O CPCV em Portugal (Contrato-Promessa de Compra e Venda) é o documento que torna a compra de um imóvel juridicamente vinculativa - antes da escritura. Uma vez assinado, o comprador que desista perde o sinal; o vendedor que desista devolve-o em dobro (Código Civil, Art. 442.º). Desde a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (DL 10/2024), o risco do comprador aumentou: o notário já não verifica a conformidade legal do imóvel na escritura, o que significa que obras ilegais, certificados em falta e defeitos estruturais se tornam responsabilidade do comprador no momento em que assina. A proteção do sinal começa antes do CPCV, não depois.
Índice
- O que é o CPCV e qual o seu enquadramento legal?
- O que acontece se uma das partes incumprir o CPCV?
- O que muda com o DL 10/2024 antes de assinar?
- Que cláusulas de proteção deve o comprador negociar?
- O que verificar antes de assinar o CPCV?
- Quanto vale o sinal e como protegê-lo?
- Perguntas Frequentes
O que é o CPCV e qual o seu enquadramento legal?
O CPCV é um contrato-promessa bilateral previsto no Código Civil Português (Art. 410.º a 418.º) pelo qual comprador e vendedor se obrigam a celebrar a escritura definitiva de compra e venda nas condições e prazos acordados.
O CPCV não transfere a propriedade do imóvel - isso só acontece com a escritura pública ou o documento particular autenticado (DPA). O que o CPCV faz é criar obrigações contratuais exigíveis judicialmente: comprador e vendedor ficam comprometidos com o negócio, as suas condições e os seus prazos.
Apesar de não ser legalmente obrigatório, o CPCV é utilizado na grande maioria das transações imobiliárias em Portugal. As razões são práticas: entre o acordo verbal e a escritura existe frequentemente um intervalo de semanas a meses, durante o qual o comprador trata do financiamento bancário e o vendedor regulariza documentação. O CPCV formaliza esse compromisso por escrito e estabelece as consequências do incumprimento de qualquer das partes.
Para ter plena validade legal, o CPCV deve ser celebrado por escrito, identificar claramente as partes (com nome completo, estado civil e NIF), descrever o imóvel com referência à inscrição matricial e descrição predial, indicar o preço acordado, o valor do sinal e o prazo para a escritura. O reconhecimento presencial das assinaturas é fortemente recomendado - transforma o CPCV em título executivo, permitindo à parte lesada agir judicialmente sem uma ação declarativa prévia.
O que acontece se uma das partes incumprir o CPCV?
O Código Civil Português (Art. 442.º) estabelece um regime simétrico de penalizações: o comprador que incumpre perde o sinal; o vendedor que incumpre devolve o dobro - mecanismo que desincentiva ambas as partes de desistir sem motivo contratualmente previsto.
O regime do sinal funciona em dois sentidos:
Se o comprador incumpre - sem cláusula que justifique a saída - perde a totalidade do sinal entregue. O vendedor retém o montante como compensação pelos danos sofridos. Em imóveis comprados através de crédito habitação, o sinal corresponde tipicamente ao valor que o banco não financia - em muitos casos, a entrada própria que o comprador levou anos a poupar.
Se o vendedor incumpre - por exemplo, vendendo o imóvel a terceiro ou recusando realizar a escritura - o comprador tem direito a receber o dobro do sinal pago. Num negócio de €300.000 com sinal de 10%, isso representa €60.000 a receber do vendedor em incumprimento.
Para além do regime do sinal, existe ainda a possibilidade de recorrer à execução específica (Código Civil, Art. 830.º) - uma ação judicial que obriga o devedor ao cumprimento, forçando a realização da escritura. Na prática, quando existe sinal passado, a lei presume que as partes excluíram a execução específica (Art. 830.º, n.º 2), embora essa presunção possa ser ilidida. Para imóveis já construídos, este direito à execução específica não pode ser afastado pelas partes (Art. 830.º, n.º 3).
