Anexo VIII da Diretiva (UE) 2024/1275 — a reformulação da EPBD, publicada no Jornal Oficial da União Europeia a 8 de maio de 2024. Portugal tem até 29 de maio de 2026 para transpor todas as disposições para o direito nacional, prevendo-se que o instrumento se ancore na revisão do Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro, que regula o Sistema de Certificação Energética dos Edifícios (SCE).

A diretiva define o PRE como um documento digital, emitido por perito qualificado credenciado pela ADENE, que resulta da interação direta entre o técnico e o proprietário. Esse documento é carregado na base de dados dos certificados energéticos, armazenado no caderno digital do edifício e consultado através dele. Cada etapa implementada atualiza automaticamente o Certificado Energético associado, mantendo um histórico vivo do imóvel.

Na sua natureza legal, o PRE é voluntário para os proprietários — não substitui o certificado energético obrigatório previsto no DL 101-D/2020. Contudo, a EPBD 2024 prevê que os Estados-Membros o tornem condição de acesso a apoios públicos e a financiamento verde em grandes intervenções de renovação, pelo que se espera que a sua emissão se torne de facto indispensável em obras com recurso a fundos PRR ou a créditos habitação verdes.

A metodologia de referência já testada em Portugal pela ADENE é o iBRoad2EPC, projeto co-financiado pelo programa Horizonte 2020 (GA 101033781), que correu entre setembro de 2021 e agosto de 2024 e avaliou 10 edifícios piloto num total de mais de 45 000 m². Até à transposição final, os PRE emitidos seguem este modelo, alinhado com o SCE e com o portal casA+ da ADENE.

Quem Precisa de um Passaporte de Renovação

Em rigor, nenhum proprietário é obrigado a emitir um PRE — o instrumento é voluntário. Contudo, existem perfis de imóvel e situações de mercado em que se torna praticamente indispensável. Em primeiro lugar, proprietários de edifícios anteriores a 2000 com classe energética C ou inferior: dois em cada três edifícios portugueses estão nesta faixa, com 8,4% classificados como F, a segunda pior classe possível. Sem um roteiro de renovação profunda, este parque ficará abaixo dos Minimum Energy Performance Standards (MEPS) que a EPBD 2024 introduz para edifícios residenciais.

Em segundo lugar, candidatos a fundos PRR, IFRRU 2030 e produtos Casa Eficiente 2020 — já hoje a maior parte dos bancos exige um plano técnico estruturado para libertar tranches de crédito verde. O PRE, quando articulado com o Certificado Energético e com o portal casA+ da ADENE, centraliza essa documentação num único ficheiro digital reconhecido institucionalmente.

Em terceiro lugar, senhorios e investidores em arrendamento urbano: as futuras MEPS nacionais poderão proibir o arrendamento de frações abaixo de uma classe mínima, à semelhança do que ocorre em outros Estados-Membros. Antecipar o PRE permite faseamento gradual do investimento, em vez de intervenção única à última hora.

Edge cases relevantes: imóveis classificados ou em ARU beneficiam da integração entre PRE e projeto de arquitetura; frações isoladas em condomínio podem emitir PRE individual ou coordenar um PRE de edifício; casas de férias de não-residentes (expats) mantêm direito ao instrumento desde que identifiquem representante fiscal em Portugal. Isenções de facto existem para edifícios já certificados com classe A+ e construções provisórias com utilização inferior a 2 anos.

O Que Acontece se Não Tiver um Passaporte de Renovação

Como o PRE é voluntário, não existe coima direta pela sua ausência — e é aqui que muitos proprietários se deixam enganar. A penalização é indireta e comercial, não contraordenacional. O primeiro custo evidente é a perda de elegibilidade a linhas de financiamento público que já hoje exigem plano de renovação estruturado, como o IFRRU 2030 e componentes do PRR dedicadas à eficiência energética (Portugal 2030 – RCM 180/2023). Sem PRE, o proprietário reduz-se a candidaturas mais estreitas e com spreads bancários mais elevados.

O terceiro risco é o ativo encalhado (stranded asset): edifícios que ficarem abaixo dos futuros MEPS residenciais previstos na EPBD 2024 perderão valor de mercado e liquidez, podendo ver restrições ao arrendamento. O próprio certificado energético tem coimas de €250 a €3.740 para proprietários quando não é apresentado em anúncios ou escritura. O PRE não gera multa, mas os imóveis sem qualquer planeamento acabam frequentemente por também falhar no certificado energético.

Do lado dos seguros, a tendência europeia é clara: seguradoras multirriscos começam a pedir documentação de desempenho para manter prémios competitivos. Imóveis sem plano de renovação tendem a ser tratados como risco elevado em matéria de humidade, pontes térmicas e incêndio elétrico.

O Que o Perito Verifica Durante a Auditoria

O PRE não é uma ida simples ao imóvel — é uma auditoria energética presencial conduzida por perito qualificado REH ou RECS, acreditado pela ADENE, que recolhe dados técnicos suficientes para simular o comportamento energético do edifício em várias etapas futuras. Na prática, o técnico mede e verifica a envolvente (paredes, coberturas, pavimentos em contacto com exterior ou com espaços não aquecidos), a caixilharia e vidros, os sistemas de AVAC e de águas quentes sanitárias (AQS), bem como a presença ou viabilidade de produção solar através de dados locais PVGIS e simulação com graus-dia.

