Comprar casa em Portugal sendo estrangeiro: os compradores estrangeiros realizaram cerca de 41.000 transações imobiliárias em 2025, com o Brasil a liderar com 9.808 aquisições (+27,5% face a 2024) e Angola em segundo com 4.145 transações (INE, março 2026). Desde a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (DL 10/2024), que eliminou a verificação municipal obrigatória na compra e venda de imóveis, 100% da responsabilidade por defeitos ocultos, obras ilegais e certificados expirados passa para o comprador no momento da escritura. Para quem compra de fora de Portugal, ou que ainda não conhece bem o enquadramento legal local, este risco é real e evitável. A inspeção Simplex Safe e a inspeção pré-compra existem para fechar esta lacuna. Consulte o preço em inspectos.pt/precos.
Índice
- Quem são os compradores estrangeiros em Portugal em 2025?
- O que mudou com o DL 10/2024?
- Que impostos paga um comprador estrangeiro em Portugal?
- Que documentos verificar antes de fazer uma oferta?
- O que uma inspeção física revela que os documentos não mostram?
- Quais são os riscos específicos por região?
- Qual é a sequência correta para uma compra segura?
- Perguntas Frequentes
Quem são os compradores estrangeiros em Portugal em 2025?
Os compradores estrangeiros representaram cerca de 27,6% do total de transações familiares em Portugal em 2025, com o Brasil a liderar em número de aquisições e o Reino Unido e os EUA a liderar em valor médio por transação (INE, março 2026).
O mercado imobiliário português atingiu um máximo histórico em 2025: 169.812 transações, um crescimento de 8,6% face ao ano anterior. Em valor, as transações totalizaram 41,2 mil milhões de euros, mais 21,7% do que em 2024.
Os brasileiros assumiram em 2025 uma posição de claro destaque, responsáveis por 9.808 transações, crescimento de 27,5% face a 2024. Do universo de aquisições por compradores estrangeiros, o Brasil concentrou 23,9% do total. Angola ficou em segundo com 4.145 transações, seguida da França com 3.765.
Esta distinção é importante: compradores lusófonos compram em maior volume, muitas vezes como residentes em Portugal ou em transição para residência; compradores anglófonos compram em menor volume mas a valores mais elevados, como compradores remotos. Quem reside fora das fronteiras europeias compra casas pelo dobro do preço médio nacional, 470.277 euros versus 234.120 euros para compradores com domicílio fiscal em Portugal (INE, março 2026).
Seja como imigrante a comprar a primeira casa em Portugal, seja como diáspora a comprar à distância, o enquadramento legal é o mesmo, e o risco do DL 10/2024 aplica-se igualmente a todos.
O que mudou com o DL 10/2024?
O Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, eliminou a licença de utilização como requisito obrigatório da escritura, transferindo para o comprador a responsabilidade de verificar a conformidade urbanística do imóvel.
Antes de 1 de janeiro de 2024, nenhuma escritura podia ser lavrada sem que o vendedor apresentasse ao notário a licença de utilização, o documento que confirmava que a câmara municipal tinha verificado o imóvel. Com o DL 10/2024, essa exigência deixou de existir.
O artigo 19.º do diploma obriga o notário a informar verbalmente o comprador de que o imóvel pode não ter títulos urbanísticos. Mas esta é uma obrigação de informação, não de verificação. O notário não inspeciona o imóvel nem consulta o arquivo municipal.
No momento em que a escritura é assinada, o comprador torna-se o responsável legal por tudo o que o imóvel contém, incluindo obras ilegais construídas por proprietários anteriores, certificados expirados e defeitos estruturais não declarados. A câmara municipal mantém o poder de executar correções a qualquer momento, sem prazo de prescrição (TCAN, Acórdão 31/01/2020). Os custos de legalização de obras ilegais variam entre 5.000 e 250.000 euros ao abrigo do RJUE (DL 555/99, Arts. 98.º a 106.º).
