A isenção de certificado energético existe, está definida no Art. 18.º, n.º 2 do Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro, e quase nunca se aplica a quem acha que se aplica. Vender ou arrendar sem certificado válido é contraordenação punível com coima de 250€ a 3.740€ para pessoas singulares e de 2.500€ a 44.890€ para pessoas coletivas (Art. 35.º, n.º 1). E há um detalhe que apanha os vendedores isentos: a isenção dispensa o certificado, não dispensa o papel. Um imóvel isento continua a precisar de declaração de isenção. A Certificação Energética InspectOS é emitida por perito qualificado reconhecido pela ADENE.
A conversa sobre isenção começa quase sempre pelo lado errado. O vendedor pergunta se está dispensado, o mediador diz que provavelmente sim porque o imóvel é antigo, e ninguém lê o artigo. O Art. 18.º, n.º 2 do DL 101-D/2020 não menciona a idade do edifício em nenhuma das suas alíneas. Nenhuma. As categorias de isenção tratam de área, de uso, de estado de ruína e do tipo de transmissão, e a casa dos anos sessenta em Lisboa não entra em nenhuma delas. Do outro lado da mesa está um comprador com um problema diferente e maior: num imóvel vendido ao abrigo de uma isenção legítima, não existe qualquer registo do desempenho energético do que está a comprar.
Índice
- Quem está isento de certificado energético em Portugal?
- Certificado energético em casas antigas: porque é que a idade não isenta
- A isenção dispensa o certificado, não dispensa a declaração
- Quanto custa não ter certificado nem declaração?
- O que perde o comprador de um imóvel vendido com isenção?
- O que muda com a EPBD e o DL 11 de 2025?
- Perguntas Frequentes
Quem está isento de certificado energético em Portugal?
As isenções constam do Art. 18.º, n.º 2 do DL 101-D/2020 e assentam em área, uso, estado de ruína e tipo de transmissão, nunca na idade do edifício.
Sete categorias estão confirmadas.
Área bruta privativa igual ou inferior a 50 m². O critério é área bruta privativa, não área útil, e o limite é igual ou inferior a 50 m². A distinção não é académica. A área bruta privativa inclui a espessura das paredes exteriores e das paredes divisórias privativas, pelo que é sempre superior à área útil do mesmo imóvel. Um estúdio que fica abaixo dos 50 m² de área útil pode ultrapassar esse limite em área bruta privativa e sair da isenção sem que nada no imóvel tenha mudado. O número que conta é o da caderneta predial urbana.
Instalações industriais, pecuárias e agrícolas não residenciais. Incluem os edifícios de apoio, como escritórios, receção ou portaria, quando a constituição predial os torna parte integrante da instalação.
Armazéns que cumpram pelo menos um critério de dispensa, entre os quais uma densidade de ocupação igual ou inferior a 0,025 pessoas/m².
Oficinas, mas apenas onde não existe nem se prevê consumo de energia para aquecimento ou arrefecimento ambiente destinado ao conforto humano.
Edifícios em ruínas, ao abrigo do Art. 31.º.
Transmissões não onerosas: doações, legados e heranças. A isenção acompanha a natureza gratuita da transmissão. Quem herda um imóvel não precisa de certificado para o registar em seu nome. Quando o vender, precisa.
Vendas e transmissões resultantes de processos de execução ou insolvência, bem como transmissões para comproprietários, arrendatários, entidades expropriantes, ou para demolição total confirmada pela autoridade de licenciamento competente.
Se o imóvel não cabe numa destas sete, o certificado é obrigatório. O regime geral, com as situações em que a obrigação nasce e como se obtém o certificado, está no guia sobre o certificado energético em Portugal.
Certificado energético em casas antigas: porque é que a idade não isenta
Nenhuma alínea do Art. 18.º, n.º 2 do DL 101-D/2020 usa a data de construção como critério, pelo que a idade do edifício nunca dispensa o certificado.
O mito tem uma origem plausível, e é aí que se percebe porque sobrevive. Existe de facto uma regra em direito imobiliário português que depende da data de construção: a licença ou autorização de utilização só é exigível a edifícios construídos depois de 7 de agosto de 1951, data do RGEU aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38382. Os anteriores estão dispensados, desde que nunca tenham sido alterados. É uma regra real, é sobre um documento diferente, e não tem relação alguma com a certificação energética.
O SCE não faz essa distinção. Um prédio pombalino da Baixa, uma casa burguesa do Porto e um apartamento de 2019 em Matosinhos entram no mesmo regime. Todos precisam de certificado energético para serem anunciados, vendidos ou arrendados. A diferença é que os dois primeiros terão quase certamente classe D, E ou F, e é isso que o vendedor não quer no anúncio.
Vale dizer o que isso implica na prática. A classe indicada em qualquer anúncio tem de vir de um certificado válido. Anúncios que omitem a classe, ou que escrevem "em curso", são ilegais e a responsabilidade é do proprietário e, quando aplicável, da empresa de mediação imobiliária.
