Três profissionais estão presentes em quase todas as compras de imóvel residencial em Portugal: o advogado de imobiliário, o notário e o mediador imobiliário. Os compradores assumem frequentemente que, entre os três, todos os riscos de uma compra estão cobertos. Não estão. Cada profissional tem um âmbito claramente definido que termina muito antes do estado físico do imóvel. Perceber exatamente o que cada profissional faz, o que é legalmente obrigado a fazer, e onde o seu papel termina é o ponto de partida para construir uma camada de proteção eficaz em qualquer transação imobiliária portuguesa.
Índice
- O que faz realmente um advogado de imobiliário numa compra portuguesa?
- O que é que um advogado de imobiliário não cobre?
- O que faz o notário numa transação imobiliária portuguesa?
- O que eliminou o DL 10/2024 das responsabilidades do notário?
- O que faz o mediador imobiliário e para quem trabalha?
- O que é o mediador legalmente obrigado a revelar ao comprador?
- Onde termina o âmbito dos três profissionais?
- Quem avalia o estado físico do imóvel?
- Como deve um comprador estruturar a sua equipa de proteção em Portugal?
- Perguntas Frequentes
- Conclusão
O que faz realmente um advogado de imobiliário numa compra portuguesa?
Um advogado de imobiliário (advogado) contratado e pago pelo comprador é o mais próximo que Portugal tem de um defensor do comprador numa transação imobiliária. O seu âmbito é jurídico, não físico.
Contratar um advogado de imobiliário independente é o passo mais importante que um comprador em Portugal pode dar, antes de qualquer outro profissional. Ao contrário do notário (que é neutro) e do mediador (que representa o vendedor), um advogado de imobiliário contratado pelo comprador trabalha em exclusivo para os interesses do comprador dentro do seu âmbito definido.
Um advogado de imobiliário competente em Portugal irá:
Rever a titularidade e a propriedade. A certidão de registo predial mostra quem é o proprietário e quais os encargos, hipotecas ou ónus que recaem sobre o imóvel. O advogado verifica que o vendedor tem titularidade clara para vender e que nenhuma responsabilidade não divulgada será transferida para o comprador.
Verificar a caderneta predial. A caderneta predial urbana é o documento de registo fiscal que mostra a identidade fiscal do imóvel, a sua área registada e o seu valor para efeitos de IMI. O advogado verifica que este documento corresponde ao imóvel em venda e identifica quaisquer discrepâncias.
Verificar a licença de utilização. A licença de utilização confirma que o imóvel recebeu autorização para ser utilizado para o fim atual: residencial, comercial ou misto. O advogado verifica este documento e sinaliza quaisquer condições ou restrições que contenha.
Rever a ficha técnica de habitação. Para imóveis construídos, reconstruídos ou ampliados após 30 de março de 2004, a ficha técnica é um documento técnico que descreve o imóvel tal como foi construído. Desde 2024 deixou de ser entregue na escritura, pelo que pode ter de ser pedida à câmara municipal. O advogado revê-a em conjunto com os restantes documentos.
Aconselhar sobre o CPCV. O advogado revê e aconselha sobre os termos do contrato promessa, incluindo o valor do sinal, o prazo para a escritura, quaisquer condições suspensivas, e as consequências do incumprimento. Pode redigir ou negociar condições que protejam a posição do comprador, incluindo uma condição de financiamento ou, se a inspeção já tiver sido concluída, uma condição de inspeção.
Verificar titulares de preferência. O advogado verifica se o imóvel está sujeito a direito de preferência por parte de um inquilino, do município (em zonas ARU) ou de uma entidade de património (DGPC). A não identificação e notificação correta dos titulares de preferência pode resultar na contestação da transação após a sua conclusão.
Aconselhar sobre impostos e custos. IMT, Imposto do Selo, custas notariais e emolumentos de registo predial têm de ser orçamentados antes da escritura. O advogado aconselha sobre as taxas aplicáveis e ajuda o comprador a perceber o custo total de aquisição.
