No CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda), o sinal é o dinheiro do comprador no ponto de exposição máxima. O Art. 442.º do Código Civil corta nos dois sentidos: o comprador que desiste perde o sinal, o vendedor que desiste devolve-o em dobro. Desde o Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (DL 10/2024), nenhuma entidade municipal verifica o estado do imóvel antes da venda, e um problema descoberto depois da assinatura deixa o comprador a escolher entre comprar um imóvel com defeitos ou abandonar 10% a 20% do preço. As regras completas do contrato estão no nosso guia do CPCV; este artigo trata do dinheiro. A Inspeção Pré-Compra da InspectOS foi construída para acontecer antes de o sinal sair da sua conta.
Table of Contents
- Quanto deve ser o sinal num CPCV?
- Quando é que o sinal é devolvido, e quando se perde?
- O que é a execução específica, e porque é que o sinal a pode excluir?
- Como proteger o sinal antes de o entregar?
- Porque é que a inspeção vem antes do sinal?
- Perguntas Frequentes
- Conclusão
Quanto deve ser o sinal num CPCV?
O sinal num CPCV português situa-se em regra entre 10% e 20% do preço, valores que o Art. 442.º transforma em penalidade automática.
A lei não fixa valor mínimo nem máximo para o sinal. A prática do mercado fixou-o entre 10% e 20% do preço de compra. Num apartamento de 300.000€, o sinal move entre 30.000€ e 60.000€ no dia da assinatura do CPCV. Esse montante deixa de ser uma formalidade no momento em que a caneta pousa: passa a ser a medida exata do que cada parte perde se recuar.
O sinal não é uma reserva. Uma reserva informal, comum em Espanha e noutros mercados, pode ser devolvida ou perdida em poucos milhares de euros. O sinal português é um mecanismo do Código Civil com consequências fixadas por lei, e a diferença entre os dois sistemas apanha compradores estrangeiros todos os anos, como mostra a nossa comparação entre o CPCV e a reserva espanhola.
Quem negoceia o valor é quem tem menos pressa. Um vendedor com vários interessados empurra o sinal para cima, porque um sinal alto prende o comprador. Um comprador com crédito por aprovar tem interesse em sinal baixo e condições escritas. Nenhum número é neutro: o valor do sinal é a primeira cláusula de risco do contrato, não um detalhe administrativo.
Quando é que o sinal é devolvido, e quando se perde?
O Art. 442.º corta nos dois sentidos: o comprador que desiste perde o sinal, o vendedor que desiste devolve o dobro.
O regime do Art. 442.º resolve-se em quatro cenários. No primeiro, tudo corre bem: a escritura realiza-se e o sinal conta como princípio de pagamento, abatido ao preço final.
No segundo, o comprador entra em incumprimento definitivo. O vendedor faz seu o sinal, na totalidade. Não interessa o motivo do lado do comprador: crédito recusado sem cláusula que o proteja, arrependimento, um defeito descoberto tarde demais. Sem condição escrita no contrato, o sinal está perdido.
No terceiro, o incumprimento é do vendedor. O comprador pode exigir o sinal em dobro: entregou 30.000€, recebe 60.000€. Se o imóvel já lhe tiver sido entregue, a lei permite em alternativa exigir o valor objetivo do imóvel à data do incumprimento, deduzido do preço. Este é o cenário que dá ao sinal a fama de proteção, mas repare no desenho: a proteção do comprador depende de o vendedor falhar, não de o imóvel prestar.
No quarto cenário, uma condição suspensiva escrita no CPCV não se verifica: o crédito não é aprovado, a vistoria revela patologias, a documentação não bate certo. Verificada a condição resolutiva ou falhada a suspensiva, o sinal é devolvido por inteiro, sem penalização para nenhuma das partes. Este cenário só existe para quem o escreveu no contrato antes de assinar.
O que é a execução específica, e porque é que o sinal a pode excluir?
Uma cláusula de sinal simples presume-se que exclui a execução específica do Art. 830.º; o CPCV tem de a preservar por escrito.
A execução específica, prevista no Art. 830.º do Código Civil, permite ao comprador pedir ao tribunal que substitua a declaração de vontade do vendedor em falta e force a escritura. Em vez de aceitar o sinal em dobro e procurar outra casa, o comprador fica com a casa. Para quem passou meses à procura do imóvel certo, é a diferença entre uma indemnização e o resultado.
A armadilha está na presunção. Uma cláusula de sinal simples presume-se convenção em contrário: o contrato com sinal e mais nada lê-se como tendo excluído a execução específica. O comprador que quer manter este direito tem de o preservar por escrito, com uma declaração expressa de que o sinal não afasta o Art. 830.º. A omissão é silenciosa e só se revela quando o vendedor recebe uma proposta melhor e decide que devolver o dobro compensa.
O escudo mais forte chama-se eficácia real, prevista no Art. 413.º. O CPCV é celebrado por escritura ou documento autenticado e registado na Conservatória do Registo Predial. A partir do registo, a promessa vincula terceiros: o vendedor deixa de conseguir vender a outro comprador ou hipotecar o imóvel por cima da promessa. Com eficácia real, a execução específica deixa de poder ser afastada pelas partes. É a versão do contrato em que o comprador está protegido pela estrutura, não pela sorte.
Uma nota de calendário: a partir de 1 de outubro de 2026, o Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio (DL 108/2026), tal como adiado pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, torna obrigatória a declaração sobre o título urbanístico em todos os contratos de venda. Até 30 de setembro de 2026 aplica-se o RJUE na sua redação anterior. O CPCV que assinar este ano já deve ser desenhado com essa exigência no horizonte.