Para além da componente energética, o perito identifica patologias construtivas — infiltrações, pontes térmicas, condensações, corrosão, degradação de revestimento — que condicionam a sequência de intervenções. Uma renovação de janelas antes da correção de pontes térmicas, por exemplo, pode gerar condensações novas e desperdiçar o investimento. O PRE previne precisamente estes efeitos lock-in.

Não existe propriamente um 'reprovado' no sentido do certificado energético. O documento final contém, em vez disso, dois blocos obrigatórios: (i) o Roteiro de Renovação, com etapas sequenciais, prazos indicativos e melhoria de classe energética esperada em cada fase; e (ii) o Caderno Digital do Edifício (logbook), que centraliza planos, memórias descritivas, consumos, manutenção e histórico de intervenções, atualizável ao longo dos anos.

O PRE final é assinado digitalmente e, uma vez concluída a transposição, será carregado na base de dados nacional de certificados energéticos, ficando acessível ao proprietário, bancos e autoridades através do Portal SCE.

Como Funciona, Passo a Passo

Passo 1 — Marcação: o proprietário pede o PRE online, envia a caderneta predial, planta e o último certificado energético (se existir). Em 24 horas, a InspectOS confirma um perito qualificado REH/RECS disponível na sua área.

Passo 2 — Visita técnica: o perito realiza a auditoria energética presencial, com duração aproximada de 2 a 3 horas no local para uma habitação típica, recolhendo dimensões, espessuras, tipo de envolvente, sistemas instalados e consumos. Recomenda-se que o proprietário tenha disponíveis as faturas de energia dos últimos 12 meses, escritura ou caderneta, e acesso a todos os compartimentos — incluindo sótão, cave, espaços técnicos e coberturas.

Passo 3 — Simulação e priorização: com os dados recolhidos, o técnico simula cenários de renovação faseada, escolhe a sequência que maximiza a redução de energia primária por euro investido e alinha cada etapa com linhas de financiamento ativas (PRR, IFRRU, casA+, Vale Eficiência, crédito verde bancário). O roteiro considera um horizonte máximo de 15 a 20 anos.

Passo 4 — Entrega: o Passaporte de Renovação e o caderno digital são entregues em 5 dias úteis após a visita, em PDF assinado digitalmente e num link permanente acessível ao proprietário e partilhável com o banco. Após a entrega, a InspectOS presta apoio à candidatura a financiamento e atualiza o documento sempre que uma etapa é executada, com o certificado energético associado a ser automaticamente atualizado.

Checklist de Conformidade do Proprietário

• Reúna a caderneta predial urbana atualizada e a matriz com área bruta privativa correta.
• Obtenha as plantas de arquitetura (PDF ou DWG) — se não existirem, peça levantamento ao perito InspectOS.
• Recupere o certificado energético vigente; se expirado, agende nova emissão em paralelo ao PRE.
• Junte as faturas de eletricidade, gás e AQS dos últimos 12 meses.
• Identifique e fotografe patologias visíveis (humidades, fissuras, manchas, condensações) antes da visita.
• Confirme a orientação solar das coberturas e fachadas livres e eventuais áreas disponíveis para fotovoltaico.
• Garanta acesso a todos os espaços, incluindo sótãos, caves, quadros elétricos, casas técnicas e coberturas.
• Valide que o perito indicado está inscrito no SCE como REH ou RECS (consulta pública no portal sce.pt).
• Após a entrega, carregue o PRE no seu dossier casA+ e submeta ao banco junto da candidatura a crédito verde.
• Guarde o caderno digital do edifício atualizado após cada intervenção — exija faturas e fichas técnicas à empresa executora.
• Revisite o PRE a cada 2 a 3 anos ou após alteração de uso do imóvel.
• Antes de vender ou arrendar, verifique se a classe energética atingida justifica a republicação do certificado.

Medidas Mais Comuns e Retorno Esperado

No parque português, dois em cada três edifícios estão em classe C ou inferior, com 8,4% em classe F. A sequência que os PRE emitidos pela InspectOS mais frequentemente recomendam começa pelo isolamento da envolvente opaca — cobertura primeiro (maior perda térmica proporcional), depois fachadas exteriores com sistema tipo ETICS e, por fim, pavimentos sobre espaços exteriores. Só depois avança-se para caixilharias com vidro duplo baixo-emissivo e caixilho com corte térmico, evitando o lock-in de janelas novas sobre paredes frias que gera condensações.

A terceira onda típica é a substituição do sistema de aquecimento e AQS: bombas de calor ar-água com SCOP elevado substituem caldeiras a gás ou esquentadores, frequentemente em combinação com painéis fotovoltaicos dimensionados com dados PVGIS locais. Por fim, ventilação mecânica controlada com recuperação de calor fecha o sistema em edifícios já bastante estanques.

Os edifícios com estrutura em betão da década de 60–80 tendem a exigir primeiro a correção de pontes térmicas em pilares e vigas periféricas; os edifícios em pedra anteriores a 1940 frequentemente priorizam o tratamento de humidades ascensionais antes de qualquer isolamento. O PRE documenta este diagnóstico e evita investimentos sobrepostos.