Três profissionais estão presentes em quase todas as compras de imóvel residencial em Portugal: o advogado de imobiliário, o notário e o mediador imobiliário. Os compradores assumem frequentemente que, entre os três, todos os riscos de uma compra estão cobertos. Não estão. Cada profissional tem um âmbito claramente definido que termina muito antes do estado físico do imóvel. Perceber exatamente o que cada profissional faz, o que é legalmente obrigado a fazer, e onde o seu papel termina é o ponto de partida para construir uma camada de proteção eficaz em qualquer transação imobiliária portuguesa.
Índice
- O que faz realmente um advogado de imobiliário numa compra portuguesa?
- O que é que um advogado de imobiliário não cobre?
- O que faz o notário numa transação imobiliária portuguesa?
- O que eliminou o DL 10/2024 das responsabilidades do notário?
- O que faz o mediador imobiliário e para quem trabalha?
- O que é o mediador legalmente obrigado a revelar ao comprador?
- Onde termina o âmbito dos três profissionais?
- Quem avalia o estado físico do imóvel?
- Como deve um comprador estruturar a sua equipa de proteção em Portugal?
- Perguntas Frequentes
O que faz realmente um advogado de imobiliário numa compra portuguesa?
Um advogado de imobiliário (advogado) contratado e pago pelo comprador é o mais próximo que Portugal tem de um defensor do comprador numa transação imobiliária. O seu âmbito é jurídico, não físico.
Contratar um advogado de imobiliário independente é o passo mais importante que um comprador em Portugal pode dar, antes de qualquer outro profissional. Ao contrário do notário (que é neutro) e do mediador (que representa o vendedor), um advogado de imobiliário contratado pelo comprador trabalha em exclusivo para os interesses do comprador dentro do seu âmbito definido.
Um advogado de imobiliário competente em Portugal irá:
Rever a titularidade e a propriedade. A certidão de registo predial mostra quem é o proprietário e quais os encargos, hipotecas ou ónus que recaem sobre o imóvel. O advogado verifica que o vendedor tem titularidade clara para vender e que nenhuma responsabilidade não divulgada será transferida para o comprador.
Verificar a caderneta predial. A caderneta predial urbana é o documento de registo fiscal que mostra a identidade fiscal do imóvel, a sua área registada e o seu valor para efeitos de IMI. O advogado verifica que este documento corresponde ao imóvel em venda e identifica quaisquer discrepâncias.
Verificar a licença de utilização. A licença de utilização confirma que o imóvel recebeu autorização para ser utilizado para o fim atual: residencial, comercial ou misto. O advogado verifica este documento e sinaliza quaisquer condições ou restrições que contenha.
Rever a ficha técnica de habitação. Para imóveis construídos após 2004, a ficha técnica é um documento técnico que descreve as especificações do imóvel no momento da construção. O advogado revê-a para identificar discrepâncias com o estado atual do imóvel.
Aconselhar sobre o CPCV. O advogado revê e aconselha sobre os termos do contrato promessa, incluindo o valor do sinal, o prazo para a escritura, quaisquer condições suspensivas, e as consequências do incumprimento. Pode redigir ou negociar condições que protejam a posição do comprador, incluindo uma condição de financiamento ou, se a inspeção já tiver sido concluída, uma condição de inspeção.
Verificar titulares de preferência. O advogado verifica se o imóvel está sujeito a direito de preferência por parte de um inquilino, do município (em zonas ARU) ou de uma entidade de património (DGPC). A não identificação e notificação correta dos titulares de preferência pode resultar na contestação da transação após a sua conclusão.
Aconselhar sobre impostos e custos. IMT, Imposto de Selo, custas notariais e emolumentos de registo predial têm de ser orçamentados antes da escritura. O advogado aconselha sobre as taxas aplicáveis e ajuda o comprador a perceber o custo total de aquisição.
Estar presente na escritura. O advogado acompanha tipicamente o comprador ao notário para a escritura definitiva, assegura que os documentos apresentados estão corretos e aconselha sobre qualquer questão que surja nessa fase.
O que é que um advogado de imobiliário não cobre?
O âmbito de um advogado de imobiliário é inteiramente jurídico. Não avalia o imóvel físico, não deteta obras sem licença e não verifica se o estado estrutural ou MEP do imóvel é adequado.
Esta é a limitação mais importante a compreender e a mais frequentemente ignorada pelos compradores. Um advogado de imobiliário que trabalha numa compra portuguesa revê documentos. A sua obrigação profissional é aconselhar sobre risco jurídico, não sobre risco físico.
