O certificado energético (CE) é obrigatório em Portugal desde o momento em que um imóvel é colocado à venda ou arrendamento, não apenas na escritura, mas em todos os anúncios de comercialização, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro (DL 101-D/2020). A ausência de certificado energético válido expõe o proprietário a coimas entre €250 e €3.740 para pessoas singulares (DL 101-D/2020, Art. 35.º). Com a transposição da Diretiva Europeia de Desempenho Energético dos Edifícios (Diretiva 2024/1275/UE, EPBD) prevista para 29 de maio de 2026, a classe energética de um imóvel passa a ter implicações crescentes no acesso a financiamento e nas obrigações de renovação. A InspectOS emite certificados energéticos, com cobertura de todas as tipologias.
Índice
- O que é o certificado energético e o que avalia?
- Quando é obrigatório ter certificado energético?
- Quais são as coimas por não ter certificado energético?
- Como se obtém o certificado energético?
- Quanto custa e qual a validade?
- O que muda com a transposição da EPBD em maio de 2026?
- O que o comprador deve verificar sobre o certificado energético antes do CPCV?
- Perguntas Frequentes
O que é o certificado energético e o que avalia?
O certificado energético é um documento emitido por perito qualificado registado na ADENE (Agência para a Energia) que classifica um imóvel numa escala de A+ (mais eficiente) a F (menos eficiente) com base no seu consumo estimado de energia.
O certificado energético avalia o desempenho térmico e energético do imóvel, não o seu estado estrutural, a conformidade urbanística, nem as instalações de gás ou elétrica. É um documento especializado e específico: diz quanto energia o imóvel consome (ou estima consumir) para aquecimento, arrefecimento e produção de águas quentes sanitárias. Não diz mais do que isso.
A avaliação é feita presencialmente por um Perito Qualificado (PQ), profissional de arquitetura ou engenharia com, no mínimo, 5 anos de experiência na área e aprovação em exame da ADENE. O perito avalia a envolvente do edifício (paredes exteriores, coberturas, pavimentos, vãos envidraçados e qualidade do isolamento térmico), os sistemas de climatização (aquecimento, arrefecimento e ventilação), a produção de águas quentes sanitárias, e a exposição solar do edifício com base na orientação e área de envidraçados por fachada.
Com base nesta avaliação, o perito calcula as necessidades energéticas do imóvel e atribui uma classe de A+ a F. O certificado inclui também recomendações de melhoria que estimam a poupança energética e o impacto na classificação se forem implementadas.
O Sistema de Certificação Energética dos Edifícios (SCE) é gerido pela ADENE e supervisionado pela DGEG (Direção-Geral de Energia e Geologia), ao abrigo do DL 101-D/2020 (na sua redação atual, alterada pelo DL 11/2025, de 19 de fevereiro).
Quando é obrigatório ter certificado energético?
O certificado energético é obrigatório em Portugal desde o momento da publicitação de venda ou arrendamento. O anúncio deve indicar a classe energética, e o certificado deve ser apresentado no ato da escritura ou contrato de arrendamento, ao abrigo do Art. 18.º e Art. 22.º do DL 101-D/2020.
A obrigação surgiu em 2013 com o DL 118/2013, entretanto revogado e substituído pelo DL 101-D/2020. As situações em que o certificado é obrigatório incluem:
Venda de imóvel. Qualquer imóvel colocado à venda deve ter certificado energético válido antes de ser anunciado. O número do certificado deve constar nos documentos da escritura (Art. 27.º do DL 101-D/2020, obrigação do notário de consignar o número nos autos de outorga). Mesmo que o notário não bloqueie a escritura por ausência de certificado, o vendedor incorre em contraordenação.
Arrendamento. Qualquer imóvel colocado a arrendamento deve ter certificado energético válido desde o momento da publicitação. Excepção: arrendamentos da residência habitual do senhorio por prazo inferior a quatro meses.
Grandes renovações. Quando o custo total das obras ultrapasse 25% do valor do imóvel, a certificação energética é obrigatória no final da obra.
Edifícios novos. Todo o edifício novo deve ter certificado energético emitido antes da obtenção da licença ou autorização de utilização.
