O que verificar antes de comprar casa em Portugal: este checklist gratuito cobre documentação, estado técnico e certificados obrigatórios — tudo antes do CPCV. Desde a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (DL 10/2024), deixou de ser obrigatório apresentar a licença de utilização ou a ficha técnica de habitação no momento da escritura. O notário assina sem verificar a conformidade legal do imóvel. Toda a responsabilidade por obras ilegais, certificados em falta e defeitos estruturais passa para o comprador no momento da escritura. Verificar o imóvel antes de assinar o CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda) não é uma formalidade - é a única proteção disponível num enquadramento legal em que nenhuma entidade pública verifica o estado real do imóvel antes da compra.
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Relatório bilingue em 48 horas, emitido por engenheiro certificado pela Ordem dos Engenheiros. Cobre documentação, estado técnico e certificados — antes de assinar o CPCV.
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10 coisas para verificar antes de comprar casa em Portugal
Marque mentalmente cada passo antes de fazer uma proposta ou assinar o CPCV. Clique num item para ir à secção com detalhe.
- 1Certidão Permanente
Proprietário, hipotecas, penhoras e área registada (IRN, últimos 30 dias).
Ver detalhe - 2Caderneta Predial Urbana
VPT, IMI em dia e área fiscal vs. área real do imóvel.
Ver detalhe - 3Licença de Utilização
Uso licenciado, planta aprovada e obras posteriores à licença.
Ver detalhe - 4Certificado Energético
Classe A+–F válida na ADENE; impacto EPBD 2026 no financiamento.
Ver detalhe - 5Estrutura e humidade
Fissuras ativas, cobertura, infiltrações e patologias ocultas.
Ver detalhe - 6Obras e conformidade urbanística
Varandas, garagens convertidas e ampliações vs. projeto da Câmara.
Ver detalhe - 7Instalação de gás
Boletim DGEG válido; risco de corte e coimas até €3.500.
Ver detalhe - 8Instalação elétrica
Quadro, RTIEBT e aterramento em imóveis anteriores a 2006.
Ver detalhe - 9Água e canalizações
Pressão, fugas ocultas e tubagens antigas (ferro/chumbo).
Ver detalhe - 10Antes de assinar o CPCV
Concluir checklist completo; após o CPCV perde o sinal (~10%).
Ver detalhe
Índice
- O que mudou com o DL 10/2024 e por que razão este checklist é agora indispensável?
- Camada 1: o que verificar nos documentos do imóvel?
- Camada 2: o que verificar no estado técnico e físico?
- Camada 3: que certificados obrigatórios deve o imóvel ter?
- O que não consegue verificar sozinho - e porquê isso importa?
- Quando deve ser feita a verificação em relação ao CPCV?
- Perguntas Frequentes
O que mudou com o DL 10/2024 e por que razão este checklist é agora indispensável?
O Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, eliminou a obrigação de apresentar a licença de utilização e a ficha técnica de habitação na escritura, transferindo para o comprador toda a responsabilidade pela conformidade legal e técnica do imóvel.
O DL 10/2024 eliminou a exigência da licença de utilização na escritura. A partir de 1 de janeiro de 2024, o notário pode outorgar a escritura sem qualquer verificação municipal da construção. O imóvel é transmitido no estado em que se encontra, com todos os seus problemas, documentados ou não. Qualquer obra ilegal, certificado expirado ou defeito estrutural torna-se responsabilidade do comprador no momento da escritura. Os custos de legalização ao abrigo do RJUE podem variar entre €5.000 e €250.000 ou mais. Em casos extremos, a Câmara Municipal pode ordenar demolição.
Para a análise legislativa completa do que o DL 10/2024 mudou, consulte o guia Simplex Urbanístico, o que mudou para os compradores.
A verificação antes do CPCV é a única forma de conhecer o que está a ser comprado.
Camada 1: o que verificar nos documentos do imóvel?
