O Simplex Urbanístico (DL 10/2024), de 8 de janeiro, eliminou a verificação municipal obrigatória na compra e venda de imóveis em Portugal a partir de 1 de janeiro de 2024, aumentando significativamente o risco do comprador face a obras ilegais, certificados em falta e irregularidades urbanísticas. Sem inspeção técnica independente antes de assinar o CPCV, o comprador herda todas as responsabilidades - incluindo o custo de legalização de obras ilegais, que pode atingir €250.000. A inspeção Simplex Safe da InspectOS é uma das formas mais eficazes de proteção técnica preventiva antes da escritura.
Índice
- O que é o Simplex Urbanístico e o que mudou concretamente?
- O que deixou de ser verificado antes da escritura?
- Quais são os riscos concretos para o comprador?
- Execução urbanística sem prazo de prescrição
- Qual a diferença entre detetar obras ilegais antes e após a escritura?
- Quanto custa legalizar obras ilegais em Portugal?
- O que é a inspeção Simplex Safe e o que inclui?
- Como proteger a sua compra antes do CPCV?
- Perguntas Frequentes
O que é o Simplex Urbanístico e o que mudou concretamente?
O Simplex Urbanístico revogou a obrigatoriedade de apresentação da licença de utilização no ato da escritura pública de compra e venda, transferindo a responsabilidade de verificação urbanística do município para o comprador.
Antes de 1 de janeiro de 2024, nenhuma escritura podia ser lavrada sem que o vendedor apresentasse ao notário a licença de utilização emitida pela câmara municipal, confirmando a conformidade urbanística e habitacional do imóvel. Com o DL 10/2024, essa exigência deixou de existir.
O artigo 19.º do diploma obriga o notário a informar o comprador de que o imóvel pode não ter títulos urbanísticos. Mas esta é uma obrigação de informação, não de verificação. O notário não consulta o arquivo municipal, não inspeciona a propriedade e não pode recusar lavrar a escritura com base na ausência de licença. A responsabilidade que antes recaía sobre o vendedor e o município passou a recair inteiramente sobre o comprador.
Em simultâneo, o diploma aboliu a Ficha Técnica de Habitação (DL 68/2004, Art.º 9.º), o documento que descrevia as características construtivas de imóveis edificados após 2004. Mais uma camada de proteção do comprador, silenciosamente removida.
O que deixou de ser verificado antes da escritura?
Antes do Simplex Urbanístico, a licença de utilização não era uma formalidade burocrática - era a prova de que um técnico municipal tinha visitado o imóvel e confirmado a conformidade com um conjunto definido de requisitos legais.
Antes do DL 10/2024, a licença de utilização confirmava a correspondência entre a construção e o projeto aprovado, a legalidade de todas as alterações realizadas, a ausência de obras não licenciadas, e a conformidade com o Plano Diretor Municipal (PDM) do município.
Com o DL 10/2024, nenhuma entidade pública verifica estes pontos antes da venda. A câmara municipal pode inspecionar o imóvel depois da escritura. Se encontrar irregularidades, a notificação vai para o novo proprietário, não para quem as construiu.
Este é o ponto mais crítico para qualquer comprador português: a responsabilidade pelas obras ilegais não se extingue com a venda. Recai sobre o novo proprietário, que assume o passivo urbanístico do imóvel. Para imóveis anteriores a 1983, a ausência desta verificação torna a inspeção estrutural e sísmica Portugal indispensável antes do CPCV.
Quais são os riscos concretos para o comprador?
Os dados de inspeção da InspectOS de 2024 e 2025 mostram os problemas mais frequentes em imóveis transacionados após a entrada em vigor do DL 10/2024.
Obras ilegais, presentes em 35% dos imóveis. Marquises, anexos, varandas encerradas, conversões de garagem e ampliações sem licença de obras. Ao abrigo dos artigos 98.º a 106.º do RJUE (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, DL 555/99), o novo proprietário herda a obrigação de legalização, com custos estimados entre €5.000 e €250.000, ou, se a legalização não for viável, uma ordem de demolição emitida pela câmara municipal.