A isenção dispensa o certificado, não dispensa a declaração
Um imóvel isento continua a precisar de declaração de isenção, documento que remove o certificado e não a obrigação de documentar a situação.
Esta é a parte que quase nenhum vendedor conhece e que aparece no pior momento possível, que é o dia da escritura, com o notário à espera de um documento que ninguém pediu.
A isenção não é auto-executável. O imóvel não fica dispensado de prova só porque cabe numa das categorias do Art. 18.º. É preciso uma declaração de isenção. Quando a documentação do imóvel não sustenta a exceção de forma clara, a declaração tem de ser emitida por perito qualificado ou assinada por técnico habilitado para o efeito.
O padrão de erro é sempre o mesmo. O proprietário conclui, com razão, que está isento. Conclui em seguida, sem razão, que não tem nada para produzir. Chega à escritura sem certificado e sem declaração, o que documentalmente é indistinguível de um vendedor em incumprimento. A diferença entre os dois é um papel que se obtém em dias e que ninguém pediu com antecedência.
Há um caso em que isto se complica de forma previsível. O imóvel herdado. A herança é transmissão não onerosa e está isenta, pelo que quem herda nada tem de apresentar para registar a propriedade. No momento em que decide vender, a transmissão passa a onerosa e o certificado torna-se obrigatório. Herdeiros que assumem que "o imóvel está isento" porque foi isento na herança descobrem o contrário quando já têm um CPCV assinado e uma data marcada.
Quanto custa não ter certificado nem declaração?
A ausência de certificado válido em venda ou arrendamento é contraordenação punível com coima de 250€ a 3.740€ para pessoas singulares, ao abrigo do Art. 35.º, n.º 1 do DL 101-D/2020.
As coimas, no Art. 35.º, n.º 1, vão de 250€ a 3.740€ para pessoas singulares e de 2.500€ a 44.890€ para pessoas coletivas. Aplicam-se à venda, ao arrendamento e à publicidade sem indicação de classe válida.
Duas obrigações acompanham o certificado e são as que um vendedor isento, ou que se acha isento, costuma falhar.
A primeira é de prazo. O certificado tem de ser entregue ao comprador ou ao arrendatário antes da assinatura do contrato. Não na escritura, não depois. Antes.
A segunda é de conteúdo do anúncio. A classe publicitada tem de constar de um certificado válido. A validade é de 10 anos para habitação e para comércio e serviços, e de 8 anos para grandes edifícios de comércio e serviços (GES). Um certificado emitido em 2015 para uma habitação caducou em 2025, e o anúncio que ainda mostra aquela letra está a publicitar uma classe sem suporte.
O registo do certificado faz-se no portal do SCE, gerido pela ADENE, e o número atribuído acompanha o imóvel. A página de contexto ADENE explica o papel da entidade e onde consultar um certificado existente antes de encomendar outro.
O que perde o comprador de um imóvel vendido com isenção?
Um imóvel vendido ao abrigo de isenção chega ao comprador sem qualquer registo de desempenho energético, e o certificado, quando existe, também não avalia a condição do edifício.
Do lado do comprador a isenção tem um efeito que a lei não pretendia e que ninguém explica na visita. Sem certificado não há classe, não há indicadores de necessidades nominais de energia, não há medidas de melhoria recomendadas com estimativa de custo e retorno. O comprador de um imóvel isento fica sem a única informação padronizada e comparável que o mercado português produz sobre consumo de energia.
E aqui está o ponto que interessa mesmo, porque vale tanto para o imóvel isento como para o imóvel certificado.
O certificado energético avalia desempenho energético ao abrigo do DL 101-D/2020. Avalia envolvente, sistemas de climatização, produção de águas quentes sanitárias, ventilação e a classe que resulta desses cálculos. Não avalia estrutura. Não avalia humidade. Não avalia instalações elétricas ou de gás quanto à sua segurança e conformidade. Um imóvel com certificado classe B pode ter fissuração ativa numa parede de meação, infiltração pela cobertura e um quadro elétrico sem terra. A letra não diz nada sobre nenhuma dessas coisas, porque não foi feita para isso.
Isto significa que um comprador que tenha certificado tem uma informação. Um comprador que tenha certificado e nada mais tem uma informação e uma ilusão de cobertura. Desde o Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, o notário deixou de verificar a legalidade urbanística no ato da escritura, e o Art. 342.º, n.º 1 do Código Civil coloca o ónus da prova do defeito em quem o invoca, o que depois da escritura é o comprador. A verificação documental e física antes do CPCV está tratada no guia sobre o que verificar antes de comprar casa e no guia da inspeção pré-compra.
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O que muda com a EPBD e o DL 11 de 2025?
O Decreto-Lei n.º 11/2025, de 19 de fevereiro transpôs parcialmente a Diretiva (UE) 2024/1275 e alterou o DL 101-D/2020, ficando a transposição completa por concluir.
Convém corrigir duas ideias em circulação antes de qualquer outra coisa.