A verificação documental de um imóvel em Portugal exige cruzar informação de três entidades diferentes - o IRN, a AT e a Câmara Municipal - que não partilham automaticamente os seus dados, o que significa que um imóvel pode parecer limpo num registo e ter problemas graves noutro.
A verificação documental não é uma formalidade. É o primeiro filtro de risco. Estes são os documentos a verificar e o que cada um pode revelar.
Certidão Permanente (emitida pelo IRN - Instituto dos Registos e Notariado). Confirma quem é o proprietário legal, que encargos pesam sobre o imóvel (hipotecas, penhoras, ações judiciais em curso) e o histórico completo de transmissões. Obtida em predialonline.pt por €15 a €20. Validade de seis meses, mas peça uma emitida nos últimos 30 dias. Uma penhora (arresto por dívida fiscal ou judicial) é mais grave do que uma hipoteca - pode bloquear ou atrasar a escritura.
Caderneta Predial Urbana (emitida pela AT - Autoridade Tributária e Aduaneira). Contém a descrição física do imóvel (área, tipologia, uso), o VPT (Valor Patrimonial Tributário) e o histórico de pagamento do IMI. Compare a área registada com a área real do imóvel. Uma diferença de área é sinal de obras não declaradas. O VPT também determina o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) a pagar na escritura - o imposto incide sobre o maior valor entre o preço de venda e o VPT.
Licença de Utilização ou equivalente (emitida pela Câmara Municipal). Confirma que o imóvel foi inspecionado e aprovado para o uso declarado. Imóveis construídos antes de 1951 estão geralmente isentos. Para todos os outros, a ausência de licença requer explicação. Importante: a licença só certifica o imóvel tal como estava quando foi emitida. Obras feitas depois da data da licença não estão cobertas. Sob o DL 10/2024, o notário já não exige este documento - mas o comprador deve pedi-lo ao vendedor e verificar que o imóvel corresponde ao que a licença descreve.
Certificado Energético (emitido por perito qualificado, registado na ADENE - Agência para a Energia). Obrigatório para todas as vendas e arrendamentos ao abrigo do Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro. Classifica o imóvel de A+ a F. A ausência de certificado válido expõe o vendedor a coimas de €250 a €3.740 (pessoas singulares), nos termos do Art. 35.º do DL 101-D/2020. Com a transposição da Diretiva Europeia de Desempenho Energético dos Edifícios (EPBD 2024/1275), cujo prazo de transposição é 29 de maio de 2026, a classe energética passa a afetar diretamente o acesso a financiamento e as opções de revenda.
Camada 2: o que verificar no estado técnico e físico?
A verificação técnica e física do imóvel destina-se a identificar problemas que não constam de nenhum documento - defeitos estruturais, obras ilegais executadas após a última licença, e sistemas técnicos não conformes que transferem responsabilidade e custos para o comprador.
Esta é a camada de verificação que os documentos não cobrem. Um imóvel pode ter toda a documentação em ordem e ainda assim ter um terraço encerrado sem licença, uma instalação de gás nunca inspecionada ou fissuras em paredes resistentes que indicam problemas estruturais sérios.
Integridade estrutural. Fissuras em paredes resistentes (distintas de fissuras superficiais no reboco), estado da estrutura de cobertura, evidências de humidade e infiltrações crónicas, e assentamento de fundações. Em Lisboa, 68% do edificado é anterior aos códigos sísmicos portugueses (CML/Programa ReSist), o que torna a inspeção estrutural e sísmica Portugal especialmente relevante para imóveis construídos antes de 1983. A termografia de infravermelhos deteta anomalias térmicas e humidade oculta que não são visíveis a olho nu. Para imóveis com suspeita de problemas de humidade ou bolores, consulte o guia inspeção de humidade e bolores em imóvel.
Conformidade urbanística. Comparar o imóvel físico com o projeto aprovado arquivado na Câmara Municipal. Varandas encerradas, garagens convertidas em divisões habitáveis, pisos acrescentados, coberturas ampliadas - qualquer adição ou alteração estrutural que não conste do projeto aprovado constitui obra ilegal ao abrigo do RJUE. Sob o DL 10/2024, estas obras tornam-se responsabilidade do comprador na escritura. As coimas por obras sem licença variam de €498,80 a €99.759,58 para pessoas singulares (RJUE, Art. 98.º, n.º 1 e n.º 4), e a obrigação de legalização ou demolição recai sobre o novo proprietário.