Um advogado de imobiliário não:
- Inspeciona o estado estrutural do imóvel
- Identifica humidade, infiltrações ou entrada de água
- Verifica a instalação elétrica face às normas vigentes (RTIEBT)
- Verifica a conformidade das instalações de gás (Regulamento Técnico)
- Identifica ampliações, conversões ou alterações que não têm licenças municipais
- Compara o estado físico do imóvel com a sua licença de utilização
- Avalia o estado da cobertura, fachada, fundações ou sistemas MEP
- Aconselha sobre o custo ou viabilidade de obras necessárias para colocar o imóvel em conformidade O advogado revê se a licença de utilização existe e o que diz. Não verifica se o imóvel corresponde fisicamente a essa licença. Um imóvel com uma ampliação não licenciada, que acrescenta área, altera a fachada ou modifica o layout estrutural sem aprovação municipal, passa numa revisão de due diligence jurídica completa. O documento de licença existe; o imóvel simplesmente não lhe corresponde.
Desde que o Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (DL 10/2024) entrou em vigor, isto importa mais do que antes. Antes de janeiro de 2024, o notário era obrigado a realizar uma verificação básica de que o estado físico do imóvel correspondia à sua descrição licenciada. Essa verificação já não existe. O âmbito do advogado não se expandiu para preencher a lacuna.
O que faz o notário numa transação imobiliária portuguesa?
O notário autentica a escritura, a escritura definitiva que transfere a titularidade legal. O seu papel é formal e neutro. Não representa nem comprador nem vendedor e não presta aconselhamento independente a qualquer das partes.
O papel do notário numa transação imobiliária portuguesa é principalmente de autenticação e registo. O notário:
Verifica a identidade legal. Confirma a identidade de todas as partes presentes na escritura através de documentos de identificação válidos.
Autentica a escritura. Lê e autentica a escritura definitiva, confirmando que ambas as partes assinam voluntariamente e que os elementos essenciais da transação estão presentes.
Confirma a documentação. Verifica que os documentos exigidos são apresentados: caderneta predial, licença de utilização, certidão de registo predial, certificado energético e confirmação do pagamento do IMT.
Regista a transação. Após a assinatura da escritura, a transferência é registada na Conservatória do Registo Predial e na Autoridade Tributária.
O notário é um funcionário público cujo trabalho é conferir certeza jurídica à transação. Não é um defensor do comprador. Não negoceia em nome de qualquer das partes, não presta aconselhamento jurídico específico à situação de qualquer das partes e não avalia os méritos comerciais ou físicos da transação.
O que eliminou o DL 10/2024 das responsabilidades do notário?
Antes de janeiro de 2024, o notário era obrigado a verificar se o estado físico do imóvel correspondia à sua descrição licenciada. O Decreto-Lei n.º 10/2024 eliminou esta obrigação. Nenhum profissional realiza agora esta verificação por defeito.
O Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (DL 10/2024) simplificou os requisitos administrativos para transações imobiliárias no âmbito de um programa mais amplo de redução de burocracia e aceleração das escrituras. Uma das consequências foi a eliminação da obrigação do notário de verificar que o estado físico do imóvel correspondia à sua descrição licenciada antes de prosseguir com a escritura.
Antes do DL 10/2024, um imóvel com uma ampliação não licenciada ou uma configuração física que diferia da sua licença de utilização seria, em princípio, sinalizado na fase notarial. Na prática, esta verificação era imperfeita, uma vez que os notários não realizavam vistorias ao local, mas proporcionava um ponto de controlo formal que exigia pelo menos que as partes abordassem as principais discrepâncias.
Desde janeiro de 2024, esse ponto de controlo não existe. O notário avança para a escritura com base na documentação apresentada, independentemente de o estado físico do imóvel corresponder ou não à sua descrição licenciada. Um imóvel com um piso completamente não licenciado adicionado numa renovação pode transferir titularidade sem que o notário levante qualquer objeção, porque já não é obrigado a verificar.
A consequência prática é que o comprador tem de assumir a responsabilidade pessoal de verificar a conformidade física. O único profissional cujo papel inclui esta verificação é um engenheiro independente contratado especificamente para esse efeito, antes da assinatura do CPCV.
O que faz o mediador imobiliário e para quem trabalha?
O mediador imobiliário é contratado e pago pelo vendedor. As suas obrigações legais ao abrigo da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, referem-se ao contrato de mediação e à transação, não aos melhores interesses do comprador.
O mediador imobiliário é o profissional com quem a maioria dos compradores interage mais frequentemente durante uma compra de imóvel em Portugal, e aquele cujo papel é mais frequentemente mal compreendido.