O incumprimento do prazo da escritura por causa imputável a uma das partes ativa as mesmas penalizações - a menos que o contrato contenha uma cláusula de prorrogação automática por motivo justificado.
O que muda com o DL 10/2024 antes de assinar?
O Decreto-Lei n.º 10/2024 eliminou a verificação municipal obrigatória na escritura, transferindo para o comprador toda a responsabilidade pela conformidade legal e técnica do imóvel a partir do momento em que assina o CPCV.
O DL 10/2024 revogou a exigência da licença de utilização na escritura. Hoje o notário pode lavrar a escritura sem qualquer verificação da conformidade municipal - obras ilegais, certificados em falta e defeitos estruturais transmitem-se com o imóvel. Para a análise legislativa completa do que o DL 10/2024 mudou, consulte o guia Simplex Urbanístico - O Que Mudou para os Compradores.
Para o comprador, o risco começa no CPCV, não na escritura. Quando assina o CPCV sobre um imóvel com uma varanda encerrada sem licença, um piso acrescentado sem alvará, ou instalações de gás nunca inspecionadas, está a comprometer-se a adquirir esses problemas. O custo de legalização ao abrigo do RJUE (Decreto-Lei n.º 555/99) pode variar entre €5.000 para intervenções menores e €250.000 ou mais para obras ilegais de maior dimensão. Em casos extremos, a Câmara Municipal pode ordenar demolição.
A janela para verificar é o período entre o acordo verbal e a assinatura do CPCV - quando o comprador tem liberdade total para desistir sem custos.
Para uma análise completa do que verificar antes de assinar, consulte o guia o que verificar antes de comprar casa em Portugal.
Que cláusulas de proteção deve o comprador negociar?
Um CPCV bem redigido para o comprador deve incluir pelo menos quatro cláusulas de proteção: condição suspensiva de crédito, cláusula de resolução sem penalização se a avaliação bancária for insuficiente, entrega de documentação pelo vendedor antes da escritura, e referência ao estado de ónus e encargos do imóvel.
Estas cláusulas não são obrigatórias por lei - têm de ser negociadas e incluídas no texto do contrato. Um CPCV sem elas expõe o comprador a riscos que, na maior parte dos casos, poderiam ter sido evitados.
Condição suspensiva de crédito habitação. Se a compra depende de financiamento bancário, o CPCV deve conter uma cláusula que o subordine à aprovação do crédito em condições mínimas definidas (montante, prazo, taxa máxima aceite). Se o banco recusar o financiamento ou a avaliação ficar aquém do necessário, o contrato considera-se resolvido sem penalização e o sinal é devolvido integralmente. Sem esta cláusula, a recusa de crédito não isenta o comprador de perder o sinal.
Declaração de inexistência de ónus e encargos. O vendedor deve declarar que o imóvel está livre de hipotecas, penhoras, dívidas de condomínio e dívidas de IMI à data da escritura. Quando existe uma hipoteca a cancelar na escritura com o produto da venda, o contrato deve prever os detalhes do mecanismo de cancelamento e quem suporta os custos.
Entrega de documentação antes da escritura. O CPCV deve listar os documentos que o vendedor se obriga a entregar antes da escritura, com prazos definidos. Certificado energético, licença de utilização, ficha técnica de habitação (quando aplicável) e atas de condomínio relevantes são documentos que o comprador tem direito a verificar antes de se vincular definitivamente.
Cláusula de inspeção técnica. É possível incluir uma cláusula que sujeite o CPCV ao resultado de uma inspeção técnica independente. Se a inspeção revelar defeitos acima de um limiar acordado, o comprador pode sair sem perder o sinal, ou negociar uma redução de preço correspondente ao custo de remediação. Esta cláusula deve ser redigida com precisão - com critérios objetivos, prazos e responsabilidade pela inspeção claramente definidos.
O que verificar antes de assinar o CPCV?
Antes de assinar o CPCV, o comprador deve completar três camadas de verificação - documental, técnica e de certificados - porque a partir do momento da assinatura, os problemas não verificados passam a ser responsabilidade do comprador ao abrigo do DL 10/2024.
