Uma villa de 5 quartos anunciada para 12 pessoas ultrapassa o limiar de 10 utentes e passa a exigir SCIE completo (Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, Art. 13), não apenas um extintor e a sinalização 112. A maioria dos operadores de alojamento local nunca fez esta conta, e é o proprietário, não a plataforma de reservas, quem responde por ela. Acima de 10 utentes, a ausência de medidas de autoproteção (MAP) pode custar até €44.000 em coima (Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de novembro, Art. 25), além do encerramento. Uma Verificação Rápida SCIE confirma, no local, de que lado do limiar está o seu imóvel, por uma fração da coima por incumprimento.
Índice
- O que muda quando o alojamento local passa de 10 utentes?
- O que exige a lei até 10 utentes?
- Quais são os erros mais comuns dos operadores?
- Porque é que este risco é maior no Algarve?
- Como é que uma verificação SCIE protege o operador?
- Perguntas Frequentes
O que muda quando o alojamento local passa de 10 utentes?
Acima de 10 utentes, o alojamento local deixa de bastar com extintor e sinalização e passa a exigir SCIE completo, ao abrigo do DL 220/2008.
A regra está no Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto (DL 128/2014), na redação dada pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril. O Art. 13 fixa um único número que decide tudo: a capacidade máxima do imóvel, medida em utentes, que é o termo legal e conta todas as pessoas que o alojamento pode acolher, não apenas os hóspedes adultos. Até 10 utentes, a lei exige um conjunto mínimo de equipamentos. A partir de 11 utentes, o mesmo imóvel fica sujeito ao regime jurídico de segurança contra incêndio em edifícios (RJ-SCIE), o Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de novembro (DL 220/2008).
A diferença não é gradual. Não existe um patamar intermédio entre o extintor de cozinha e o SCIE completo. Um imóvel para 10 utentes cumpre com quatro equipamentos simples; o mesmo imóvel anunciado para 11 passa a precisar de medidas de autoproteção, plano de segurança e, consoante a categoria de risco, inspeção. A fiscalização do SCIE cabe à Autoridade Nacional de Emergência e Proteção Civil (ANEPC) nas categorias de risco mais elevadas, e às câmaras municipais na 1.ª categoria desde 1 de janeiro de 2024.
Este artigo trata do limiar e do que cada lado exige. O regime técnico completo, as categorias de risco e o calendário de inspeções regulares ficam na inspeção de segurança contra incêndios (SCIE), o pilar a que este texto se liga.
O que exige a lei até 10 utentes?
Até 10 utentes, o DL 128/2014 exige quatro equipamentos: extintor, manta de incêndio, kit de primeiros socorros e sinalização com o número 112.
Para a maioria dos apartamentos e moradias pequenas em alojamento local, com capacidade até 10 utentes, o Art. 13 do DL 128/2014 dispensa o SCIE completo e impõe um conjunto mínimo. São quatro elementos, e todos têm de estar presentes e funcionais.
Primeiro, um extintor adequado à classe de fogo provável, com validade em dia e colocado em local acessível, tipicamente próximo da cozinha. Segundo, uma manta de incêndio, igualmente junto à zona de confeção. Terceiro, um kit de primeiros socorros completo. Quarto, sinalização de segurança e instruções de utilização, incluindo de forma visível o número nacional de emergência, o 112. Estes quatro itens não são uma recomendação. São o mínimo legal, e a sua ausência é incumprimento mesmo num imóvel pequeno.
O ponto que escapa a muitos proprietários é que este regime simplificado vale apenas enquanto a capacidade declarada se mantém em 10 utentes ou menos. Subir a capacidade para acomodar mais uma reserva altera o regime aplicável, não apenas o anúncio.
Quais são os erros mais comuns dos operadores?
O erro mais frequente é não atualizar o regime de segurança quando a capacidade ultrapassa 10 utentes, mantendo apenas o extintor e a sinalização.
A falha mais cara é também a mais discreta. Um operador instala camas extra, anuncia o imóvel para 12 ou 14 pessoas para captar grupos e famílias, e mantém o mesmo extintor e a mesma placa que tinha quando recebia 8. A capacidade subiu, o regime de segurança não. No papel, e perante uma inspeção, o imóvel está agora abaixo do exigido pelo DL 220/2008.
Os restantes erros repetem-se. Extintores do tipo errado para a classe de fogo, ou colocados num armário fechado em vez de um ponto acessível. Extintores fora do prazo de validade ou sem manutenção registada. Falta da sinalização com o 112, ou sinalização degradada e ilegível. E, nos imóveis acima de 10 utentes, a ausência ou desatualização das medidas de autoproteção (MAP), que são o documento central do SCIE e não um formulário acessório.
Nenhum destes erros aparece numa fotografia de anúncio. Todos aparecem numa verificação no local. É por isso que a conformidade do alojamento local é um problema físico, não documental: a placa pode existir no inventário e estar em falta na parede.
Porque é que este risco é maior no Algarve?