Discrepâncias de área, em 28% dos imóveis. A área registada na caderneta predial não corresponde à área real do imóvel. Estas discrepâncias resultam quase sempre de obras realizadas sem comunicação à Autoridade Tributária e ao registo predial, e têm impacto direto no valor do IMT pago, no financiamento bancário e no preço de revenda.
Problemas estruturais não declarados, em 41% dos imóveis. Fissuras em paredes resistentes, infiltrações, degradação de coberturas e anomalias térmicas detetadas por termografia. Em 68% do edificado de Lisboa, os imóveis datam de antes dos códigos sísmicos (CML/Programa ReSist), tornando a avaliação estrutural indispensável.
Certificados em falta ou expirados, em 47% dos imóveis. Certificado energético ausente (multas até €3.740 ao abrigo do DL 101-D/2020, Art.º 35.º), inspeção de gás não realizada (multas até €3.500 e corte de fornecimento ao abrigo do DL 97/2017, Art.º 29.º) e instalações elétricas desatualizadas.
Para um inventário completo do que deve ser verificado em cada uma destas categorias antes de fazer uma oferta, consulte o que verificar antes de comprar casa em Portugal.
Nota: percentagens são dados internos InspectOS (2024-2025) em processo de verificação independente. Apresentadas como referência indicativa.
Execução urbanística sem prazo de prescrição
Um risco frequentemente subestimado: o poder da câmara municipal de ordenar a legalização ou demolição de obras ilegais não está sujeito a prazo de prescrição - pode ser exercido a qualquer momento após a escritura.
Ao contrário do que muitos compradores assumem, o dever de prossecução da legalidade urbanística é de direito público e não prescreve. O Tribunal Central Administrativo Norte confirmou que a emissão de uma ordem de demolição não está condicionada a qualquer prazo de prescrição, porquanto não se trata de um direito subjetivo sujeito ao Código Civil, mas de um dever vinculado de prossecução do interesse público (TCAN, Acórdão de 31 de janeiro de 2020).
Na prática, isto significa que um imóvel adquirido hoje com obras ilegais não declaradas pode ser objeto de embargo, ordem de demolição ou cessação de uso em qualquer momento futuro - mesmo décadas após a escritura.
As medidas de tutela urbanística previstas nos artigos 102.º a 106.º do RJUE incluem embargo imediato da utilização ilegal (Art.º 102.º), ordem de demolição de construções não licenciadas à custa do proprietário (Art.º 106.º), cessação de uso da fração ou do imóvel (Art.º 104.º), e obrigação de reposição do terreno ao estado anterior à infração.
As coimas por contraordenações urbanísticas, como a ocupação de edifício sem licença de utilização válida, variam entre €498,80 e €99.759,58 para pessoas singulares, e até €249.398,95 para pessoas coletivas (RJUE, Art.º 98.º).
Qual a diferença entre detetar obras ilegais antes e após a escritura?
Encontrar obras ilegais antes da assinatura do CPCV dá ao comprador poder de negociação e o direito de desistir sem penalização. Encontrá-las depois da escritura torna o comprador o único responsável por todos os custos de legalização ou demolição.
Antes do CPCV, uma inspeção independente que identifique obras ilegais dá ao comprador três opções: negociar uma redução de preço correspondente ao custo estimado de legalização, exigir ao vendedor a regularização das obras como condição da venda, ou desistir da compra sem qualquer penalização financeira.
Depois da escritura, a transferência de propriedade é total. As obras ilegais são problema do comprador. O vendedor não tem responsabilidade residual, exceto em casos de ocultação dolosa - que são difíceis de provar e ainda mais difíceis de ressarcir em tempo útil. Os custos de legalização de estruturas ilegais de maior dimensão podem atingir €250.000.