Estar presente na escritura. O advogado acompanha tipicamente o comprador ao notário para a escritura definitiva, assegura que os documentos apresentados estão corretos e aconselha sobre qualquer questão que surja nessa fase.
O que é que um advogado de imobiliário não cobre?
O âmbito de um advogado de imobiliário é inteiramente jurídico. Não avalia o imóvel físico, não deteta obras sem licença e não verifica se o estado estrutural ou MEP do imóvel é adequado.
Esta é a limitação mais importante a compreender e a mais frequentemente ignorada pelos compradores. Um advogado de imobiliário que trabalha numa compra portuguesa revê documentos. A sua obrigação profissional é aconselhar sobre risco jurídico, não sobre risco físico.
Um advogado de imobiliário não:
- Inspeciona o estado estrutural do imóvel
- Identifica humidade, infiltrações ou entrada de água
- Verifica a instalação elétrica face às normas vigentes (RTIEBT)
- Verifica a conformidade das instalações de gás (Regulamento Técnico)
- Identifica ampliações, conversões ou alterações que não têm licenças municipais
- Compara o estado físico do imóvel com a sua licença de utilização
- Avalia o estado da cobertura, fachada, fundações ou sistemas MEP
- Aconselha sobre o custo ou viabilidade de obras necessárias para colocar o imóvel em conformidade
O advogado revê se a licença de utilização existe e o que diz. Não verifica se o imóvel corresponde fisicamente a essa licença. Um imóvel com uma ampliação não licenciada, que acrescenta área, altera a fachada ou modifica o layout estrutural sem aprovação municipal, passa numa revisão de due diligence jurídica completa. O documento de licença existe; o imóvel simplesmente não lhe corresponde.
Desde que o Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (DL 10/2024) entrou em vigor, isto importa mais do que antes. Antes de janeiro de 2024, o notário tinha de ver a licença de utilização, ou a prova da sua dispensa, antes da escritura. Era a verificação de um documento, não do edifício, e desde 1 de janeiro de 2024 deixou de existir. O âmbito do advogado não se expandiu para preencher a lacuna.
O que faz o notário numa transação imobiliária portuguesa?
O notário autentica a escritura, a escritura definitiva que transfere a titularidade legal. O seu papel é formal e neutro. Não representa nem comprador nem vendedor e não presta aconselhamento independente a qualquer das partes.
O papel do notário numa transação imobiliária portuguesa é principalmente de autenticação e registo. O notário:
Verifica a identidade legal. Confirma a identidade de todas as partes presentes na escritura através de documentos de identificação válidos.
Autentica a escritura. Lê e autentica a escritura definitiva, confirmando que ambas as partes assinam voluntariamente e que os elementos essenciais da transação estão presentes.
Confirma a documentação. Verifica os documentos de titularidade (caderneta predial, certidão de registo predial) e confirma que o IMT e o Imposto do Selo foram pagos. Desde 1 de janeiro de 2024, ao abrigo do DL 10/2024, a licença de utilização deixou de ser pedida na escritura. O vendedor continua a ter de entregar ao comprador o certificado energético antes da assinatura do contrato.
Regista a transação. Após a assinatura da escritura, a transferência é registada na Conservatória do Registo Predial e na Autoridade Tributária.
O notário é um funcionário público cujo trabalho é conferir certeza jurídica à transação. Não é um defensor do comprador. Não negoceia em nome de qualquer das partes, não presta aconselhamento jurídico específico à situação de qualquer das partes e não avalia os méritos comerciais ou físicos da transação.
O que eliminou o DL 10/2024 das responsabilidades do notário?
O Decreto-Lei n.º 10/2024 retirou a licença de utilização da escritura a partir de 1 de janeiro de 2024. O notário nunca verificou o próprio edifício, e nenhum profissional da transação o faz por defeito.
O Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (DL 10/2024) simplificou os requisitos administrativos para transações imobiliárias no âmbito de um programa mais amplo de redução de burocracia e aceleração das escrituras. Uma das consequências: desde 1 de janeiro de 2024, o notário deixou de ter de ver a licença de utilização, ou a prova da sua dispensa, antes de prosseguir com a escritura, e a ficha técnica de habitação deixou de ser entregue na escritura.