Instalações de gás. A inspeção periódica de instalações de gás é obrigatória ao abrigo do Decreto-Lei n.º 97/2017, de 10 de agosto (DL 97/2017), alterado pela Lei n.º 59/2018, de 21 de agosto. Para instalações executadas antes de 21 de agosto de 2018, o prazo para a primeira inspeção é 26 de agosto de 2028 ou quando a instalação completar 20 anos, consoante o que ocorrer primeiro. O Boletim tem validade de 5 anos após cada inspeção — consulte o guia validade da inspeção de gás (DL 97/2017). A ausência de Boletim válido constitui contraordenação punível com coima de €250 a €3.500 (DL 97/2017, Art. 29.º, n.º 1) e, após notificação da DGEG, pode resultar em corte permanente do fornecimento de gás. Agendar inspeção de gás InspectOS na mesma visita que a inspeção pré-compra.
Instalação elétrica. Verificar o estado do quadro elétrico, a conformidade com o RTIEBT (Regulamento Técnico das Instalações Elétricas de Baixa Tensão), e a existência de aterramento adequado. Instalações anteriores a 2006 têm problemas de conformidade com as normas atuais — para o enquadramento completo, consulte o guia de inspeção elétrica em Portugal.
Instalações de água e drenagem. Pressão de água, estado das canalizações, funcionamento do saneamento e ausência de fugas ocultas. Em imóveis com mais de 30 anos, as canalizações em ferro ou chumbo são um risco de contaminação e de avaria.
Radão (zonas graníticas). Portugal integra a Zona 3 europeia de radão. Imóveis com cave ou rés-do-chão em Guarda, Castelo Branco, Vila Real e outras áreas graníticas do Norte e Centro podem acumular radão acima do referencial de 300 Bq/m³. A Diretiva 2013/59/Euratom exige identificação de áreas prioritárias — em Portugal, o DL 108/2018 transpos este quadro. Para imóveis nestas zonas, considere um teste de radão de 90 dias antes do CPCV.
Camada 3: que certificados obrigatórios deve o imóvel ter?
Um imóvel em conformidade legal em Portugal deve ter três certificados válidos no momento da venda: o Certificado Energético (ADENE), o Boletim de Inspeção de Gás (DGEG) quando existam instalações de gás, e documentação de conformidade elétrica quando aplicável.
Verificar certificados não é o mesmo que os possuir. Um vendedor pode apresentar um certificado expirado ou emitido para uma configuração do imóvel que já não corresponde à realidade atual.
Certificado Energético (CE). Válido por 10 anos. Emitido por perito qualificado inscrito na ADENE. A classe energética deve ser verificada antes do CPCV - não apenas para confirmar que o certificado existe, mas para avaliar as implicações financeiras da classe. Um imóvel com classificação F pode exigir obras de renovação significativas para cumprir os requisitos mínimos da diretiva EPBD em Portugal 2026 após 29 de maio de 2026, cujos custos podem atingir €15.000 a €80.000 dependendo da dimensão e estado atual. Leia mais sobre as implicações da EPBD no guia certificado energético Portugal.
Boletim de Inspeção de Gás. Emitido por Entidade Inspetora de Gás (EIG) acreditada pela DGEG. Confirma o estado da instalação e a data da próxima inspeção obrigatória. Verifique: (1) que o boletim foi emitido por uma EIG acreditada pela DGEG, (2) que não está expirado, e (3) que cobre a instalação atual do imóvel - um boletim emitido antes de obras de remodelação pode não cobrir as novas instalações.
Conformidade elétrica. Não existe um certificado obrigatório único para instalações elétricas residenciais existentes equivalente ao boletim de gás. A conformidade é verificada através da inspeção técnica e, quando aplicável, da declaração de conformidade emitida aquando da instalação ou remodelação.