Para compradores estrangeiros que podem não estar familiarizados com o sistema de registo imobiliário português, dividido entre o IRN, a AT e a câmara municipal, sem comunicação automática entre os três, este risco é particularmente relevante.
Para mais detalhe sobre o DL 10/2024 consulte o nosso guia sobre Simplex Urbanístico para compradores e a inspeção pré-compra de imóvel em Portugal.
Que impostos paga um comprador estrangeiro em Portugal?
Um comprador estrangeiro a adquirir uma segunda habitação em Portugal paga IMT, Imposto do Selo e taxas de registo, com uma proposta de taxa flat de 7,5% de IMT para não residentes atualmente em discussão parlamentar.
IMT, Imposto Municipal sobre as Transmissões. Para segunda habitação e imóveis de investimento, o IMT calcula-se sobre uma escala progressiva de 1% a 7,5% sobre o maior valor entre preço de compra e VPT (Valor Patrimonial Tributário). Para uma segunda habitação de 400.000 euros, o IMT ronda os 21.000 euros.
Proposta de taxa flat de 7,5% para não residentes. O pacote Construir Portugal, aprovado em termos gerais pela Assembleia da República em 9 de janeiro de 2026, inclui uma taxa flat de 7,5% de IMT para aquisições por não residentes. Para uma aquisição de 400.000 euros representaria 30.000 euros de IMT, cerca de 9.000 euros mais do que pela escala atual. Ainda em discussão em especialidade, pode ser alterada antes da votação final. Exceções previstas para quem se torne residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos, e para arrendamento a rendas moderadas.
Imposto do Selo. Taxa fixa de 0,8% sobre o valor da transação. Numa aquisição de 400.000 euros: 3.200 euros.
IMI, Imposto Municipal sobre Imóveis. Imposto anual de 0,3% a 0,45% sobre o VPT. Para um imóvel com VPT de 250.000 euros: 750 a 1.125 euros por ano.
Isenção de IMT para jovens. Compradores com até 35 anos podem beneficiar de isenção de IMT e Imposto do Selo para a primeira habitação própria permanente (agosto 2024).
NHR revogado. O regime de Residentes Não Habituais encerrou para novos aderentes no final de 2023 e foi substituído pelo IFICI, que abrange profissionais qualificados em investigação e inovação. A maioria dos compradores estrangeiros não se qualifica. Recomenda-se aconselhamento fiscal junto de um consultor tributário português.
Que documentos verificar antes de fazer uma oferta?
Antes de qualquer oferta, um comprador estrangeiro deve verificar quatro categorias de documentação provenientes de três entidades diferentes, porque desde o DL 10/2024 nenhuma entidade pública realiza esta verificação em nome do comprador.
1. Certidão de Teor do Registo Predial. Emitida pelo IRN em predialonline.pt. Mostra titularidade, hipotecas, penhoras, ações em tribunal. Data de emissão: últimos 30 dias.
2. Caderneta Predial Urbana. Emitida pela AT, fornecida pelo vendedor. Mostra o VPT, área registada, ano de construção e composição do imóvel. Área registada inferior a área física real é o sinal mais comum de obras não licenciadas.
3. Projeto aprovado da câmara municipal. Solicitar ao Departamento de Urbanismo. Prazo: 5 a 15 dias úteis. Qualquer diferença entre o projeto aprovado e o estado atual do imóvel pode constituir obra ilegal.
4. Certificado Energético. Obrigatório na venda ao abrigo do DL 101-D/2020. Verificar gratuitamente em evitce.pt. Imóveis com classe D, E ou F terão maior exposição às obrigações da Diretiva EPBD 2024/1275, transposição em Portugal com prazo até 29 de maio de 2026.
Estes quatro documentos revelam o que está registado. Não revelam defeitos físicos, problemas estruturais ou construção nunca registada. Para isso serve a inspeção técnica independente. Para o detalhe de cada documento, consulte o guia o que verificar antes de comprar casa em Portugal.
