A inspeção de gás obrigatória em Portugal: na compra de um imóvel com instalação de gás, a ausência de Boletim de Inspeção válido transfere-se integralmente para o comprador no momento da escritura. Desde que o Decreto-Lei n.º 10/2024 eliminou a verificação municipal obrigatória na venda de imóveis, nenhuma entidade pública verifica o estado da instalação de gás antes de a escritura ser lavrada. Para instalações executadas antes de 21 de agosto de 2018, o prazo legal para a primeira inspeção termina a 26 de agosto de 2028 - ou quando a instalação completar 20 anos, consoante o que ocorrer primeiro. Muitos vendedores ainda não regularizaram. O custo dessa omissão passa para o comprador que não verificar antes do CPCV.
Índice
- O prazo de 2028 como risco de transação imobiliária
- O que o comprador deve verificar antes de assinar o CPCV
- O que o vendedor deve resolver antes de listar o imóvel
- Como negociar quando o Boletim está expirado ou ausente
- Inspeção de gás integrada na due diligence pré-compra
- Compradores em arrendamento: os seus direitos
- Perguntas Frequentes
O prazo de 2028 como risco de transação imobiliária
Instalações de gás executadas antes de 21 de agosto de 2018 têm prazo até 26 de agosto de 2028, ou quando a instalação completar 20 anos, para realizar a primeira inspeção ao abrigo do DL 97/2017. Para um comprador que adquire um imóvel nessas condições em 2026, o prazo legal já é do proprietário seguinte.
O prazo de 2028 é frequentemente interpretado como um prazo relaxado. Na prática, é um prazo que os vendedores estão a transferir para os compradores. Um imóvel com instalação de gás de 1998 que nunca foi inspecionado ao abrigo do DL 97/2017 tem prazo até 26 de agosto de 2028. Se esse imóvel for vendido em 2026, o novo proprietário herda a obrigação, os custos de regularização, e o risco de incumprimento, com apenas dois anos de margem.
O DL 97/2017 é claro: a obrigação de inspeção recai sobre o proprietário do imóvel. No momento da escritura, essa qualidade de proprietário muda. A obrigação acompanha o imóvel.
Para compreender em detalhe os prazos legais, o regime de multas e o processo de inspeção, consulte o guia completo de inspeção de gás obrigatória em Portugal.
O que o comprador deve verificar antes de assinar o CPCV
O CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda) é o documento mais vinculativo de uma transação imobiliária em Portugal. Quem assina sem verificar o estado da instalação de gás compromete-se com um passivo que pode incluir custos de inspeção, reparação, e corte de fornecimento.
O notário não verifica o Boletim de Inspeção de Gás antes de lavrar a escritura. Desde que o Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (DL 10/2024) eliminou a licença de utilização como requisito obrigatório da escritura, nenhuma entidade pública verifica o estado técnico do imóvel antes da venda. Para a análise completa do que o DL 10/2024 mudou para os compradores, consulte o guia Simplex Urbanístico.
Antes de assinar o CPCV, o comprador deve verificar três pontos sobre a instalação de gás:
1. Existência do Boletim de Inspeção. Peça ao vendedor o Boletim de Inspeção de Gás emitido por uma Entidade Inspetora de Gás (EIG) acreditada pela DGEG. O Boletim deve identificar a EIG, o número de registo DGEG do inspetor, a data da inspeção, e o resultado (aprovado, aprovado condicionalmente, ou não aprovado).
2. Validade do Boletim. Para instalações residenciais, a validade é de 5 anos a partir da data de inspeção. Um Boletim emitido em 2020 está expirado em 2026. Instalar um novo esquentador não renova o Boletim da instalação completa.
3. Anomalias registadas. Um Boletim com anomalias de grau 2 (intervenção necessária a curto prazo) transfere para o comprador a obrigação e o custo de as corrigir. Um Boletim com anomalias de grau 3 significa que o fornecimento de gás foi ou deve ser interrompido.
Se o vendedor não apresentar Boletim válido, ou se o Boletim registar anomalias não resolvidas, o comprador tem fundamento para negociar antes de assinar o CPCV. Após a escritura, essa margem desaparece.