Licença de utilização e ficha técnica de habitação. Embora já não sejam exigidas pelo notário ao abrigo do DL 10/2024, continuam a ser documentos relevantes. A ficha técnica de habitação regista as características construtivas e os materiais usados - é um elemento de referência para verificar se o imóvel corresponde ao que foi declarado. Peça sempre ambos ao vendedor, independentemente de serem legalmente exigíveis.
Sabe o que está a comprar antes de assinar o CPCV? A Inspeção Pré-Compra InspectOS cobre as três camadas de verificação - documentos, estado técnico e certificados - com relatório bilingue em 48 horas, emitido por engenheiro certificado pela Ordem dos Engenheiros.
O que não consegue verificar sozinho, e porquê isso importa?
Três categorias de risco, anomalias estruturais ocultas, conformidade urbanística face ao projeto aprovado, e defeitos de instalações técnicas, requerem equipamento especializado ou acesso a documentação municipal que o comprador não consegue obter nem interpretar sem apoio técnico.
A verificação documental parcial é possível sem ajuda especializada, pode obter a Certidão Permanente online, pedir a Caderneta Predial ao vendedor, e verificar a validade de um certificado energético no portal da ADENE. Mas há três áreas em que a verificação independente tem limites práticos.
Anomalias estruturais ocultas. Fissuras ativas em paredes resistentes, humidade por capilaridade em fundações, e deterioração de estruturas de madeira em coberturas não são visíveis numa visita normal ao imóvel. A termografia de infravermelhos e o uso de higrómetros de profundidade são necessários para detetar estes problemas antes que se manifestem visivelmente, após a compra. Em Lisboa e no Porto histórico, onde o edificado mais antigo concentra estas patologias, a omissão desta verificação é um dos erros mais custosos na compra de imóvel.
Conformidade urbanística face ao projeto aprovado. Para saber se o imóvel corresponde ao projeto licenciado, é necessário ter acesso ao projeto aprovado na Câmara Municipal e fazer a comparação com o que existe fisicamente. Este processo requer conhecimento técnico para ler plantas e identificar discrepâncias, e familiaridade com o RJUE para avaliar se as diferenças encontradas constituem obras ilegais ou intervenções isentas de licenciamento.
Estado das instalações de gás e elétrica. A verificação do estado de uma instalação de gás requer equipamento de medição de pressão e teste de estanquicidade que não está disponível ao consumidor comum. O mesmo se aplica à verificação do estado da instalação elétrica. Um Boletim de Inspeção de Gás emitido dois anos antes da venda não garante que a instalação está em bom estado hoje, especialmente se o imóvel esteve desabitado ou se foram feitas obras entretanto.
Para estas três categorias, a inspeção pré-compra realizada por um engenheiro certificado pela Ordem dos Engenheiros é o único método fiável de verificação. O relatório InspectOS cobre mais de 150 pontos de verificação e é entregue em formato bilingue (português e inglês) em 48 horas após a visita, com documentação fotográfica de todas as anomalias encontradas.
Para imóveis em Lisboa construídos antes de 1983, a vistoria estrutural e sísmica adiciona uma avaliação completa da vulnerabilidade sísmica ao abrigo do Eurocódigo 8 e do Anexo Nacional Português. Para imóveis no Algarve com piscina, o Pool Villa Bundle combina inspeção pré-compra, inspeção de piscina e análise de qualidade da água.
Quando deve ser feita a verificação em relação ao CPCV?
A verificação completa, documental, técnica e de certificados, deve estar concluída antes de assinar o CPCV, porque após a assinatura qualquer desistência implica a perda do sinal, que representa em média 10% do valor do imóvel.
O CPCV é um contrato juridicamente vinculativo ao abrigo do Código Civil Português (Art. 442.º). Se o comprador se quiser retirar após a assinatura, perde o sinal entregue. Se o vendedor se retirar, devolve o dobro. Numa compra de €300.000 com sinal de 10%, a saída após o CPCV custa €30.000 ao comprador, independentemente do que tiver descoberto sobre o imóvel entretanto.