A verificação deve ser concluída antes do CPCV, não depois. O contrato é juridicamente vinculativo desde o momento da assinatura - e a lei não prevê um período de reflexão ou uma possibilidade automática de saída por problemas descobertos posteriormente.
Verificação documental. Certidão Permanente do imóvel (obtida em predialonline.pt) para confirmar proprietário, encargos e ausência de penhoras ou ações judiciais. Caderneta Predial Urbana (AT) para confirmar área, tipologia e VPT. Licença de utilização para comparar com o que existe fisicamente.
Verificação técnica. O estado estrutural (incluindo a inspeção estrutural e sísmica Portugal), a conformidade urbanística face ao projeto aprovado, e as instalações de gás e elétrica não constam de nenhum documento - só uma inspeção presencial por engenheiro certificado OE as revela. Uma varanda encerrada sem licença, fissuras em paredes resistentes ou uma instalação de gás nunca inspecionada são descobertas frequentes que não são visíveis numa visita ao imóvel sem formação técnica. A inspeção pré-compra InspectOS cobre mais de 150 pontos de verificação — incluindo a inspeção elétrica em Portugal — e entrega relatório bilingue em 48 horas - tempo compatível com qualquer prazo de preparação de CPCV.
Verificação de certificados. Certificado energético válido (exigido por lei ao abrigo do DL 101-D/2020, de 7 de dezembro). Boletim de inspeção de gás emitido por entidade acreditada pela DGEG (obrigatório ao abrigo do DL 97/2017, de 10 de agosto, para instalações com mais de 10 anos). Um imóvel sem estes certificados expõe o comprador a coimas: €250 a €3.740 pela ausência de certificado energético (DL 101-D/2020, Art. 35.º); €250 a €3.500 pela ausência de boletim de inspeção de gás (DL 97/2017, Art. 29.º).
Para o detalhe completo de cada camada de verificação, consulte o guia o que verificar antes de comprar casa e o guia sobre a inspeção pré-compra de imóvel em Portugal.
Para proteger o sinal antes de assinar o CPCV, a InspectOS realiza a inspeção técnica completa do imóvel - estrutura, conformidade urbanística, instalações e certificados - com relatório bilingue em 48 horas. Consulte o preço para o seu imóvel em inspectos.pt/precos.
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Quanto vale o sinal e como protegê-lo?
Não existe um valor legalmente definido para o sinal no CPCV - a prática de mercado em Portugal situa-o habitualmente entre 10% e 20% do valor do imóvel, sendo 10% o valor mais comum, especialmente em imóveis usados.
O sinal é pago no ato da assinatura e deduzido ao preço total na escritura. É entregue diretamente ao vendedor - não existe depósito em conta bloqueada por defeito, ao contrário do que acontece noutros sistemas imobiliários europeus. Em imóveis comprados com crédito habitação, o sinal corresponde frequentemente à percentagem do preço que o banco não financia.
Para proteger o sinal, o comprador deve tomar três cuidados práticos antes de o entregar:
Registar o CPCV na Conservatória do Registo Predial. O registo confere ao CPCV eficácia real - impedindo que o imóvel seja vendido a terceiros ou que sobre ele recaiam penhoras após o registo. Sem registo, o CPCV tem apenas eficácia obrigacional: vincula as partes mas não é oponível a terceiros adquirentes de boa-fé.
Verificar a situação do imóvel antes de pagar o sinal. Um imóvel com hipoteca não cancelada, com uma penhora registada, ou com uma ação judicial em curso pode inviabilizar a escritura - e o processo de recuperação do sinal num cenário de insolvência do vendedor pode ser longo e incerto. A Certidão Permanente atualizada, obtida no próprio dia da assinatura, é a única forma de confirmar o estado do imóvel nesse momento.
Incluir cláusula suspensiva de crédito se necessário. A recusa de crédito bancário sem esta cláusula não isenta o comprador de perder o sinal. O prazo típico para a condição de crédito é de 45 a 60 dias úteis - suficiente para obter aprovação bancária e avaliação, mas realista face aos prazos dos bancos.