Estas cláusulas são anatomia ilustrativa, não minutas prontas: a redação exata, os prazos e a interação com as regras imperativas do sinal têm de ser adaptados e revistos por um advogado português, contrato a contrato.
Como proteger o sinal antes de o entregar?
Portugal não tem escrow automático: a proteção do sinal constrói-se com eficácia real registada (Art. 413.º), conta de cliente ou garantia bancária.
Em França, o depósito fica retido no notário por regra. Em Inglaterra, fica na conta de cliente regulada do solicitor. Em Portugal, o sinal segue por defeito diretamente para o vendedor, sem qualquer barreira estrutural entre o dinheiro do comprador e a conta pessoal de quem vende. Quem quer proteção tem de a construir, e existem três instrumentos.
O primeiro é a eficácia real com registo, descrita acima: não protege o dinheiro em si, mas bloqueia o imóvel, o que na prática impede o cenário em que o sinal desaparece e o imóvel é vendido a terceiro.
O segundo é o depósito à guarda de notário ou advogado, numa conta de cliente segregada, até à escritura. Funciona, com uma verificação obrigatória: confirmar que a conta é uma conta de clientes separada do património do profissional e coberta pelo respetivo seguro de responsabilidade.
O terceiro é a garantia bancária negociada, mais comum em valores altos: o banco do vendedor garante a devolução do sinal nos cenários definidos no contrato.
Nenhum destes mecanismos é automático. Cada um existe apenas se for negociado antes da assinatura, e a janela para os negociar fecha no momento em que o sinal é entregue.
Porque é que a inspeção vem antes do sinal?
Desde o DL 10/2024 nenhuma câmara verifica o imóvel antes da venda; a inspeção anterior ao sinal é a única leitura independente do estado real.
O DL 10/2024 eliminou a verificação municipal prévia à venda. O estado real do imóvel passou a ser um problema exclusivo de quem compra, e os números dizem que o problema é frequente: 35,8% dos edifícios em Portugal precisam de reparações (INE, Censos 2021), sendo 21,8% ligeiras, 9,4% médias e 4,6% profundas. Uma em cada sete construções portuguesas carrega problemas de conservação médios ou profundos, e nenhuma entidade pública os procura antes da escritura.
A sequência protege ou expõe consoante a ordem. Inspecionar depois do CPCV é descobrir o defeito com o sinal já entregue: a escolha passa a ser entre comprar o problema ou perder 30.000€. Inspecionar antes converte o mesmo relatório em poder negocial: redução de preço fundamentada, cláusula de reparação escrita no contrato, ou saída limpa sem um euro em risco.
O instrumento contratual que liga as duas pontas é a condição suspensiva de vistoria: o CPCV fica dependente da realização de vistoria técnica independente num prazo definido, com devolução integral do sinal se o relatório revelar patologias ou desconformidades não aceites pelo comprador. Redigida por advogado, esta cláusula transforma o relatório do engenheiro num mecanismo jurídico com consequência automática. A lista do que verificar antes de comprar mostra o que a vistoria cobre, e o nosso guia da inspeção pré-compra explica o processo completo.
O relatório InspectOS é entregue em 48 horas, assinado por engenheiro com cédula da Ordem dos Engenheiros, bilingue. Cabe dentro de qualquer negociação normal entre proposta e CPCV.
Precisa de due diligence documental antes da inspeção? O HomeOS dá-lhe a análise jurídica e de avaliação antes de um inspetor físico visitar o imóvel. → realos.pt
Perguntas Frequentes
Quem paga o contrato de promessa de compra e venda?
A lei não atribui o custo do CPCV a nenhuma das partes. Na prática, cada parte paga o seu próprio advogado, e os custos de reconhecimento de assinaturas ou autenticação são pagos por quem os solicita, muitas vezes divididos por acordo. O que o Código Civil fixa é o regime do sinal e do incumprimento, não quem paga a redação do contrato.
O CPCV é obrigatório?
Não. A lei permite comprar diretamente por escritura, sem promessa. O CPCV é prática corrente porque quase todas as compras têm um intervalo entre acordo e escritura, para crédito, documentos ou obras, e sem contrato-promessa nenhuma das partes está vinculada durante esse intervalo. Quem dispensa o CPCV dispensa também o regime de proteção do sinal.
O CPCV assina-se antes ou depois da avaliação bancária?
O momento seguro é depois da avaliação, ou com condição suspensiva de aprovação do crédito escrita no contrato. Assinar antes, sem condição, deixa o sinal exposto: se o banco avaliar o imóvel abaixo do preço e o crédito falhar, o comprador que não consegue escriturar perde o sinal nos termos do Art. 442.º.
Conclusão
O sinal é o instrumento mais mal compreendido da compra de casa em Portugal: entregue como formalidade, funciona como penalidade automática de dezenas de milhares de euros. O Art. 442.º define o preço de recuar, o Art. 830.º só protege quem o preservou por escrito, e desde o DL 10/2024 nenhuma entidade pública verifica o que está a comprar. A ordem correta é uma só: inspeção, cláusulas, sinal. Uma Inspeção Pré-Compra custa uma fração do sinal que arrisca perder depois de assinar o CPCV.
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Atualizado agosto de 2026 | Revisto pela Equipa de Engenharia InspectOS, licenciada pela Ordem dos Engenheiros | InspectOS Portugal
Fontes: Código Civil, Artigos 413.º, 442.º e 830.º · Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro · Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio · INE, Censos 2021.