Antes do DL 10/2024, um imóvel sem licença de utilização podia ficar retido na fase notarial. Um imóvel cuja licença existia, mas cujo edifício tinha sido alterado depois, não ficava: os notários nunca realizaram vistorias ao local, pelo que a verificação era de um documento, não do edifício. Ainda assim, era um ponto de controlo formal que obrigava as partes a apresentar a licença.
Desde janeiro de 2024, também esse ponto de controlo documental desapareceu. O notário avança para a escritura com a documentação apresentada, sem a licença, e continua sem olhar para o edifício. Um imóvel com um piso acrescentado numa renovação sem licença pode transferir titularidade sem que o notário levante qualquer objeção, porque verificar o edifício nunca foi função do notário.
A consequência prática é que a verificação do edifício fica a cargo do comprador. O profissional cujo papel a inclui é um engenheiro independente contratado para esse efeito, sempre que possível antes da assinatura do CPCV.
O que faz o mediador imobiliário e para quem trabalha?
O mediador imobiliário é normalmente contratado e pago pelo vendedor. Ao abrigo da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, deve ao comprador informação correta, não aconselhamento no interesse do comprador.
O mediador imobiliário é o profissional com quem a maioria dos compradores interage mais frequentemente durante uma compra de imóvel em Portugal, e aquele cujo papel é mais frequentemente mal compreendido.
O mediador é contratado pelo vendedor através de um contrato de mediação. A sua comissão, habitualmente indicada em cerca de 5% do preço de venda mais 23% de IVA e acordada caso a caso, é normalmente paga pelo vendedor após a conclusão do negócio. A sua obrigação profissional é encontrar um comprador e facilitar a transação a um preço aceitável para o vendedor.
Ao abrigo da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, a empresa de mediação tem de:
- Prestar a todos informação completa, clara e não enganosa sobre o imóvel e o negócio
- Confirmar a capacidade e a legitimidade do cliente para vender (artigo 17.º)
- Verificar se as características do imóvel correspondem às fornecidas pelo cliente e se existem ónus ou encargos
- Comunicar qualquer facto que ponha em causa o negócio
- Ter seguro de responsabilidade civil profissional de pelo menos 150.000 €, que também cobre compradores
Na prática, o mediador também apresenta o imóvel e ajuda muitas vezes a preparar o CPCV, mas são serviços, não deveres legais.
O mediador não é obrigado a:
- Revelar que é contratado e pago pelo vendedor
- Agir no interesse financeiro do comprador
- Aconselhar o comprador sobre se o preço pedido representa uma boa oportunidade
- Identificar defeitos no imóvel para além do que é visualmente aparente durante uma visita
- Encomendar ou rever vistorias técnicas
- Verificar que o estado físico do imóvel corresponde à sua descrição licenciada
Na prática, o mediador atua frequentemente como a principal fonte de informação do comprador sobre o imóvel. Não é porque esteja a trabalhar para o comprador, é porque nenhum outro profissional foi contratado para preencher esse papel.
O que é o mediador legalmente obrigado a revelar ao comprador?
O mediador deve prestar informação completa, clara e não enganosa e comunicar factos que ponham em causa o negócio. A lei não o obriga expressamente a declarar para quem trabalha.
As obrigações de divulgação do mediador ao abrigo da Lei n.º 15/2013 são mais restritas do que muitos compradores pensam. A empresa de mediação deve a todos informação completa, clara e não enganosa. Ao abrigo do artigo 17.º, tem também de verificar se o imóvel corresponde à descrição fornecida pelo cliente, confirmar se existem ónus ou encargos e comunicar qualquer facto que ponha em causa o negócio. Não é obrigada a encomendar vistorias técnicas nem a procurar problemas que o vendedor não revelou.