As situações de isenção estão definidas no Art. 18.º, n.º 2 do DL 101-D/2020 e incluem, entre outras: edifícios com área útil igual ou inferior a 50 m², instalações industriais e agrícolas não residenciais, locais de culto, transmissões não onerosas (doações e heranças), e venda de imóveis em processos de insolvência ou execução.
Quais são as coimas por não ter certificado energético?
A falta de certificado energético válido em situação de venda ou arrendamento constitui contraordenação punível com coima de €250 a €3.740 para pessoas singulares e de €2.500 a €44.890 para pessoas coletivas, ao abrigo do Art. 35.º do DL 101-D/2020.
As coimas aplicam-se a três situações distintas:
Publicitar sem indicar a classe energética. Os anúncios de venda ou arrendamento devem indicar a classe energética do imóvel (Art. 22.º). Anúncios que omitam esta informação ou indiquem "em curso" são ilegais. A responsabilidade é do proprietário e, quando aplicável, da empresa de mediação imobiliária.
Vender ou arrendar sem certificado válido. A apresentação do certificado é obrigatória nos documentos de outorga. A sua ausência constitui contraordenação tanto para o vendedor como para o mediador imobiliário que tenha participado na transação sem o exigir.
Não renovar o certificado expirado. Se o certificado caducou e o imóvel é colocado novamente no mercado, é necessário emitir um novo. Utilizar um certificado expirado equivale a não ter certificado.
A fiscalização é da competência da DGEG e da ASAE (Autoridade de Segurança Alimentar e Económica). Na prática, a maior exposição ao risco ocorre em dois momentos: na publicitação do imóvel e na escritura ou contrato de arrendamento.
Para além das coimas, a ausência de certificado pode atrasar ou inviabilizar transações. Os notários têm obrigação de consignar o número do CE nos autos de outorga, e os bancos exigem-no no processo de crédito habitação.
Como se obtém o certificado energético?
O certificado energético só pode ser emitido por um Perito Qualificado (PQ) inscrito e com credencial ativa no portal SCE da ADENE. Qualquer outro técnico não tem habilitação legal para emitir o documento, que não terá validade.
O processo tem quatro passos:
1. Contratar um Perito Qualificado. O perito deve estar inscrito na ADENE com credencial ativa. A lista de peritos qualificados disponíveis pode ser consultada no portal SCE (sce.pt). A InspectOS trabalha com peritos qualificados certificados pela ADENE em todo o território nacional.
2. Reunir a documentação. O proprietário deve disponibilizar ao perito: cópia da planta do imóvel, Caderneta Predial Urbana, Certidão de Registo na Conservatória, e a Ficha Técnica de Habitação (para imóveis com licença de utilização emitida após março de 2004). Se existir certificado energético anterior, deve também ser disponibilizado. O perito pode utilizar a informação já registada como ponto de partida.
3. Visita do perito ao imóvel. A visita presencial é obrigatória. O perito inspeciona a envolvente, os sistemas de climatização e a produção de águas quentes. A visita dura entre 30 e 90 minutos, dependendo da dimensão e complexidade do imóvel.
4. Emissão e registo no portal SCE. Após a visita, o perito calcula o desempenho energético, emite o certificado e regista-o no portal SCE da ADENE. O certificado é um documento digital com número único de identificação. O proprietário recebe o documento por email.
O prazo de emissão é de 2 a 5 dias úteis após a visita, dependendo do perito e da complexidade do imóvel.
Quanto custa e qual a validade?
O custo do certificado energético em Portugal tem duas componentes: os honorários do Perito Qualificado (não tabelados) e a taxa de registo no portal SCE da ADENE (tabelada por tipologia, de €28 para T0 a €65 para T6 ou superior). A InspectOS emite certificados, cobrindo a taxa ADENE para todas as tipologias.
| Tipologia | Taxa ADENE (Portaria 138-H/2021) | |---|---| | T0 | €28 | | T1 | €35 | | T2 | €42 | | T3 | €49 | | T4 | €56 | | T5 | €63 | | T6 ou superior | €65 |
A estes valores acresce IVA à taxa em vigor e os honorários do perito, que variam consoante o profissional, a localização e a complexidade do imóvel. O preço InspectOS cobre todas as componentes para todas as tipologias residenciais.