O mediador é contratado pelo vendedor através de um contrato de mediação. A sua comissão, tipicamente 5% mais 23% de IVA do preço de venda, é paga pelo vendedor após a conclusão bem-sucedida. A sua obrigação profissional é encontrar um comprador e facilitar a transação a um preço aceitável para o vendedor.
Ao abrigo da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, o mediador é obrigado a:
-
Apresentar o imóvel a potenciais compradores
-
Fornecer informação precisa sobre o imóvel na medida em que a possua
-
Auxiliar na redação do CPCV
-
Comunicar informação relevante sobre a transação a ambas as partes O mediador não é obrigado a:
-
Revelar que é contratado e pago pelo vendedor
-
Agir no interesse financeiro do comprador
-
Aconselhar o comprador sobre se o preço pedido representa uma boa oportunidade
-
Identificar defeitos no imóvel para além do que é visualmente aparente durante uma visita
-
Encomendar ou rever vistorias técnicas
-
Verificar que o estado físico do imóvel corresponde à sua descrição licenciada Na prática, o mediador atua frequentemente como a principal fonte de informação do comprador sobre o imóvel. Não é porque esteja a trabalhar para o comprador, é porque nenhum outro profissional foi contratado para preencher esse papel.
O que é o mediador legalmente obrigado a revelar ao comprador?
O mediador deve fornecer informação precisa que possua. Não é obrigado a procurar informação que não tem, a declarar a sua relação contratual com o vendedor, ou a revelar conflitos de interesse.
As obrigações de divulgação do mediador ao abrigo da Lei n.º 15/2013 são restritas. Não pode ativamente enganar o comprador. Deve fornecer informação sobre o imóvel que detenha. Para além disso, a lei não impõe obrigações de divulgação adicionais.
Especificamente, o mediador não é obrigado a dizer ao comprador:
- Que foi contratado por e é pago pelo vendedor
- Que tem um interesse financeiro no fecho da transação a um preço mais alto
- Que o mesmo mediador pode estar a representar simultaneamente comprador e vendedor (dupla representação)
- Que o imóvel tem defeitos que o vendedor revelou ao mediador em confiança
- Que uma venda anterior do mesmo imóvel não se concretizou e porquê A análise de abril de 2025 da Sérvulo publicada no Idealista identificou a obrigação de divulgação de conflitos de interesse como a reforma regulatória mais urgente de que o enquadramento AMI necessita. A reforma não foi implementada. Até que o seja, os compradores que queiram perceber de quem o mediador representa os interesses têm de perguntar diretamente: quem assinou o seu contrato de mediação e quem paga a sua comissão?
Onde termina o âmbito dos três profissionais?
O âmbito do advogado termina nos documentos jurídicos. O âmbito do notário termina na autenticação. O âmbito do mediador termina na facilitação da transação. Nenhum deles avalia o imóvel físico.
Os três profissionais cobrem em conjunto uma parte substancial dos riscos numa compra de imóvel portuguesa. Entre eles abordam titularidade legal, termos contratuais, obrigações fiscais, registo e facilitação da transação. Mas há uma lacuna que todos partilham: o estado físico do imóvel.
Nenhum dos três:
- Avalia a integridade estrutural do imóvel
- Verifica humidade, infiltrações, subsidência ou entrada de água
- Confirma a conformidade das instalações elétricas ou de gás
- Identifica obras realizadas sem as licenças municipais necessárias
- Compara a configuração física do imóvel com a sua licença de utilização
- Aconselha sobre o custo ou complexidade de colocar o imóvel numa condição legal ou estrutural adequada Esta lacuna não é um descuido ou falha de qualquer profissional individual. Reflete o âmbito definido de cada função. Um advogado de imobiliário é formado em direito. Um notário é um funcionário público de autenticação. Um mediador é um facilitador de transações. Nenhum deles é engenheiro de estruturas e nenhum tem a competência profissional ou a obrigação legal de avaliar o próprio imóvel.
Quem avalia o estado físico do imóvel?
Um engenheiro registado na Ordem dos Engenheiros (OE), contratado pelo comprador antes da assinatura do CPCV, é o único profissional numa transação imobiliária portuguesa cujo âmbito inclui o imóvel físico.
Um engenheiro registado na OE contratado para uma inspeção pré-compra fornece uma avaliação que cobre o que os três profissionais standard da transação deixam por verificar:
Estado estrutural. O engenheiro avalia os elementos estruturais do imóvel, incluindo paredes, pavimentos, estrutura de cobertura e fundações, para sinais de distress, movimento ou falha. Em imóveis portugueses mais antigos, inclui a avaliação de técnicas de construção tradicionais (incluindo estruturas pombalinas e gaioleiras em Lisboa) e a identificação dos pontos em que estão abaixo dos padrões esperados.