Especificamente, a lei não obriga expressamente o mediador a dizer ao comprador:
- Que foi contratado por e é pago pelo vendedor
- Que tem um interesse financeiro no fecho da transação a um preço mais alto
- Que o mesmo mediador pode estar a representar simultaneamente comprador e vendedor (dupla representação)
- Que uma venda anterior do mesmo imóvel não se concretizou e porquê
Os compradores que queiram perceber de quem o mediador representa os interesses devem perguntar diretamente: quem assinou o seu contrato de mediação e quem paga a sua comissão?
Onde termina o âmbito dos três profissionais?
O âmbito do advogado termina nos documentos jurídicos. O âmbito do notário termina na autenticação. O âmbito do mediador termina na facilitação da transação. Nenhum deles avalia o imóvel físico.
Os três profissionais cobrem em conjunto uma parte substancial dos riscos numa compra de imóvel portuguesa. Entre eles abordam titularidade legal, termos contratuais, obrigações fiscais, registo e facilitação da transação. Mas há uma lacuna que todos partilham: o estado físico do imóvel.
Nenhum dos três:
- Avalia a integridade estrutural do imóvel
- Verifica humidade, infiltrações, subsidência ou entrada de água
- Confirma a conformidade das instalações elétricas ou de gás
- Identifica obras realizadas sem as licenças municipais necessárias
- Compara a configuração física do imóvel com a sua licença de utilização
- Aconselha sobre o custo ou complexidade de colocar o imóvel numa condição legal ou estrutural adequada
Esta lacuna não é um descuido ou falha de qualquer profissional individual. Reflete o âmbito definido de cada função. Um advogado de imobiliário é formado em direito. Um notário é um funcionário público de autenticação. Um mediador é um facilitador de transações. Nenhum deles é engenheiro de estruturas e nenhum tem a competência profissional ou a obrigação legal de avaliar o próprio imóvel.
Quem avalia o estado físico do imóvel?
Um engenheiro independente, contratado pelo comprador antes da assinatura do CPCV, cobre o que o advogado, o notário e o mediador não cobrem: o imóvel físico.
Um engenheiro contratado para uma inspeção pré-compra fornece uma avaliação que cobre o que os três profissionais standard da transação deixam por verificar:
Estado estrutural. O engenheiro avalia os elementos estruturais do imóvel, incluindo paredes, pavimentos, estrutura de cobertura e fundações, para sinais de distress, movimento ou falha. Em imóveis portugueses mais antigos, inclui a avaliação de técnicas de construção tradicionais (incluindo estruturas pombalinas e gaioleiras em Lisboa) e a identificação dos pontos em que estão abaixo dos padrões esperados.
Humidade e entrada de água. A humidade é um dos defeitos mais comuns em imóveis portugueses, particularmente em imóveis mais antigos e naqueles que foram renovados sem abordar a impermeabilização de base. O engenheiro utiliza medidores de humidade e higrómetros para identificar áreas de infiltração ativa ou histórica que não são visíveis a olho nu durante uma visita standard.
Instalação elétrica. O engenheiro verifica a instalação elétrica face à norma portuguesa vigente (RTIEBT: Regras Técnicas de Instalações Elétricas de Baixa Tensão). As instalações mais antigas frequentemente não cumprem as normas atuais, e as renovações acrescentam por vezes circuitos sem atualizar o quadro elétrico, criando riscos de segurança e conformidade.
Instalação de gás. As instalações de gás são verificadas quanto a configurações visivelmente não conformes e ligações inseguras. A inspeção periódica de gás exigida pelo Decreto-Lei n.º 97/2017 é uma verificação separada, obrigatória por lei.
Área licenciada vs. área real. O engenheiro compara a configuração física do imóvel, incluindo layout de divisões, área de pavimento, ampliações e anexos, com as plantas licenciadas e a caderneta predial. As discrepâncias são assinaladas para o seu advogado avaliar; algumas indicam obras realizadas sem aprovação municipal, que podem precisar de legalização ou, nalguns casos, de demolição.
Sistemas MEP. Os sistemas mecânicos, elétricos e de canalização são avaliados quanto ao estado e conformidade. Inclui sistemas de AVAC, percursos de canalização, drenagem e qualquer automação do imóvel.