A janela de proteção máxima é o período de 7 a 14 dias entre a aceitação da oferta e a assinatura do CPCV - quando o comprador tem liberdade total para desistir sem custos e máxima alavancagem para negociar.
Quanto custa legalizar obras ilegais em Portugal?
Não existe um preço fixo para a legalização de obras ilegais - o custo depende do tipo de infração, da localização do imóvel e da viabilidade de regularização ao abrigo do RJUE (DL 555/99).
O RJUE permite a legalização retroativa de obras existentes através de um procedimento de regularização, mas apenas se as obras cumprirem os regulamentos em vigor à data do pedido, não à data da construção. Obras que violem o PDM do município ou as normas de segurança atuais podem ser impossíveis de legalizar, resultando numa ordem de demolição obrigatória.
Os tipos de infração mais comuns e os respetivos custos de regularização variam por complexidade e localização. Uma marquise, anexo ou dependência não licenciada tem custos de legalização distintos de uma alteração de uso (cave ou sótão convertidos sem licença), de uma modificação estrutural não aprovada, ou da construção de um piso adicional. Consulte inspectos.pt/ para obter uma estimativa baseada no imóvel concreto.
Em zonas históricas classificadas de Lisboa, Porto ou Sintra, as restrições adicionais podem tornar a legalização inviável, independentemente do custo. Em caso de inviabilidade, a câmara municipal pode ordenar demolição a expensas do proprietário (RJUE, Art.º 106.º).
O que é a inspeção Simplex Safe e o que inclui?
A inspeção Simplex Safe da InspectOS é uma avaliação técnica presencial realizada por um engenheiro civil certificado pela Ordem dos Engenheiros (OE), concebida para cobrir os riscos criados pelo DL 10/2024.
O engenheiro compara a construção física com o projeto aprovado registado na câmara municipal, verifica a legalidade de todas as alterações e ampliações, avalia o estado estrutural do imóvel e identifica certificados em falta ou expirados. O relatório digital é entregue em 48 horas, em formato bilingue português e inglês, com pontuação de risco de 0 a 100, lista detalhada de anomalias, documentação fotográfica e termográfica, e recomendações concretas de legalização.
A inspeção Simplex Safe está disponível em Lisboa, Porto, Algarve e em todo o território nacional.
Para imóveis anteriores a 1983, especialmente na zona sísmica de Lisboa, recomenda-se a adição da vistoria estrutural e sísmica, que avalia a vulnerabilidade sísmica do edifício ao abrigo do Eurocódigo 8 e do Anexo Nacional. Para proteção total numa única visita, o Complete Protection Bundle combina cinco serviços. Consulte o preço em inspectos.pt.
Não assine o CPCV sem saber o que está a comprar. A inspeção Simplex Safe da InspectOS identifica obras ilegais, anomalias estruturais e certificados em falta antes de qualquer compromisso legal. Relatório em 48 horas.
Como proteger a sua compra antes do CPCV?
O momento certo para encomendar a inspeção é depois de chegar a acordo verbal sobre o preço, mas antes de assinar o CPCV - depois de assinado, a desistência implica geralmente a perda do sinal.
A InspectOS entrega o relatório em 48 horas após a visita de inspeção, o que torna perfeitamente exequível inspecionar e receber os resultados numa única semana útil, dentro do prazo de qualquer transação imobiliária normal.
Para compradores que estejam a gerir a compra à distância, através de um advogado ou representante, a inspeção deve ser feita antes de outorgar qualquer procuração. Os resultados da inspeção podem determinar o âmbito dos poderes conferidos na procuração e fundamentar documentalmente uma negociação de preço.
Para uma verificação documental antes de decidir avançar para inspeção física, a PropCheck oferece análise digital cruzada dos documentos do imóvel com identificação de divergências registadas - um passo de due diligence que pode ser feito remotamente antes de qualquer deslocação ao imóvel.