O que uma inspeção física revela que os documentos não mostram?
Uma inspeção técnica por engenheiro certificado pela OE cobre a lacuna entre o que está legalmente registado e o que existe fisicamente.
Obras ilegais não visíveis nos documentos. Marquises, varandas encerradas, garagens convertidas e pisos acrescentados construídos sem licença. Não aparecem na Caderneta Predial, só são detetáveis pela comparação física do imóvel com o projeto aprovado. Em 35% dos imóveis inspecionados pela InspectOS (dados 2024-2025, indicativos), foi identificada pelo menos uma obra ilegal.
Problemas estruturais não visíveis a olho nu. Fissuras ativas, deterioração de coberturas, assentamento de fundações e infiltrações de humidade ocultas sob acabamentos recentes. Em 68% do edificado de Lisboa, os imóveis datam de antes dos códigos sísmicos, avaliação estrutural essencial em qualquer aquisição pré-1983 (CML/Programa ReSist).
Certificados expirados ou ausentes. Em 47% dos imóveis inspecionados pela InspectOS (dados 2024-2025, indicativos), pelo menos um certificado obrigatório estava em falta ou expirado.
A inspeção Simplex Safe InspectOS verifica as categorias de conformidade que o DL 10/2024 removeu da verificação municipal. A inspeção pré-compra realiza uma avaliação técnica mais ampla. Ambas entregam relatório bilingue (PT/EN) em 48 horas.
A InspectOS realiza inspeções em nome de compradores que não estão fisicamente presentes, comum entre compradores da diáspora e quem gere o processo através de advogado. Para compradores de imóvel de construção nova, a vistoria de obra nova em Portugal verifica a conformidade antes da entrega das chaves.
Quais são os riscos específicos por região?
Os padrões de risco variam por região, e os compradores estrangeiros concentram-se nos mercados de maior risco.
Lisboa e AML. 68% do edificado anterior aos códigos sísmicos (CML/Programa ReSist). Reabilitação de 2015-2020 com muitas conversões não licenciadas. Para imóveis pré-1983, a vistoria estrutural e sísmica é recomendada — ver também o guia de inspeção estrutural e sísmica Portugal. A diretiva EPBD em Portugal 2026 aumenta a pressão de renovação sobre o edificado com classes energéticas baixas.
Cascais e Sintra. Alta concentração de imóveis em zonas de proteção (REN, áreas de proteção de imóvel classificado) onde algumas intervenções são impossíveis de legalizar, independentemente do custo.
Algarve. Mais de 80% das transações são por compradores estrangeiros. Elevada prevalência de moradias com ampliações e piscinas sem licença em Faro, Loulé e Lagos. Para imóveis com piscina: Pool Villa Bundle.
Porto e Norte. Construção em granito dos séculos XIX e XX com humidade característica e alterações internas não documentadas nas freguesias históricas.
Vale do Douro e Costa de Prata. Parque habitacional mais antigo com historial legal misto — construção parcialmente licenciada e transmissões de propriedade não documentadas ao longo de décadas.
Qual é a sequência correta para uma compra segura?
A sequência correta: verificar documentos → encomendar inspeção → negociar CPCV com cláusulas de proteção → assinar CPCV → assinar escritura. Inverter qualquer passo reduz a proteção do comprador.
Antes de fazer uma oferta, à distância: Verificar Certidão de Teor em predialonline.pt, Certificado Energético em evitce.pt, e solicitar Caderneta Predial ao vendedor. Tudo pode ser feito remotamente.
Após oferta aceite, antes do CPCV, janela de 7 a 14 dias: Esta é a janela de proteção máxima. Encomendar a inspeção InspectOS, disponível em 3 a 7 dias úteis em todo o território continental. O relatório bilingue chega 48 horas após a visita. Se resultados desfavoráveis: negociar redução de preço, exigir retificação, ou desistir sem penalização financeira.