O relatório de inspeção dá ao comprador uma avaliação técnica independente do imóvel antes da assinatura do CPCV. As conclusões podem fundamentar pedidos de reparação, a negociação do preço e as condições do contrato, e o seu advogado deve aconselhá-lo sobre os seus direitos e sobre uma eventual condição de inspeção no contrato.
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Como deve um comprador estruturar a sua equipa de proteção em Portugal?
Quatro profissionais, contratados na sequência certa, cobrem todas as principais categorias de risco numa compra de imóvel portuguesa. A inspeção vem primeiro, antes de o CPCV comprometer o sinal do comprador.
A sequência importa tanto quanto a equipa. Um comprador que contrata os quatro profissionais mas na ordem errada acaba com o sinal em risco antes de as verificações mais importantes terem sido concluídas.
Passo 1: Encomendar a inspeção antes do CPCV. Antes de assinar o CPCV, um engenheiro avalia o imóvel físico. O relatório ou dá confiança para avançar, ou identifica problemas que sustentam um pedido de reparação ou a renegociação do preço, ou identifica problemas suficientemente graves para desistir sem qualquer custo para além do valor da inspeção.
Passo 2: Instruir o advogado de imobiliário antes do CPCV. O advogado revê toda a documentação jurídica, verifica os titulares de preferência, aconselha sobre os termos do CPCV e redige quaisquer condições suspensivas. O advogado e o inspetor trabalham em paralelo: o advogado cobre o risco jurídico, o inspetor cobre o risco físico. Nenhum substitui o outro.
Passo 3: Confirmar o financiamento antes do CPCV. Se a compra tiver financiamento bancário, uma aprovação de crédito em princípio de um banco português deve estar em mãos antes de o CPCV ser assinado. Um CPCV sem condição de financiamento que depois falha deixa o comprador sem saída sem penalização.
Passo 4: O notário autentica a escritura. Uma vez concluída a due diligence jurídica e física, o CPCV é assinado nos termos aprovados pelo advogado do comprador, e a transação avança para a escritura. O papel do notário nesta fase é a autenticação; a proteção do comprador já foi construída nos passos anteriores.
Esta sequência inverte o pressuposto de que o notário ou o mediador vão detetar problemas numa fase tardia. O notário nunca verificou o edifício e, desde o DL 10/2024, também deixou de pedir a licença. O mediador não tem obrigação de sinalizar problemas de que não foi informado. A proteção que importa é construída nos Passos 1 e 2, antes do CPCV, não depois.
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Perguntas Frequentes
Preciso de um advogado de imobiliário em Portugal, ou o notário é suficiente?
O notário não substitui um advogado de imobiliário. O notário é um funcionário público neutro cujo papel é a autenticação e o registo. Não presta aconselhamento jurídico específico à sua situação, não negoceia em seu nome e avançará com a escritura independentemente de os termos serem ou não do seu interesse. Um advogado de imobiliário contratado por si, que revê a documentação e aconselha sobre o CPCV antes de assinar, é o único profissional na cadeia de transação standard cujo trabalho é proteger os seus interesses jurídicos.
Posso usar o advogado do vendedor?
Não. Um advogado que aconselha simultaneamente comprador e vendedor na mesma transação enfrenta um conflito de interesses. O Estatuto da Ordem dos Advogados (artigo 99.º) proíbe o advogado de aconselhar ou representar dois clientes no mesmo assunto quando os seus interesses estão em conflito. Contrate o seu próprio advogado independente desde o início.
O que acontece se o mediador souber de um defeito e não me disser?