O que o vendedor deve resolver antes de listar o imóvel
Um imóvel com Boletim de Inspeção de Gás válido remove um ponto de negociação do comprador e demonstra conformidade legal. Dado que a inspeção custa menos do que a coima mínima por incumprimento, não há argumento económico para adiar.
A ausência de Boletim válido é detectável por qualquer comprador informado. Um comprador que recorre à inspeção pré-compra InspectOS recebe um relatório que inclui a verificação do estado da instalação de gás. Se o Boletim estiver expirado ou ausente, o relatório documenta esse facto, e o comprador usa-o para negociar uma redução de preço ou para exigir regularização como condição da venda.
O vendedor que regulariza antes de listar o imóvel evita essa negociação. Mais importante: demonstra que o imóvel está em conformidade legal, o que reduz o risco percebido pelo comprador e pelo banco financiador.
Para senhorios que precisam de consolidar a conformidade num único serviço, o Pacote Conformidade Senhorio da InspectOS inclui inspeção de gás, vistoria elétrica, e certificado energético numa única visita. Consulte o preço em inspectos.pt/precos.
Como negociar quando o Boletim está expirado ou ausente
A ausência de Boletim de Inspeção válido antes do CPCV dá ao comprador três opções: negociação de preço, condição suspensiva, ou desistência sem penalização. Após o CPCV, essas opções deixam de existir na mesma forma.
Negociação de preço. O comprador pode solicitar uma redução do preço correspondente ao custo estimado de regularização: inspeção, eventuais reparações identificadas, e encargos de restabelecimento de fornecimento se o gás tiver sido cortado. Este montante deve constar do relatório da inspeção pré-compra para ter peso na negociação.
Condição suspensiva no CPCV. O comprador pode condicionar a assinatura do CPCV, ou a realização da escritura, à apresentação de Boletim de Inspeção válido pelo vendedor. Esta cláusula deve ser redigida pelo advogado do comprador com base no relatório técnico da inspeção.
Desistência antes do CPCV. Se a inspeção pré-compra identificar anomalias de grau 3 não resolvidas, ou uma instalação sem qualquer histórico de inspeção, o comprador pode desistir sem qualquer comprometimento financeiro, desde que a desistência ocorra antes da assinatura do CPCV.
Para o enquadramento jurídico completo do CPCV e das cláusulas de proteção do comprador, consulte o guia O que é o CPCV e como me proteger antes de assinar.
Está a comprar um imóvel com instalação de gás? Verifique o estado da instalação antes de assinar o CPCV.
Inspeção de gás integrada na due diligence pré-compra
A inspeção de gás pode ser realizada na mesma visita que a inspeção pré-compra ou a inspeção Simplex Safe, sem custo adicional de deslocação, entregando um relatório técnico completo do imóvel em 48 horas.
A InspectOS integra a verificação da instalação de gás no processo de inspeção pré-compra. O engenheiro certificado verifica a estanquidade da instalação, o estado dos aparelhos, a ventilação e evacuação de gases de combustão, e a presença de monóxido de carbono, com resultado registado no Boletim de Inspeção emitido no próprio dia.
O relatório final entregue ao comprador inclui o estado da instalação de gás, as anomalias identificadas por grau de gravidade, e a recomendação sobre a exigência de Boletim válido como condição da venda. Este relatório pode ser usado diretamente pelo advogado do comprador na negociação do CPCV.
Para uma due diligence completa do imóvel antes do CPCV, a inspeção pré-compra InspectOS cobre estrutura, instalações MEP, conformidade urbanística, e certificados obrigatórios num único relatório em 48 horas. Consulte também o guia O que verificar antes de comprar casa em Portugal para a checklist completa de due diligence.
Compradores em arrendamento: os seus direitos
O inquilino tem o direito legal de exigir o Boletim de Inspeção de Gás válido ao senhorio. Um contrato de arrendamento celebrado sem Boletim válido expõe o senhorio a coimas e a responsabilidade civil em caso de incidente.