Validade: O certificado energético de edifícios de habitação e pequenos edifícios de comércio e serviços tem validade de 10 anos a contar da data de emissão, nos termos do DL 101-D/2020 e da regulamentação aplicável do SCE. Os grandes edifícios de comércio e serviços têm validade de 8 anos.
O certificado pode ser atualizado sem pagamento de nova taxa de registo enquanto estiver dentro do prazo de validade, mas o prazo não é alargado com a atualização, e o perito pode cobrar honorários pela nova visita e avaliação. A renovação antecipada faz sentido quando são realizadas obras que melhorem a classe energética, por exemplo substituição de janelas, reforço de isolamento ou instalação de painéis solares.
O certificado energético é obrigatório para vender ou arrendar o seu imóvel. A InspectOS emite em todo o território nacional, com perito qualificado ADENE, taxa SCE incluída e emissão em 48 horas após a visita.
O que muda com a transposição da EPBD em maio de 2026?
A Diretiva (UE) 2024/1275 (EPBD), publicada no Jornal Oficial da UE a 8 de maio de 2024, exige que os Estados-Membros transponham o seu conjunto principal de obrigações até 29 de maio de 2026, prazo que Portugal está a preparar através de um novo pacote legislativo ainda em elaboração à data desta publicação.
A diretiva EPBD em Portugal 2026 tem implicações crescentes na classe energética dos imóveis e nas condições de acesso a financiamento bancário, com Portugal a proceder a transposição parcial através do DL 11/2025, de 19 de fevereiro. Imóveis com classes E e F já podem enfrentar condições de crédito habitação menos favoráveis em alguns bancos; com a transposição completa esta tendência vai intensificar-se — e imóveis que necessitem de reabilitação profunda podem beneficiar do Passaporte de Renovação da InspectOS. Para análise detalhada das normas mínimas de desempenho, passaportes de renovação e impacto no mercado imobiliário português, consulte o guia dedicado.
O que o comprador deve verificar sobre o certificado energético antes do CPCV?
Antes de assinar o CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda), o comprador deve verificar quatro aspetos do certificado energético: validade, classe, cobertura e implicações EPBD. Após a escritura, o Decreto-Lei n.º 10/2024 transfere toda a responsabilidade para o comprador.
O certificado energético é um dos quatro documentos obrigatórios a verificar antes de comprar um imóvel em Portugal. Verificar que o certificado existe não chega: é necessário verificar o conteúdo.
1. Validade. O certificado deve estar dentro do prazo de 10 anos a contar da data de emissão. Um certificado emitido em 2014 expirou em 2024. Se o vendedor apresentar um certificado expirado, não está em conformidade.
2. Correspondência com o imóvel atual. O certificado avalia o imóvel tal como estava na data da visita do perito. Se desde então foram feitas obras, como substituição de janelas, instalação de ar condicionado ou remodelação de divisões, o certificado pode não refletir o estado atual. Não é obrigatório emitir novo certificado quando há obras (salvo grandes renovações acima de 25% do valor), mas o comprador deve ter em conta que a classe energética real pode ser diferente da que consta no documento.
3. Classe energética e implicações de financiamento. As classes mais baixas (E e F) já hoje podem condicionar as condições de crédito habitação em alguns bancos. Com a transposição da EPBD, esta tendência vai intensificar-se. Um imóvel com classe F é um projeto de renovação. O comprador deve quantificar o custo de melhoria antes de assumir compromissos.
4. Implicações do DL 10/2024. O Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro eliminou a verificação obrigatória na escritura. O notário já não exige o certificado para lavrar a escritura, mas o comprador que assina sem verificar assume todas as consequências de adquirir um imóvel sem certificado ou com certificado expirado, incluindo a coima aplicável ao novo proprietário em caso de arrendamento futuro.
Para uma análise completa do que verificar antes de comprar um imóvel em Portugal, consulte o guia o que verificar antes de comprar casa, o guia sobre inspeção pré-compra e o guia sobre o que é o CPCV e como se proteger.