Se o mediador tiver sido informado de um defeito pelo vendedor e o tiver ativamente ocultado ao comprador, isso pode constituir dolo nos termos do Código Civil e pode dar ao comprador fundamento para resolver o contrato ou reclamar indemnização por danos. O seguro obrigatório de responsabilidade civil profissional da empresa de mediação (pelo menos 150.000 €) também cobre compradores. No entanto, provar a ocultação ativa é difícil na prática. O mediador não é obrigado a procurar defeitos de que não foi informado, e na maioria dos litígios deste tipo a posição do mediador será que transmitiu o que sabia. A proteção prática não é confiar na divulgação do mediador; é encomendar uma inspeção independente que identifica defeitos independentemente do que qualquer pessoa tenha ou não divulgado.
O notário é responsável se um problema for descoberto após a escritura?
A responsabilidade do notário limita-se ao seu âmbito definido: autenticação da escritura com base na documentação apresentada. Se a documentação era precisa e completa, o notário não tem responsabilidade pelos problemas físicos com o imóvel descobertos posteriormente. Um comprador que descubra que uma ampliação foi construída sem licença após a escritura não tem qualquer pretensão contra o notário, que não era responsável por verificar isto.
Em que ponto do processo devo encomendar a inspeção?
Sempre que possível, antes de assinar o CPCV. O CPCV é o ponto em que o sinal do comprador, tipicamente 10% a 20% do preço de compra, fica comprometido. Se uma inspeção for encomendada após o CPCV, os problemas encontrados ou têm de ser aceites, ou negociados a partir de uma posição mais fraca, ou usados para desistir, o que pode custar o sinal, salvo se o CPCV disser outra coisa. O seu advogado deve aconselhá-lo sobre os seus direitos e sobre uma eventual condição de inspeção no contrato. Encomendar a inspeção antes do CPCV permite que os achados informem os termos do contrato, sustentem a negociação do preço, ou forneçam fundamento para desistir sem custo financeiro para além da taxa de inspeção.
O meu advogado revê o relatório de inspeção?
Pode e deve. Um advogado e um engenheiro têm âmbitos complementares: o advogado cobre a conformidade jurídica e o risco contratual, o engenheiro cobre o estado físico e a conformidade técnica. Se a inspeção encontrar obras que não correspondem às plantas licenciadas, o advogado pode avaliar as implicações jurídicas: se o licenciamento retroativo é possível, quais as obrigações do vendedor, e como estruturar as condições do CPCV para proteger o comprador. Os dois profissionais funcionam melhor quando o relatório de inspeção está disponível antes de o CPCV ser finalizado.
Que qualificações devo procurar num engenheiro de inspeção de imóveis em Portugal?
O engenheiro deve estar registado na Ordem dos Engenheiros (OE) numa especialidade relevante: engenharia civil, estruturas ou engenharia de sistemas de edifícios são as mais pertinentes. O registo na OE é o padrão profissional reconhecido para a prática de engenharia em Portugal e a qualificação de base que indica competência independente. Peça o número de registo OE do engenheiro, que pode ser verificado no registo público da OE, e confirme que possui seguro de responsabilidade profissional.
Conclusão
O advogado, o notário e o mediador cobrem em conjunto uma gama substancial de riscos jurídicos, administrativos e transacionais numa compra de imóvel portuguesa. Nenhum deles cobre o imóvel físico. Entre o âmbito jurídico do advogado, o papel de autenticação do notário e a facilitação de transações do mediador, existe uma lacuna: ninguém verifica o edifício e, desde o DL 10/2024, o notário também deixou de pedir a licença.
Essa lacuna compete ao comprador colmatar. Uma inspeção pré-compra independente, encomendada sempre que possível antes da assinatura do CPCV, é a forma prática de a preencher. Combinada com um advogado de imobiliário independente que revê a documentação jurídica, estes dois profissionais proporcionam a cobertura que a cadeia de transação standard não oferece.
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Atualizado outubro 2026 | InspectOS Editorial | InspectOS Portugal
Fontes
- Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro
- Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro
- Código Civil Português
- Ordem dos Engenheiros, registo profissional e enquadramento de competências
- RTIEBT, Regras Técnicas de Instalações Elétricas de Baixa Tensão
- Estatuto da Ordem dos Advogados (Lei n.º 145/2015), artigo 99.º
- IMPIC, enquadramento regulatório da Mediação Imobiliária