Humidade e entrada de água. A humidade é um dos defeitos mais comuns em imóveis portugueses, particularmente em imóveis mais antigos e naqueles que foram renovados sem abordar a impermeabilização de base. O engenheiro utiliza medidores de humidade e imagiologia térmica para identificar áreas de infiltração ativa ou histórica que não são visíveis a olho nu durante uma visita standard.
Instalação elétrica. O engenheiro verifica a instalação elétrica face à norma portuguesa vigente (RTIEBT: Regras Técnicas de Instalações Elétricas de Baixa Tensão). As instalações mais antigas frequentemente não cumprem as normas atuais, e as renovações acrescentam por vezes circuitos sem atualizar o quadro elétrico, criando riscos de segurança e conformidade.
Instalação de gás. As instalações de gás são verificadas face ao Regulamento Técnico aplicável para identificar configurações não conformes, ligações inseguras ou instalações que requerem certificação antes de o imóvel poder ser ocupado com segurança.
Área licenciada vs. área real. O engenheiro compara a configuração física do imóvel, incluindo layout de divisões, área de pavimento, ampliações e anexos, com a sua licença de utilização e caderneta predial. Esta comparação identifica obras realizadas sem aprovação municipal que possam requerer licenciamento retroativo ou, nalguns casos, demolição.
Sistemas MEP. Os sistemas mecânicos, elétricos e de canalização são avaliados quanto ao estado e conformidade. Inclui sistemas de AVAC, percursos de canalização, drenagem e qualquer automação do imóvel.
O relatório de inspeção produzido por um engenheiro registado na OE dá ao comprador a única avaliação técnica independente do imóvel disponível antes da assinatura do CPCV. É a base para qualquer renegociação de preço com base em achados físicos, e o documento que permite que uma condição de inspeção bem redigida no CPCV funcione efetivamente.
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Como deve um comprador estruturar a sua equipa de proteção em Portugal?
Quatro profissionais, contratados na sequência certa, cobrem todas as principais categorias de risco numa compra de imóvel portuguesa. A inspeção vem primeiro, antes de o CPCV comprometer o sinal do comprador.
A sequência importa tanto quanto a equipa. Um comprador que contrata os quatro profissionais mas na ordem errada acaba com o sinal em risco antes de as verificações mais importantes terem sido concluídas.
Passo 1: Encomendar a inspeção antes do CPCV. Antes de assinar o CPCV, um engenheiro registado na OE avalia o imóvel físico. O relatório de inspeção ou confirma que o imóvel está em boas condições (dando confiança para avançar), identifica problemas que sustentam a renegociação do preço, ou identifica problemas suficientemente graves para desistir sem qualquer custo para além da taxa de inspeção.
Passo 2: Instruir o advogado de imobiliário antes do CPCV. O advogado revê toda a documentação jurídica, verifica os titulares de preferência, aconselha sobre os termos do CPCV e redige quaisquer condições suspensivas. O advogado e o inspetor trabalham em paralelo: o advogado cobre o risco jurídico, o inspetor cobre o risco físico. Nenhum substitui o outro.
Passo 3: Confirmar o financiamento antes do CPCV. Se a compra tiver financiamento bancário, uma aprovação de crédito em princípio de um banco português deve estar em mãos antes de o CPCV ser assinado. Um CPCV sem condição de financiamento que depois falha deixa o comprador sem saída sem penalização.
Passo 4: O notário autentica a escritura. Uma vez concluída a due diligence jurídica e física, o CPCV é assinado nos termos aprovados pelo advogado do comprador, e a transação avança para a escritura. O papel do notário nesta fase é a autenticação; a proteção do comprador já foi construída nos passos anteriores.
Esta sequência inverte o pressuposto de que o notário ou o mediador vão detetar problemas numa fase tardia. Desde o DL 10/2024, o notário não realiza verificações de conformidade física. O mediador não tem obrigação de sinalizar problemas de que não foi informado. A proteção que importa é construída nos Passos 1 e 2, antes do CPCV, não depois.
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Perguntas Frequentes
Preciso de um advogado de imobiliário em Portugal, ou o notário é suficiente?
O notário não substitui um advogado de imobiliário. O notário é um funcionário público neutro cujo papel é a autenticação e o registo. Não presta aconselhamento jurídico específico à sua situação, não negoceia em seu nome e avançará com a escritura independentemente de os termos serem ou não do seu interesse. Um advogado de imobiliário contratado por si, que revê a documentação e aconselha sobre o CPCV antes de assinar, é o único profissional na cadeia de transação standard cujo trabalho é proteger os seus interesses jurídicos.