O momento certo para encomendar a inspeção é imediatamente após o acordo verbal de preço, antes de qualquer compromisso escrito. A InspectOS confirma disponibilidade em 3 a 7 dias úteis nas principais áreas metropolitanas e no Algarve, e entrega o relatório em 48 horas após a visita. Este calendário é compatível com o prazo habitual para a preparação e assinatura do CPCV, que varia entre 5 e 21 dias consoante o mercado e o vendedor.
Os resultados da inspeção, formalizados num relatório de engenheiro certificado OE, permitem ao comprador e ao seu advogado negociar uma redução de preço baseada no custo documentado das anomalias encontradas, inserir cláusulas no CPCV que condicionem a escritura à regularização de um problema específico, incluir uma cláusula de resolução que permita a saída sem penalização se uma condição não for cumprida, ou abandonar a negociação antes de qualquer compromisso legal, sem qualquer custo.
Para compradores que adquirem à distância ou através de procurador, o relatório InspectOS é entregue diretamente ao advogado como parte da preparação do CPCV. O guia sobre inspeção pré-compra em Portugal cobre em detalhe o processo de inspeção e o que é avaliado em cada visita. O guia sobre o Simplex Urbanístico DL 10/2024 explica em detalhe o enquadramento legal que transferiu a responsabilidade para o comprador.
Perguntas Frequentes
Quanto custa uma inspeção antes de comprar casa em Portugal?
Uma inspeção pré-compra InspectOS custa a partir de €595 (imóvel típico T1–T3), consoante tipologia e localização. O Simplex Safe (verificação de conformidade DL 10/2024) está disponível a partir de €450. O custo da inspeção representa uma fração mínima face ao sinal do CPCV (cerca de 10% do preço) ou face a obras de legalização que podem ultrapassar €50.000.
Preciso de advogado para comprar casa em Portugal?
Sim, na prática. O advogado ou solicitador trata do CPCV, da escritura e do registo predial. A inspeção técnica é complementar: o advogado não visita o imóvel nem compara o edificado com o projeto aprovado na Câmara. Faça as duas verificações em paralelo — documentos e conformidade legal com o advogado; estado físico e técnico com a inspeção.
O que é o CPCV e quando devo assinar?
O CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda) é o contrato promessa de compra e venda, juridicamente vinculativo. Só deve assinar depois de concluir este checklist e receber o relatório de inspeção. Retirar-se após o CPCV implica, em regra, perder o sinal (cerca de 10% do valor). Consulte o guia o que é o CPCV em Portugal.
Conclusão
O DL 10/2024 não proibiu a venda de imóveis com problemas. Eliminou o mecanismo que obrigava à sua verificação pública antes da escritura. O resultado é que a verificação ficou a cargo do comprador, e que um comprador que não verifica assume todos os riscos que a verificação teria revelado.
As três camadas de verificação, documental, técnica e de certificados, são complementares. Nenhuma substitui as outras. A verificação documental sem inspeção técnica não deteta obras ilegais ou defeitos estruturais. A inspeção técnica sem verificação documental não identifica encargos no registo predial ou discrepâncias de área. As duas juntas, antes do CPCV, são a proteção mais eficaz disponível no atual quadro legal.
Atualizado abril 2026 | InspectOS Editorial | InspectOS Portugal
Fontes: Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro; RJUE, Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, Art. 98.º, n.º 1 e n.º 4; Decreto-Lei n.º 97/2017, de 10 de agosto, Art. 29.º, n.º 1 (alterado pela Lei n.º 59/2018, de 21 de agosto); Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro, Art. 35.º; Directiva EPBD 2024/1275/EU; Decreto-Lei n.º 11/2025, de 19 de fevereiro; Código Civil Português, Art. 442.º, Art. 913.º; CML/Programa ReSist (dados sísmicos); Eurocódigo 8 / Anexo Nacional Português.