Perguntas Frequentes
É possível vender um imóvel em Portugal sem certificado energético?
Não. O Art. 27.º do DL 101-D/2020 obriga os notários a consignar o número do certificado energético nos documentos dos autos de outorga. A publicitação do imóvel à venda sem indicar a classe energética constitui contraordenação. Na prática, alguns notários podem outorgar a escritura sem bloquear formalmente o processo, mas o vendedor incorre sempre em coima se não tiver certificado válido, e o comprador fica sujeito a complicações futuras ao tentar arrendar ou revender o imóvel.
O certificado energético é válido para sempre?
Não. A validade é de 10 anos para edifícios de habitação e pequenos edifícios de comércio e serviços, contados a partir da data de emissão. Se o imóvel for sujeito a grandes obras de renovação (custo superior a 25% do valor do imóvel), o certificado deve ser renovado independentemente do prazo. Para os grandes edifícios de comércio e serviços, a validade é de 8 anos.
A classe energética pode mudar sem fazer obras?
Sim. A metodologia de cálculo do SCE é atualizada periodicamente pela DGEG. Um certificado renovado hoje, para um imóvel sem alterações, pode resultar numa classe diferente da do certificado anterior, não porque o imóvel mudou, mas porque os critérios de referência foram atualizados. Isto significa que a classe que consta num certificado antigo pode não corresponder à classe que seria atribuída numa nova avaliação.
Quem é responsável por obter o certificado energético, o vendedor ou o comprador?
A obrigação é do proprietário do imóvel no momento em que este é colocado no mercado, ou seja, do vendedor no caso de venda, e do senhorio no caso de arrendamento. O comprador não tem obrigação de obter o certificado antes da compra, mas tem todo o interesse em verificar que o vendedor o disponibiliza. Após a escritura, o novo proprietário assume todas as obrigações associadas ao imóvel, incluindo a necessidade de ter certificado válido para qualquer arrendamento futuro.
O que é a taxa ADENE e está incluída no preço InspectOS?
A taxa ADENE é o valor cobrado pelo registo do certificado energético no portal SCE, definida pela Portaria 138-H/2021. Varia entre €28 (T0) e €65 (T6 ou superior), a que acresce IVA. O preço InspectOS cobre os honorários do perito qualificado, a taxa ADENE e o IVA para todas as tipologias residenciais, sem custos adicionais.
O certificado energético avalia o estado das instalações de gás ou elétricas?
Não. O certificado energético avalia o desempenho energético do imóvel, ou seja, o consumo de energia para aquecimento, arrefecimento e produção de águas quentes sanitárias. Não cobre o estado das instalações de gás (que tem certificação própria ao abrigo do DL 97/2017), a conformidade da instalação elétrica, o estado estrutural ou a conformidade urbanística. Para a verificação completa de todas estas dimensões antes de comprar, a inspeção pré-compra InspectOS cobre os 150 pontos de verificação em dois a quatro horas de visita.
Conclusão
O certificado energético é um documento de cumprimento obrigatório, com coimas até €3.740 pela sua ausência, e com crescente importância no mercado imobiliário à medida que a transposição da EPBD avança. Para proprietários que pretendem vender ou arrendar, obter o certificado antes de publicitar o imóvel é uma obrigação legal e uma proteção contra penalizações. Para compradores, verificar a validade, a classe e as implicações do certificado antes do CPCV é parte essencial da due diligence antes de qualquer compromisso contratual.
Atualizado abril 2026 | InspectOS Editorial | InspectOS Portugal
Fontes: Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro (Art. 18.º, Art. 22.º, Art. 27.º, Art. 35.º); Decreto-Lei n.º 11/2025, de 19 de fevereiro (transposição parcial da EPBD); Diretiva (UE) 2024/1275 do Parlamento Europeu e do Conselho, de 24 de abril de 2024; Portaria 138-H/2021 (taxas ADENE por tipologia); ADENE, Agência para a Energia (adene.pt); DGEG, Direção-Geral de Energia e Geologia (dgeg.gov.pt); SCE, Sistema de Certificação Energética dos Edifícios (sce.pt); Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro.