A maioria dos países dá aos compradores de imóveis pelo menos uma proteção estrutural: um agente licenciado com dever para com eles, um sistema partilhado de inventário, uma inspeção obrigatória antes da compra, ou obrigação de divulgação quando o seu agente também trabalha para o vendedor. Portugal não tem nenhuma destas proteções por defeito. O mediador é o agente do vendedor. A lei não exige que isso seja declarado. Não existe MLS. As inspeções são facultativas. E desde janeiro de 2024, o notário já não verifica se o que está a comprar corresponde à sua descrição licenciada. Este guia mapeia cada lacuna, explica a sua base legal, e descreve o que os compradores podem fazer para se proteger.
Índice
- Como se compara a proteção do comprador em Portugal com outros mercados?
- Lacuna 1: Não existe a profissão de agente do comprador
- Lacuna 2: Sem MLS, acesso ao mercado incompleto por construção
- Lacuna 3: O mediador é o agente do vendedor, não o seu
- Lacuna 4: Sem obrigação de divulgar dupla representação
- Lacuna 5: Sem inspeção pré-compra obrigatória
- Lacuna 6: O DL 10/2024 eliminou o último ponto de verificação de conformidade
- Lacuna 7: O direito de preferência pode anular uma venda concluída
- Lacuna 8: Licenciamento AMI de baixo nível com fiscalização limitada
- O que protege realmente o comprador em Portugal?
- Perguntas Frequentes
Como se compara a proteção do comprador em Portugal com outros mercados?
Em todas as principais dimensões de proteção do comprador, Portugal fica abaixo do Reino Unido, dos EUA, da Austrália, de Espanha e da Alemanha. A diferença é estrutural, não acidental.
A proteção do comprador nos mercados imobiliários não é um único mecanismo. É um conjunto de sistemas sobrepostos: licenciamento de agentes com deveres fiduciários claros, infraestrutura de inventário partilhado, inspeções obrigatórias, obrigações de divulgação, e verificação estatal de conformidade física antes da transferência de propriedade. A maioria dos mercados maduros tem vários destes em vigor. Portugal não tem quase nenhum.
Isto não é uma crítica aos profissionais imobiliários portugueses enquanto indivíduos. Mediadores, notários e advogados de imobiliário em Portugal são frequentemente competentes e bem-intencionados. O problema é estrutural: o enquadramento legal e regulatório não os obriga a proteger o comprador e, em vários casos, isenta-os ativamente de o fazer.
O resultado é um mercado em que compradores provenientes do Reino Unido, dos EUA, do Brasil, da Alemanha e de França chegam com expectativas construídas a partir dos seus sistemas de origem e verificam que quase nenhuma dessas proteções existe aqui. O comprador que assume que o agente trabalha para si, que o preço anunciado reflete uma análise independente de mercado, e que alguém na cadeia de transação verificou o estado do imóvel, opera com pressupostos errados em todos os casos.
Compreender as lacunas específicas, a sua base legal e as suas consequências práticas é o ponto de partida para qualquer comprador sério em Portugal.
O mesmo se aplica a compradores portugueses que adquirem um segundo imóvel, a investidores que compram à distância, ou a emigrantes que regressam depois de anos noutros mercados. A familiaridade com o sistema não substitui a compreensão do que ele não garante.
Lacuna 1: Porque é que não existe a profissão de agente do comprador em Portugal?
A Lei n.º 15/2013 não cria nenhuma categoria de licenciamento para agentes do comprador. Qualquer empresa que use esse título opera comercialmente, não legalmente, como representante do comprador.
Nos EUA, o agente do comprador tem um dever fiduciário: uma obrigação legal de agir no melhor interesse do comprador, divulgar conflitos de interesse e evitar aconselhamento que sirva os seus próprios interesses. Esse dever é suportado pela legislação estadual de licenciamento, executável em tribunal, e coberto por seguro de responsabilidade profissional.
Em Portugal, essa categoria não existe. A Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, a lei que rege toda a mediação imobiliária, cria uma categoria de operador licenciado: o mediador imobiliário. As obrigações do mediador referem-se ao contrato de mediação, não a qualquer das partes em particular. Como os contratos de mediação são quase sempre assinados pelos vendedores, o mediador é, por defeito, o agente do vendedor.
Um pequeno número de empresas em Lisboa, no Algarve e no Porto comercializa os seus serviços como agentes do comprador. Operam comercialmente, não legalmente, como representantes do comprador. A qualidade varia, o acesso ao inventário é limitado pela ausência de infraestrutura de MLS, e o título não é protegido. Qualquer empresa pode descrever-se como agente do comprador; nenhuma regulação define o que isso significa.
Para compradores que precisam de coordenação completa da transação, apoio à relocalização ou acesso a imóveis fora de mercado, estas empresas podem acrescentar valor. Mas não substituem a proteção estrutural que um agente do comprador legalmente definido, com dever fiduciário, oferece em mercados como os EUA ou a Austrália.
Ler mais: Porque é que Portugal não tem agentes do comprador
Lacuna 2: Sem MLS, acesso ao mercado incompleto por construção
Portugal não tem um sistema de listagem partilhado. O Idealista, o Imovirtual, o OLX e o CustoJusto são portais publicitários concorrentes, não bases de dados cooperativas. O mesmo imóvel aparece a preços diferentes em agências diferentes.
O Multiple Listing Service nos EUA é uma base de dados cooperativa: os agentes partilham listagens, os compradores têm acesso ao mercado completo através de um único agente, e as comissões são partilhadas através de uma infraestrutura estabelecida. É o mecanismo que torna os agentes do comprador economicamente viáveis e o acesso ao mercado completo.
Portugal não tem equivalente. Os principais portais são canais pagos de publicidade. As agências listam imóveis nos portais que escolhem, aos preços que decidem, com a informação que detêm. O mesmo imóvel aparece frequentemente em três portais, com três agências, a três preços diferentes. As moradas são ocultadas para evitar que agências concorrentes contactem o vendedor diretamente.
As consequências práticas para os compradores são significativas. Um comprador que recorre a uma única agência tem acesso apenas às listagens dessa agência. Um comprador que pesquisa no Idealista perde imóveis listados exclusivamente no Imovirtual. Um comprador que pesquisa ambos perde vendas de particulares no OLX e no CustoJusto. E nenhum comprador, por nenhum canal, tem acesso a imóveis fora de mercado sem relações diretas com agências específicas ou um consultor que as tenha.
Esta fragmentação não é acidental. A ausência de infraestrutura de MLS é a causa direta de outras três lacunas desta lista: a inviabilidade de agentes do comprador à escala, a impossibilidade de garantir preços consistentes, e a ausência de uma estrutura cooperativa de comissões que permitisse representar compradores sem custo direto.
Ler mais: Como funciona a mediação imobiliária em Portugal
Lacuna 3: O mediador trabalha para o vendedor ou para o comprador?
O agente que lhe mostra o imóvel foi contratado e é pago pelo vendedor. As suas obrigações profissionais são para com o vendedor. Isto não é declarado por defeito ao abrigo da Lei n.º 15/2013.
Quando um vendedor assina um contrato de mediação com uma agência, essa agência torna-se o representante do vendedor para efeitos de encontrar um comprador e concluir a transação. O mediador é legalmente obrigado a agir em conformidade com esse contrato. O comprador é a outra parte da transação, não um cliente.
Isto significa que a pessoa que acompanha o comprador na visita ao imóvel, responde a perguntas sobre o estado do imóvel, opina sobre se o preço pedido é razoável, e recomenda quando fazer uma proposta, é um profissional cujo rendimento depende do fecho da transação ao preço mais alto possível para o vendedor.
A Lei n.º 15/2013 não obriga o mediador a declarar isto. Não existe obrigação legal de dizer ao comprador: "Fui contratado pelo vendedor. A minha comissão é paga pelo vendedor. O meu interesse financeiro está em que pague o máximo possível e conclua a compra."
A análise de abril de 2025 da Sérvulo, publicada no Idealista, identificou a obrigação de divulgação de conflitos de interesse como a reforma regulatória mais importante de que o enquadramento AMI necessita. Ainda não foi implementada.
Até que o seja, os compradores devem perguntar diretamente na primeira reunião: quem assinou o contrato de mediação para este imóvel e quem paga a sua comissão se eu concluir a compra?
Ler mais: Como funciona a mediação imobiliária em Portugal
Lacuna 4: Sem obrigação de divulgar dupla representação
Em Portugal, o mesmo mediador pode representar comprador e vendedor numa única transação sem o declarar. Nenhuma lei exige divulgação ou consentimento do comprador.
A dupla representação, em que um único agente representa simultaneamente ambos os lados de uma transação, é um dos conflitos de interesse mais significativos em qualquer mercado imobiliário. Nos EUA, exige divulgação escrita e consentimento de ambas as partes. No Reino Unido, é fortemente regulada. Na Austrália, é proibida em alguns estados.
Em Portugal, é permitida, comum e não divulgada. O mesmo mediador que negociou o preço de listagem com o vendedor pode ser a pessoa em quem o comprador confia para o aconselhar sobre o que propor. O mesmo incentivo de comissão aplica-se em ambas as direções. Nenhuma lei obriga a declarar a qualquer das partes que está a representar ambas.
Esta situação é distinta da Lacuna 3. A Lacuna 3 descreve o ponto de partida: o mediador representa o vendedor e o comprador não sabe. A Lacuna 4 descreve uma camada adicional: o mesmo mediador pode simultaneamente apresentar-se ao comprador como guia na transação, mantendo-se contratual e financeiramente vinculado ao vendedor.
A proteção do comprador é a mesma pergunta direta: quem representa nesta transação e quem paga a sua comissão?
Lacuna 5: Porque é que nenhum profissional verifica o estado físico do imóvel por defeito?
Portugal não tem nenhum requisito legal para uma inspeção pré-compra. Nenhum profissional na cadeia de transação standard avalia o estado físico do imóvel.
Nos EUA, uma inspeção do imóvel é uma condição standard de qualquer proposta de compra residencial. O comprador encomenda-a, o inspetor trabalha para o comprador, e os resultados podem desencadear renegociação, pedidos de reparação ou desistência da compra. No Reino Unido, um levantamento RICS não é legalmente obrigatório mas é prática standard na maioria das compras, especialmente em imóveis mais antigos.
Em Portugal, não é exigida qualquer inspeção em nenhum ponto da transação. O mediador não faz uma. O notário não exige uma. O advogado não encomenda uma. O comprador pode avançar da pesquisa em portais para o CPCV e para a escritura sem que ninguém verifique se o imóvel está estruturalmente são, livre de humidade, com conformidade elétrica, ou sem alterações não licenciadas.
Esta lacuna é particularmente aguda no parque habitacional mais antigo de Portugal. Lisboa e Porto têm ambas um grande volume de imóveis anteriores a 1960, muitos dos quais foram renovados múltiplas vezes, às vezes legalmente, outras vezes não. O ciclo de reabilitação das décadas de 2010 e 2020 produziu muitos imóveis superficialmente atraentes com problemas estruturais e de conformidade por resolver por baixo dos novos acabamentos.
A única forma de colmatar esta lacuna é encomendar uma inspeção pré-compra independente antes da assinatura do CPCV. Uma vez assinado o CPCV, o sinal do comprador (tipicamente 10% a 20% do preço de compra) fica legalmente em risco. Descobrir um problema estrutural depois desse momento pode não ser fundamento suficiente para desistir sem perder o sinal.
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Lacuna 6: O DL 10/2024 eliminou o último ponto de verificação de conformidade
O Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, eliminou a obrigação do notário de verificar a conformidade física antes da escritura. Desde janeiro de 2024, nenhum profissional na transação verifica se o imóvel corresponde à sua descrição licenciada.
Antes de janeiro de 2024, o notário era obrigado, como parte do processo de escritura, a confirmar que o estado físico do imóvel correspondia à sua descrição licenciada. Esta etapa, imperfeita e limitada que fosse, proporcionava pelo menos um ponto de controlo formal antes da transferência de titularidade.
O Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (DL 10/2024) eliminou este requisito no âmbito de um programa mais amplo de simplificação administrativa. A intenção era reduzir os custos de transação e acelerar as conclusões. A consequência foi a eliminação do último ponto de verificação formal de conformidade na cadeia de transação.
Desde janeiro de 2024:
- O notário não verifica se o estado físico do imóvel corresponde à sua descrição licenciada
- O mediador não é obrigado a tê-lo verificado
- O advogado de imobiliário revê documentos jurídicos, não conformidade física
- O comprador não tem nenhum profissional do seu lado cujo trabalho seja verificar o imóvel Isto significa que um imóvel com ampliações não licenciadas, divisórias ilegais ou alterações estruturais que diferem da licença de utilização pode agora transferir titularidade sem que nenhum profissional identifique a discrepância. O comprador herda a responsabilidade legal e física.
O remédio é uma inspeção pré-compra por engenheiro registado na OE que cubra especificamente a comparação entre a área licenciada e a real, o estado estrutural, e a identificação de obras que possam requerer licenciamento retroativo. Deve ser encomendada antes do CPCV, não depois.
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Lacuna 7: O direito de preferência pode anular uma venda concluída
Ao abrigo da lei portuguesa, determinadas terceiras partes, como inquilinos, municípios e entidades de património, têm o direito legal de reclamar um imóvel ao preço de venda acordado, mesmo depois de o comprador ter assinado o CPCV.
O direito de preferência é um dos riscos menos compreendidos nas transações imobiliárias em Portugal. Permite a certas categorias de terceiros entrar na posição do comprador numa transação e adquirir o imóvel ao mesmo preço e condições, mesmo depois de o comprador ter acordado os termos com o vendedor.
As principais categorias de titulares de preferência em transações residenciais:
Inquilinos ao abrigo do NRAU. Um inquilino com um contrato de arrendamento vigente ao abrigo do regime de novo arrendamento urbano tem um direito legal de preferência se o imóvel for vendido enquanto arrendado. Se o vendedor não notificar formalmente o inquilino e não lhe oferecer o direito de compra antes de concluir a venda, o inquilino pode requerer a anulação da transação em tribunal.
Município em zonas ARU. Nas áreas de reabilitação urbana (ARU) designadas, o município competente detém uma preferência sobre as vendas de imóveis. Tanto Lisboa como Porto têm extensas delimitações de ARU. O vendedor é obrigado a notificar formalmente o município antes de concluir a venda. A falha nessa notificação dá ao município fundamento para contestar a transação.
Entidades de património (DGPC). Para imóveis classificados como monumentos nacionais ou localizados nos seus perímetros de proteção, a Direção-Geral do Património Cultural detém uma preferência. Isto aplica-se a muitos imóveis nos centros históricos de Lisboa, Porto, Évora, Sintra e outras zonas patrimoniais.
O risco prático: um comprador que conclui uma compra sem o vendedor ter corretamente cumprido todas as obrigações de notificação de preferência pode ver a transação contestada depois do facto. A due diligence jurídica adequada, verificando especificamente a localização do imóvel relativamente a zonas ARU, o seu estado de arrendamento e eventuais classificações patrimoniais, é a única proteção contra esta lacuna.
Ler mais: Direito de preferência em Portugal (brevemente)
Lacuna 8: O que garante realmente a licença AMI ao comprador?
Portugal tem mais de 11.000 licenças AMI ativas. A barreira de entrada é baixa pelos padrões internacionais: sem exame, sem formação obrigatória, sem requisito de experiência.
Em 2025, o IMPIC tinha emitido mais de 11.000 licenças AMI válidas, uma das taxas per capita mais elevadas da Europa. Os requisitos para obter uma são mínimos: ausência de antecedentes criminais, seguro de responsabilidade civil com capital mínimo de €150.000, e prova de idoneidade comercial. Não são exigidos exame profissional, formação formal em imobiliário, nem período mínimo de experiência.
A análise de abril de 2025 da Sérvulo e da Belzuz citada no Idealista apelou a uma reforma estrutural: maiores requisitos de qualificação individual, protocolos de inspeção mais rigorosos do IMPIC, e um mecanismo público de reclamação. Nenhum destes foi implementado.
A consequência para os compradores é uma variação significativa na qualidade profissional dentro do mercado licenciado. Um comprador que trabalha com um agente de uma empresa licenciada pela AMI está a trabalhar com alguém que pode ter entrado na profissão no mês anterior, sem formação formal, e sem qualquer obrigação de divulgar as suas qualificações.
A proteção prática: verificar o número de licença AMI em impic.pt antes de assinar qualquer coisa, perguntar diretamente há quanto tempo o agente exerce e quantas transações concluiu na zona em causa, e recorrer a profissionais independentes (advogado, inspetor) cujas obrigações não dependam do fecho da transação.
Ler mais: Como funciona a mediação imobiliária em Portugal
O que protege realmente o comprador em Portugal?
Quatro profissionais independentes e um mecanismo contratual proporcionam proteção genuína ao comprador em Portugal. Nenhum deles é o mediador.
Perante as lacunas acima, os compradores em Portugal precisam de construir a sua própria camada de proteção de raiz. Os seguintes profissionais e mecanismos proporcionam proteção real, não porque o sistema o exija, mas porque cada um cobre uma lacuna que o sistema deixa em aberto.
Um advogado de imobiliário (advogado). Um advogado de imobiliário independente, contratado e pago pelo comprador, é o equivalente mais próximo que Portugal tem de um defensor do comprador na transação. Revê a documentação de titularidade, verifica encargos e hipotecas, analisa a caderneta predial e a certidão de registo predial, revê os termos do CPCV e aconselha sobre risco jurídico. Não avalia o imóvel físico, mas fornece o suporte jurídico que o mediador não pode.
Um consultor fiscal ou intermediário de crédito. Para compradores que financiam a compra, um intermediário de crédito independente navega o sistema bancário português e aconselha sobre IMT, imposto de selo e estruturação. Para compradores não residentes, um consultor fiscal familiarizado com o IFICI e os tratados de dupla tributação é uma necessidade separada.
Uma inspeção pré-compra por engenheiro registado na OE. Um engenheiro registado na Ordem dos Engenheiros, contratado antes do CPCV, fornece uma avaliação técnica independente do imóvel físico. Cobre integridade estrutural, humidade, estado das instalações elétricas e de gás, sistemas MEP, e a comparação entre a área licenciada e a real. É o único mecanismo que fecha as Lacunas 5 e 6 em simultâneo.
Um agente do comprador ou consultor de relocalização (situacional). Para compradores à distância, compradores que compram pela primeira vez em Portugal, ou pesquisas complexas multi-imóvel, um agente do comprador acrescenta valor em acesso ao mercado, análise de preço e coordenação. Para compradores presentes e bem contactados localmente, o argumento é mais fraco. Em qualquer dos casos, o agente do comprador não substitui a inspeção.
A janela de negociação do CPCV. O período entre o contrato promessa e a escritura é o principal mecanismo de proteção contratual do comprador. Um CPCV bem redigido com condições adequadas, incluindo resultados de inspeção, pode conferir direitos de desistência sem penalização. Uma vez assinado o CPCV sem condições, a posição do comprador fica muito mais limitada.
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Perguntas Frequentes
Comprar imóvel em Portugal é mais arriscado do que noutros mercados europeus?
O risco é estrutural, não aleatório. O mercado imobiliário português não é singularmente perigoso, mas o seu enquadramento de proteção do comprador é mais fraco do que a maioria dos mercados europeus comparáveis. Espanha exige aos vendedores uma cédula de habitabilidade. A Alemanha tem representação notarial obrigatória com obrigações de divulgação. A França exige um relatório de diagnóstico que cobre amianto, chumbo, eletricidade, gás e risco estrutural antes de qualquer venda poder ocorrer. Portugal não tem nenhum destes requisitos. Os compradores que compreendem as lacunas e contratam profissionais independentes para as colmatar podem transacionar com segurança. Os compradores que assumem que o sistema os protege da forma que os seus mercados de origem fazem estão a assumir riscos materiais.
Ter um advogado de imobiliário protege-me de todas estas lacunas?
Não. Um advogado de imobiliário cobre a due diligence jurídica: titularidade, encargos, termos contratuais e conformidade com requisitos legais. Não avalia o imóvel físico, não verifica obras sem licença ao abrigo do DL 10/2024, e não confirma se o estado elétrico ou estrutural é adequado. A proteção jurídica e a proteção física são necessidades separadas que requerem profissionais separados.
Qual é o passo mais importante antes de assinar um CPCV?
Encomendar uma inspeção pré-compra independente por engenheiro registado na OE. O CPCV é o momento em que o sinal do comprador fica legalmente em risco. Problemas descobertos depois de assinado o CPCV podem não constituir fundamento para desistência sem perda do sinal. A inspeção tem de acontecer antes de assinar, não depois.
O mediador é obrigado a dizer-me se há problemas com o imóvel?
O mediador é obrigado a divulgar informação sobre o imóvel de que tenha conhecimento. Não é obrigado a procurar informação que não tem, a encomendar vistorias técnicas, ou a identificar problemas que o vendedor não lhe revelou. Se o vendedor conhece um problema estrutural e não o comunica ao mediador, este não tem obrigação de o descobrir. O comprador não pode contar com a divulgação do mediador como substituto de uma inspeção independente.
O que é o direito de preferência e como me protejo dele?
O direito de preferência confere a determinadas partes, incluindo inquilinos, municípios em zonas ARU, e entidades de património, o direito legal de reclamar um imóvel ao preço de venda acordado antes de o comprador concluir a compra. Se o vendedor não notificar formalmente os titulares de preferência elegíveis, a transação pode ser contestada após conclusão. A proteção é feita através de due diligence jurídica: o seu advogado deve verificar o estado de arrendamento do imóvel, a classificação de zona ARU, e eventuais classificações patrimoniais antes de assinar o CPCV.
A inspeção pré-compra é exigida pela lei portuguesa?
Não. Não existe nenhum requisito legal para uma inspeção pré-compra em Portugal. A inspeção é voluntária e tem de ser encomendada pelo comprador. Como o DL 10/2024 eliminou a obrigação de verificação de conformidade física do notário, nenhum profissional na cadeia de transação standard verifica o estado do imóvel. A inspeção é o único mecanismo que preenche esta lacuna.
Posso negociar o preço de compra depois de uma inspeção identificar problemas?
Sim, e este é um dos principais usos de uma inspeção pré-compra. Defeitos significativos identificados numa inspeção constituem fundamento para renegociar o preço de compra, solicitar reparação antes da conclusão, ou desistir da compra se o CPCV incluir uma condição de inspeção adequada. Os compradores que encomendam a inspeção antes de assinar o CPCV ficam numa posição significativamente mais forte do que os que descobrem problemas depois de assinar.
Conclusão
O mercado imobiliário português é atrativo por razões estruturais sólidas: titularidade jurídica estável, escrituração relativamente eficiente, uma grande variedade de tipologias, e um mercado com procura consistente a longo prazo. Os riscos não estão no sistema jurídico em si, mas nas lacunas de proteção que o rodeiam.
Oito lacunas específicas expõem sistematicamente os compradores: sem profissão de agente do comprador, sem MLS, um mediador não declarado do lado do vendedor, sem divulgação de dupla representação, sem inspeção obrigatória, a eliminação do ponto de verificação de conformidade do notário pelo DL 10/2024, o direito de preferência, e um nível baixo de licenciamento AMI.
Cada lacuna tem uma resposta profissional específica. Um advogado de imobiliário fecha a lacuna jurídica. Um engenheiro registado na OE fecha a lacuna do estado físico. Um agente do comprador (situacional) fecha a lacuna de acesso ao mercado. E um CPCV bem redigido com condições adequadas cria a proteção contratual que permite ao comprador agir sobre o que a inspeção revela.
A inspeção é o elemento inegociável. É o único mecanismo que fecha as Lacunas 5 e 6 em simultâneo, tem de ser encomendada antes do CPCV, e nenhum outro profissional na cadeia de transação a fornece por defeito.
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Atualizado junho 2026 | InspectOS Editorial | InspectOS Portugal
Fontes: Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro · Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro · Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU) · Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU) · IMPIC, Títulos Habilitantes Válidos 2014-2025 · Idealista/news, análise Sérvulo e Belzuz, abril 2025 · Savvy Cat Realty, 2025 · RICS, UK Residential Survey standards · NAR, US buyer representation statistics