Posso usar o advogado do vendedor?
Não. Um advogado que aconselha simultaneamente comprador e vendedor na mesma transação enfrenta um conflito de interesses irreconciliável. Em Portugal, ao contrário de algumas outras jurisdições, não existe uma proibição formal disto, mas qualquer advogado de imobiliário de reputação recusará representar ambas as partes. Contrate o seu próprio advogado independente desde o início.
O que acontece se o mediador souber de um defeito e não me disser?
Se o mediador tiver sido informado de um defeito pelo vendedor e o tiver ativamente ocultado ao comprador, isso pode constituir dolo nos termos do Código Civil e pode dar ao comprador fundamento para resolver o contrato ou reclamar indemnização por danos. No entanto, provar a ocultação ativa é difícil na prática. O mediador não é obrigado a procurar defeitos de que não foi informado, e na maioria dos litígios deste tipo a posição do mediador será que transmitiu o que sabia. A proteção prática não é confiar na divulgação do mediador; é encomendar uma inspeção independente que identifica defeitos independentemente do que qualquer pessoa tenha ou não divulgado.
O notário é responsável se um problema for descoberto após a escritura?
A responsabilidade do notário limita-se ao seu âmbito definido: autenticação da escritura com base na documentação apresentada. Se a documentação era precisa e completa, o notário não tem responsabilidade pelos problemas físicos com o imóvel descobertos posteriormente. Um comprador que descubra que uma ampliação foi construída sem licença após a escritura não tem qualquer pretensão contra o notário, que não era responsável por verificar isto.
Em que ponto do processo devo encomendar a inspeção?
Antes de assinar o CPCV. O CPCV é o ponto em que o sinal do comprador, tipicamente 10% a 20% do preço de compra, fica legalmente em risco. Se uma inspeção for encomendada após o CPCV, os problemas descobertos ou têm de ser aceites, negociados a partir de uma posição mais fraca, ou utilizados para desencadear uma desistência que custa o sinal inteiro. Encomendar a inspeção antes do CPCV permite que os achados informem os termos do contrato, sustentem a negociação do preço, ou forneçam fundamento para desistir sem custo financeiro para além da taxa de inspeção.
O meu advogado revê o relatório de inspeção?
Pode e deve. Um advogado e um engenheiro da OE têm âmbitos complementares: o advogado cobre a conformidade jurídica e o risco contratual, o engenheiro cobre o estado físico e a conformidade técnica. Se a inspeção identificar obras sem licença, o advogado pode avaliar as implicações jurídicas: se o licenciamento retroativo é possível, quais as obrigações do vendedor, e como estruturar as condições do CPCV para proteger o comprador. Os dois profissionais funcionam melhor quando o relatório de inspeção está disponível antes de o CPCV ser finalizado.
Que qualificações devo procurar num engenheiro de inspeção de imóveis em Portugal?
O engenheiro deve estar registado na Ordem dos Engenheiros (OE) numa especialidade relevante: engenharia civil, estruturas ou engenharia de sistemas de edifícios são as mais pertinentes. O registo na OE é o padrão profissional reconhecido para a prática de engenharia em Portugal e a qualificação de base que indica competência independente. Peça o número de registo OE do engenheiro, que pode ser verificado no registo público da OE, e confirme que possui seguro de responsabilidade profissional.
Conclusão
O advogado, o notário e o mediador cobrem em conjunto uma gama substancial de riscos jurídicos, administrativos e transacionais numa compra de imóvel portuguesa. Nenhum deles cobre o imóvel físico. Entre o âmbito jurídico do advogado, o papel de autenticação do notário e a facilitação de transações do mediador, existe uma lacuna que se tornou mais ampla desde que o DL 10/2024 eliminou a verificação residual de conformidade física do notário.
Essa lacuna compete ao comprador colmatar. Uma inspeção pré-compra por engenheiro registado na OE, encomendada antes da assinatura do CPCV, é o único mecanismo que a preenche. Combinada com um advogado de imobiliário independente que revê a documentação jurídica, estes dois profissionais proporcionam a cobertura que a cadeia de transação standard não oferece.
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Atualizado junho 2026 | InspectOS Editorial | InspectOS Portugal
Fontes: Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro · Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro · Código Civil Português · Ordem dos Engenheiros, registo profissional e enquadramento de competências · RTIEBT, Regras Técnicas de Instalações Elétricas de Baixa Tensão · Idealista/news, análise Sérvulo, abril 2025 · IMPIC, enquadramento regulatório da Mediação Imobiliária