Em imóveis de construção nova ou em planta, o sinal pode ser faseado ao longo da obra - nestes casos, o comprador deve verificar o alvará IMPIC do promotor e confirmar a existência de garantia bancária para os montantes pagos antes da entrega.
Perguntas Frequentes
O CPCV é obrigatório para comprar um imóvel em Portugal?
Não. O CPCV não é legalmente obrigatório. A propriedade pode ser transmitida diretamente por escritura pública ou documento particular autenticado, sem contrato-promessa prévio. Na prática, a maioria das transações utiliza o CPCV porque existe um intervalo entre o acordo e a escritura - para aprovação de crédito, regularização de documentação ou preparação das partes. Sem CPCV, esse período não tem proteção contratual para nenhuma das partes.
Posso desistir do CPCV sem perder o sinal?
Depende do que consta no contrato. Se o CPCV incluir uma condição suspensiva (por exemplo, de aprovação de crédito) e essa condição não se verificar, o contrato resolve-se sem penalização e o sinal é devolvido. Fora das situações previstas no contrato, desistir implica a perda do sinal para o comprador. Por isso, a inclusão de cláusulas de proteção antes de assinar é decisiva - depois, as opções de saída sem penalização ficam limitadas ao que foi contratualmente previsto.
O que fazer se o vendedor se recusar a realizar a escritura depois de assinar o CPCV?
O comprador tem duas opções: exigir o dobro do sinal pago (Código Civil, Art. 442.º) ou intentar uma ação de execução específica (Art. 830.º) para forçar a realização da escritura judicialmente. A execução específica é um direito imperativo em imóveis já construídos - não pode ser afastado por acordo das partes. Em imóveis em construção, o CPCV pode conter cláusulas que afastem este direito. O advogado do comprador deve ser consultado imediatamente em caso de incumprimento do vendedor.
O CPCV protege o comprador de obras ilegais no imóvel?
Não automaticamente. O CPCV é um contrato entre as partes que pode incluir ou não declarações do vendedor sobre o estado legal do imóvel. Se o vendedor declarar no CPCV que o imóvel está livre de obras não licenciadas e isso se revelar falso, o comprador pode ter fundamento para exigir resolução do contrato ou redução do preço. Mas sem essa declaração expressa, e sem uma inspeção técnica prévia que documente o estado do imóvel, o comprador que descobre obras ilegais após a escritura herda o problema sem recurso simples. A inspeção antes do CPCV é a única proteção fiável.
Qual a diferença entre o CPCV e a escritura?
O CPCV é uma promessa - um compromisso contratual de realizar a escritura no futuro. Não transfere a propriedade do imóvel. A escritura pública (ou DPA) é o contrato definitivo que transfere efetivamente a titularidade do imóvel para o comprador e é registada na Conservatória do Registo Predial. Só após a escritura e o registo o comprador é o proprietário legal.
Conclusão
O CPCV é o ponto de não retorno da compra de um imóvel em Portugal. Depois de assinar, sair custa o sinal - ou mais. Com o DL 10/2024, o estado do imóvel no momento do CPCV tornou-se ainda mais relevante, porque nenhuma entidade pública verifica a sua conformidade antes da escritura. A proteção do sinal começa na verificação técnica e documental antes da assinatura, e nas cláusulas que o advogado do comprador negoceia antes de o contrato ser celebrado.
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Atualizado abril 2026 | InspectOS Editorial | InspectOS Portugal
Fontes: Código Civil Português, Art. 410.º–418.º (contrato-promessa), Art. 442.º (sinal), Art. 830.º (execução específica); Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (DL 10/2024); RJUE - Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, Art. 98.º; Decreto-Lei n.º 97/2017, de 10 de agosto, Art. 29.º; Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro, Art. 35.º; Acórdão TRL Processo 12868/19.2T8LSB.L1-2, de 15 de abril de 2021 (condição resolutiva em CPCV).