Para o processo completo de inspeção pré-compra, incluindo o que cobre e como interpretar os resultados, consulte o guia inspeção pré-compra de imóvel em Portugal. Para perceber os direitos e proteções no CPCV e as cláusulas a negociar antes de assinar, consulte o guia o que é o CPCV e como me proteger. Para o checklist completo de due diligence antes de fazer qualquer oferta, consulte o que verificar antes de comprar casa em Portugal.
Perguntas Frequentes
O que é o Simplex Urbanístico em termos práticos?
O Simplex Urbanístico (DL 10/2024) eliminou a licença de utilização como requisito obrigatório na compra e venda de imóveis em Portugal a partir de 1 de janeiro de 2024. A câmara municipal deixou de verificar se a construção está em conformidade com o projeto aprovado antes da escritura. Essa responsabilidade de verificação transferiu-se integralmente para o comprador.
O notário não protege o comprador?
O notário é obrigado a informar verbalmente o comprador de que o imóvel pode não ter títulos urbanísticos, ao abrigo do artigo 19.º do DL 10/2024. Mas esta é uma obrigação de informação, não de verificação. O notário não inspeciona o imóvel nem consulta o arquivo municipal, e não pode recusar lavrar a escritura com base na ausência de licença.
Posso responsabilizar o vendedor por obras ilegais que não declarou?
Em princípio sim, ao abrigo das disposições do Código Civil sobre vícios ocultos (Art.º 913.º). Na prática, provar que o vendedor tinha conhecimento das obras e optou por não as declarar é difícil e moroso. O custo e o tempo de um processo judicial raramente compensam face ao custo de uma inspeção prévia.
Quando devo encomendar a inspeção - antes ou depois do CPCV?
Antes do CPCV, sem exceção. O CPCV é juridicamente vinculativo. Depois de assinado, desistir implica perda do sinal. A InspectOS entrega relatório em 48 horas, o que é compatível com o prazo de qualquer negociação normal.
A inspeção Simplex Safe é suficiente para todos os imóveis?
Para a maioria dos imóveis, a inspeção Simplex Safe cobre os riscos essenciais criados pelo DL 10/2024. Para imóveis anteriores a 1983, especialmente em Lisboa e nas zonas de risco sísmico elevado, recomenda-se a adição da vistoria estrutural e sísmica. O Complete Protection Bundle inclui cinco serviços numa única visita. Consulte o preço em inspectos.pt.
E se o inspetor não encontrar nada?
Um relatório sem anomalias é um resultado valioso. Documenta o estado do imóvel à data da inspeção e pode ser usado como base para futuras negociações ou para proteger o comprador em eventuais litígios pós-escritura.
Antes de assinar, inspecione
O Simplex Urbanístico criou um vazio de responsabilidade que nenhuma entidade pública preenche. Os custos de legalização de obras ilegais podem atingir €250.000 ao abrigo do RJUE - e o poder de execução urbanística não prescreve. A inspeção antes do CPCV não é uma despesa opcional. É a due diligence mínima de qualquer comprador informado.
Para imóveis com fatores de risco adicionais - construção anterior a 1983, zona sísmica de Lisboa, ou ampliações aparentemente não licenciadas - o Complete Protection Bundle garante cobertura total numa única visita. Preço disponível em inspectos.pt.
Atualizado abril 2026 | Próxima revisão: setembro 2026 | Revisto pela Equipa de Engenharia InspectOS | Engenheiros Certificados OE | InspectOS Portugal
Fontes: Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro; RJUE - DL 555/99, de 16 de dezembro; Decreto-Lei n.º 97/2017; Lei n.º 59/2018; Decreto-Lei n.º 101-D/2020; DL 68/2004; CML/Programa ReSist; Eurocódigo 8 - Anexo Nacional; TCAN, Acórdão 31/01/2020; Sérvulo & Associados, análise jurídica DL 10/2024; Código Civil, Art.º 913.º.