Portugal não ficou parado à espera do prazo de 29 de maio de 2026. O Decreto-Lei n.º 11/2025, de 19 de fevereiro (Diário da República, 1.ª série, n.º 35) transpôs parte da Diretiva (UE) 2024/1275 e alterou o DL 101-D/2020. Trouxe o Passaporte de Renovação de Edifícios, os requisitos mínimos de desempenho energético (MEPS), a obrigação de os edifícios novos serem de emissões nulas a partir de 2030, e o fim dos apoios financeiros à instalação de caldeiras autónomas a combustíveis fósseis desde 1 de janeiro de 2025. A transposição integral continua pendente, com a ADENE a coordenar o grupo de trabalho GT-EPBD.
A segunda ideia a corrigir é a da classe G. A escala do SCE em Portugal é A+, A, B, B-, C, D, E, F. Oito classes, e a pior é a F. Não existe classe G num certificado português atual. A proibição de arrendar imóveis de classe G é francesa, em vigor desde 1 de janeiro de 2025 ao abrigo da loi Climat, e não se aplica em Portugal. Nenhuma proibição portuguesa de arrendamento por classe está confirmada em vigor.
O que isto significa para quem tem um imóvel isento ou de classe baixa é uma questão de trajetória, não de proibição. A revisão em curso do DL 101-D/2020 e o calendário da EPBD estão desenvolvidos no guia sobre a Diretiva EPBD em Portugal.
Perguntas Frequentes
Quem está isento de certificado energético?
A isenção está no Art. 18.º, n.º 2 do DL 101-D/2020 e abrange sete situações: área bruta privativa igual ou inferior a 50 m²; instalações industriais, pecuárias e agrícolas não residenciais e os seus edifícios de apoio; armazéns que cumpram um critério de dispensa, incluindo densidade de ocupação até 0,025 pessoas/m²; oficinas sem consumo de energia para conforto humano; edifícios em ruínas ao abrigo do Art. 31.º; transmissões não onerosas como doações, legados e heranças; e vendas resultantes de execução ou insolvência, além de transmissões para comproprietários, arrendatários, entidades expropriantes ou para demolição total. Um imóvel isento continua a precisar de declaração de isenção.
Preciso de certificado energético para vender uma casa antiga?
Sim. A idade do edifício não é critério de isenção em nenhuma alínea do Art. 18.º, n.º 2 do DL 101-D/2020. A confusão vem de uma regra diferente: a licença de utilização só é exigível a edifícios construídos depois de 7 de agosto de 1951, data do RGEU. Isso é sobre outro documento. Para vender qualquer habitação, antiga ou nova, é preciso certificado energético válido, sob pena de coima de 250€ a 3.740€ (Art. 35.º, n.º 1).
O certificado energético diz alguma coisa sobre o estado do imóvel?
Não. O certificado avalia desempenho energético ao abrigo do DL 101-D/2020: envolvente, climatização, águas quentes sanitárias e ventilação. Não avalia estrutura, não avalia humidade e não avalia a segurança das instalações elétricas ou de gás. Um imóvel de classe B pode ter fissuração ativa, infiltração e um quadro elétrico sem terra, e a letra do certificado não o revela. O registo da condição do imóvel é feito por inspeção técnica, não por certificação energética.
Quanto tempo é válido o certificado energético?
Dez anos para habitação e para comércio e serviços, e oito anos para grandes edifícios de comércio e serviços (GES). A classe indicada em qualquer anúncio de venda ou arrendamento tem de constar de um certificado válido, pelo que um certificado caducado não serve para publicitar. O certificado tem também de ser entregue ao comprador ou arrendatário antes da assinatura do contrato.
Conclusão
A isenção de certificado energético é estreita, está fechada nas sete alíneas do Art. 18.º, n.º 2 do DL 101-D/2020, e não tem nada a ver com a idade do imóvel. Quem está isento continua obrigado a produzir declaração de isenção. Quem não está isento e vende sem certificado válido expõe-se a uma coima de 250€ a 3.740€ ao abrigo do Art. 35.º, n.º 1. E o comprador, isenção ou não, fica sem qualquer registo da condição física do que está a comprar, porque o certificado energético nunca foi feito para dar essa informação.
Resolva as duas coisas antes de assinar. A Certificação Energética InspectOS é emitida por perito qualificado reconhecido pela ADENE e custa menos do que a coima de 250€ a 3.740€ por ausência (DL 101-D/2020, Art. 35.º).
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Atualizado agosto 2026 | Revisto pela Equipa de Engenharia InspectOS, licenciada pela Ordem dos Engenheiros | InspectOS Portugal
Fontes: Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro, Arts. 18.º n.º 2, 22.º, 31.º e 35.º n.º 1 · Decreto-Lei n.º 11/2025, de 19 de fevereiro (DR, 1.ª série, n.º 35) · Diretiva (UE) 2024/1275 · Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro · Código Civil, Art. 342.º n.º 1 · Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951 (RGEU) · SCE, Perguntas Frequentes e Exclusões; e-book do SCE para notários · ADENE · normas gráficas da classe energética do SCE.