No Algarve, muitas villas de férias são anunciadas para 8 a 14 hóspedes, o que coloca grande parte do parque acima do limiar de 10 utentes.
O modelo de negócio do alojamento local no Algarve assenta na moradia grande, com piscina, anunciada para grupos. Uma villa de 4 ou 5 quartos comercializada para 12 ou 14 hóspedes é comum, e quase todas estas casas estão, pela capacidade declarada, acima do limiar de 10 utentes. Pela lei, exigem SCIE completo, e não o conjunto mínimo de quatro equipamentos.
A isto soma-se o perfil do proprietário. Boa parte das villas de férias da região pertence a compradores estrangeiros que gerem o arrendamento à distância, muitas vezes sem conhecer o limiar dos 10 utentes nem a diferença entre o regime do DL 128/2014 e o do DL 220/2008. A mesma moradia que precisa de uma inspeção pré-compra no Algarve pela corrosão do betão e pela conformidade da piscina precisa, antes de receber o primeiro hóspede, de confirmar de que lado do limiar SCIE se encontra.
Como é que uma verificação SCIE protege o operador?
Uma verificação SCIE confirma no local a capacidade, os equipamentos e as medidas de autoproteção, por uma fração da coima até €44.000 por ausência de MAP.
A solução é uma verificação física, feita por um engenheiro inscrito na Ordem dos Engenheiros (OE). A Verificação Rápida SCIE (níveis L1 ou L2) determina a capacidade real do imóvel em utentes, confirma se está acima ou abaixo do limiar do Art. 13, e verifica cada equipamento exigido: tipo, validade e colocação do extintor, presença da manta de incêndio e do kit de primeiros socorros, e a sinalização com o 112. Nos imóveis acima de 10 utentes, identifica se as medidas de autoproteção (MAP) existem e estão atualizadas.
O custo de não o fazer é concreto. A ausência total de medidas de autoproteção é punível com coima que pode atingir €44.000 (DL 220/2008, Art. 25), a que acresce o risco de encerramento do alojamento, e a responsabilidade recai sobre o proprietário do imóvel, não sobre a plataforma onde o anúncio está publicado. Uma verificação antes da primeira reserva, ou antes de subir a capacidade do anúncio, transforma uma exposição de dezenas de milhares de euros num custo previsível e muito menor.
Perguntas Frequentes
O meu alojamento local precisa de SCIE completo?
Depende da capacidade. Se o imóvel acolher mais de 10 utentes, precisa de SCIE completo ao abrigo do Decreto-Lei n.º 220/2008. Se acolher 10 ou menos, basta o conjunto mínimo do Decreto-Lei n.º 128/2014, Art. 13: extintor, manta de incêndio, kit de primeiros socorros e sinalização com o 112. O número de utentes declarado é o que decide o regime aplicável.
O que conta como utente no alojamento local?
Utente é o termo legal para a capacidade máxima de pessoas que o alojamento pode acolher, e é esse número, não a média de hóspedes por reserva, que determina o regime de segurança. Anunciar a moradia para 12 pessoas significa declarar capacidade para 12 utentes, acima do limiar de 10.
Posso aumentar a capacidade do anúncio sem alterar a segurança?
Não. Subir a capacidade declarada de 10 para 11 ou mais utentes muda o regime aplicável, do conjunto mínimo do DL 128/2014 para o SCIE completo do DL 220/2008. Manter apenas o extintor e a sinalização depois de aumentar a capacidade coloca o imóvel em incumprimento.
Quem é responsável se faltar uma medida de segurança?
A responsabilidade pelo cumprimento das regras de segurança contra incêndios recai sobre o titular da exploração do alojamento local, habitualmente o proprietário, e não sobre a plataforma de reservas. A coima e o eventual encerramento aplicam-se a quem explora o imóvel.
Conclusão
O limiar dos 10 utentes é a primeira coisa a confirmar em qualquer alojamento local, e a que mais operadores ignoram. Abaixo dele, bastam quatro equipamentos. Acima, o imóvel fica sujeito ao SCIE completo (DL 220/2008), com medidas de autoproteção e o risco de coima até €44.000 por ausência de MAP. Uma Verificação Rápida SCIE confirma, antes da primeira reserva, de que lado do limiar está a sua moradia, por uma fração da coima por incumprimento.
Não receba o primeiro hóspede sem saber se o seu alojamento local cumpre o regime que a sua capacidade exige. A Verificação Rápida SCIE confirma a capacidade, os equipamentos e as medidas de autoproteção no local, por uma fração da coima por incumprimento das medidas de autoproteção.
→ Agendar uma Verificação Rápida SCIE · obtenha um orçamento em inspectos.pt/inspecoes-residenciais
Atualizado em julho de 2026 | Revisto pela Equipa de Engenharia InspectOS, licenciada pela Ordem dos Engenheiros | InspectOS Portugal
Fontes: Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, Art. 13 (na redação do Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril); Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de novembro, Art. 25 (RJ-SCIE); Autoridade Nacional de Emergência e Proteção Civil (ANEPC); Turismo de Portugal (Guia do Alojamento Local).