Negociação do CPCV: Incluir: cláusula suspensiva (escritura condicionada a ausência de irregularidades graves); lista de documentos que o vendedor se compromete a entregar; declaração de conformidade urbanística pelo vendedor.
Antes da escritura: Verificar que todos os documentos listados no CPCV foram entregues. Confirmar validade do CE em evitce.pt.
Perguntas Frequentes
Preciso de estar em Portugal para fazer uma inspeção ao imóvel?
Não. A InspectOS realiza regularmente inspeções em nome de compradores que ainda não visitaram o imóvel ou que gerem o processo através de advogado em Portugal. O relatório bilingue (PT/EN) entregue em 48 horas, com documentação fotográfica completa, é tecnicamente equivalente a uma visita presencial.
O DL 10/2024 aplica-se da mesma forma a compradores estrangeiros e portugueses?
Sim. O DL 10/2024 aplica-se a todas as transações imobiliárias em Portugal, independentemente da nacionalidade. O risco adicional para compradores estrangeiros é de natureza informacional, quem não conhece bem o sistema português pode não saber o que verificar nem a quem pedir ajuda independente.
Posso responsabilizar o vendedor por obras ilegais que não declarou?
Em princípio sim, ao abrigo do Código Civil, Art.º 913.º sobre vícios ocultos. Na prática, provar que o vendedor tinha conhecimento e optou por não declarar é difícil e moroso. O custo de um processo judicial raramente compensa face ao custo de uma inspeção prévia.
O que é o CPCV e porque é o ponto mais importante da compra?
O CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda) é o contrato promissório, juridicamente vinculativo. Depois de assinado, desistir implica perda do sinal (tipicamente 10% do valor do imóvel). É o momento onde o comprador tem máximo poder de negociação e onde as cláusulas de proteção devem ser estabelecidas.
A taxa flat de 7,5% de IMT para não residentes já está em vigor?
Não. Em março de 2026, a proposta está aprovada em termos gerais pela Assembleia da República (9 de janeiro de 2026) mas ainda em discussão em especialidade, pode ser alterada antes da votação final. Verificar a taxa atual aplicável junto de consultor tributário ou advogado português.
Que serviços de inspeção recomenda para um comprador estrangeiro em Portugal?
Para a maioria dos imóveis: inspeção Simplex Safe. Para imóveis pré-1983 em Lisboa: adicionar vistoria estrutural e sísmica. Para imóveis com piscina no Algarve: Pool Villa Bundle. Para proteção máxima: Complete Protection Bundle, com poupança de cerca de 1.300 euros. Consulte o preço em inspectos.pt/precos.
A informação que nenhum mediador vai dar por si
Um bom advogado português verifica a titularidade, revê o CPCV e representa os seus interesses na escritura. Um bom mediador imobiliário identifica o imóvel certo e negoceia o preço. Nenhum inspeciona fisicamente o imóvel, e nenhum tem obrigação legal de o fazer.
Em 2025, os compradores estrangeiros protagonizaram cerca de 41.000 transações imobiliárias em Portugal. Cada uma ocorreu num mercado onde, desde o DL 10/2024, nenhuma entidade pública verifica a conformidade do imóvel antes da escritura.
A inspeção InspectOS custa 0,12% do valor médio de uma transação por comprador estrangeiro não residente. Sem ela, todos os outros intervenientes estão a operar com informação incompleta sobre o bem transacionado.
→ Agendar inspeção, disponível em todo o território continental
Atualizado abril 2026 | Revisto pela Equipa de Engenharia InspectOS | Engenheiros Certificados OE | InspectOS Portugal
Fontes: INE, boletim estatístico março 2026 (idealista/news, ECO.pt); DL 10/2024, de 8 de janeiro; RJUE, DL 555/99; DL 97/2017; Lei 59/2018; DL 101-D/2020; CML/Programa ReSist; TCAN, Acórdão 31/01/2020; Proposta de Lei n.º 47/XVII/1.ª (Construir Portugal, janeiro 2026); Código Civil, Art.º 913.º.