A responsabilidade pela inspeção periódica de gás num imóvel arrendado é do senhorio, não do inquilino. O inquilino pode, a qualquer momento, solicitar o Boletim de Inspeção válido. Se o senhorio não o apresentar, o inquilino pode reportar a situação à DGEG.
Em caso de acidente relacionado com a instalação de gás, a ausência de Boletim válido é um elemento central na determinação de responsabilidade civil do senhorio. O Boletim não protege apenas de coimas — protege também de responsabilidade por danos a terceiros.
Perguntas Frequentes
Sou comprador. O vendedor é obrigado a apresentar o Boletim de Inspeção de Gás?
O notário não exige o Boletim para lavrar a escritura. No entanto, a ausência de Boletim válido significa que a obrigação legal de inspeção, e todos os custos associados, passam para o comprador na data da escritura. Solicite o Boletim antes do CPCV e inclua a sua entrega como condição da venda.
Comprei um imóvel e descobri que a instalação de gás nunca foi inspecionada. O que faço?
Contacte a DGEG ou uma EIG acreditada para agendar a inspeção. Se a instalação for anterior a 21 de agosto de 2018, o prazo para a primeira inspeção é 26 de agosto de 2028 ou quando a instalação completar 20 anos, consoante o que ocorrer primeiro. Não aguarde pela notificação da DGEG. A InspectOS pode realizar a inspeção em 3 a 5 dias úteis na maioria das regiões do território nacional. Consulte o preço em inspectos.pt/precos.
O Boletim de Inspeção de Gás é o mesmo que o Certificado Energético?
Não — são dois documentos distintos com bases legais diferentes. Para o guia completo sobre obrigatoriedade, custos e como obter, consulte o guia do certificado energético em Portugal.
O vendedor diz que a instalação tem menos de 10 anos e não precisa de Boletim. É verdade?
Para instalações executadas após 21 de agosto de 2018, a primeira inspeção é obrigatória quando a instalação completar 10 anos. No entanto, o comprador deve verificar a data real de instalação, que consta do projeto de construção depositado na Câmara Municipal ou da fatura do contrato de fornecimento. Se a instalação for anterior a essa data, o prazo de 2028 aplica-se.
A inspeção de gás pode ser feita no mesmo dia que a inspeção pré-compra do imóvel?
Sim. A InspectOS realiza a inspeção de gás em simultâneo com a inspeção pré-compra ou com a inspeção Simplex Safe na mesma visita. O relatório técnico completo é entregue em 48 horas e inclui o Boletim de Inspeção de Gás.
Qual é a diferença entre anomalia de grau 1, 2 e 3 no Boletim?
O grau 1 é uma advertência sem risco imediato — a instalação é aprovada com recomendação de melhoria. O grau 2 indica necessidade de intervenção a curto prazo — a instalação é aprovada condicionalmente. O grau 3 indica risco imediato — a instalação não é aprovada e o fornecimento de gás deve ser interrompido até as anomalias serem corrigidas. Um Boletim com anomalias de grau 3 não resolvidas é um passivo significativo numa transação imobiliária.
Conclusão
O prazo de 2028 para as instalações de gás pré-2018 está a criar um mercado com muitos imóveis cuja conformidade ainda não foi verificada. Compradores que adquirem esses imóveis sem verificar o Boletim herdam a obrigação, o custo, e o risco de incumprimento. Vendedores que regularizam antes de listar eliminam um ponto de negociação e demonstram conformidade.
A InspectOS realiza inspeções de gás com técnicos acreditados pela DGEG, Boletim emitido no próprio dia, e integração com a inspeção pré-compra numa única visita. O preço está disponível em inspectos.pt/precos.
Atualizado: Abril 2026 | Revisto pela Equipa de Engenharia InspectOS | Engenheiros Certificados OE · DGEG | InspectOS Portugal
Fontes: Decreto-Lei n.º 97/2017, de 10 de agosto; Lei n.º 59/2018, de 21 de agosto; Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro; DGEG — Direção-Geral de Energia e Geologia; dgeg.gov.pt; Código Civil Português, Art.º 442.º.