Diretiva EPBD em Portugal: o que muda na compra e na propriedade de imóveis a partir de 29 de maio de 2026
A Diretiva (UE) 2024/1275 do Parlamento Europeu e do Conselho, conhecida como EPBD IV, tem de estar transposta para a legislação portuguesa até 29 de maio de 2026. A transposição passa pela revisão do Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro, que rege o Sistema de Certificação Energética dos Edifícios (SCE), e introduz o Passaporte de Renovação de Edifícios, padrões mínimos de desempenho energético (MEPS), e a obrigatoriedade de novos edifícios com zero emissões a partir de 2030. Para compradores, vendedores e proprietários de imóveis em Portugal, este calendário define obrigações concretas até 2033 e 2050. A InspectOS realiza vistorias energéticas independentes para clarificar o estado real do imóvel antes da escritura, com base nos critérios da ADENE e da DGEG.
A 29 de maio de 2026, Portugal tem de pôr em vigor as disposições nacionais que dão corpo à EPBD IV. A diretiva foi publicada no Jornal Oficial da União Europeia a 8 de maio de 2024 e entrou em vigor a 28 de maio de 2024. Os Estados-Membros dispõem de 24 meses para transpor o texto, conforme o artigo 35.º, n.º 1 da diretiva. Segundo a ADENE, Agência para a Energia, a proposta de transposição parcial já foi submetida ao governo e segue o circuito legislativo, incluindo a fase de consulta pública.
Este guia explica o que a EPBD IV impõe, o calendário de aplicação em Portugal, o que muda na compra e venda de imóveis, e o que um comprador ou proprietário deve verificar antes de qualquer transação.
O que é a Diretiva EPBD 2024/1275 e por que importa em Portugal?
A EPBD IV é a quarta revisão da Diretiva relativa ao Desempenho Energético dos Edifícios. Estabelece padrões mínimos de desempenho energético, obrigações de renovação, e a meta de um parque imobiliário com zero emissões até 2050.
A Diretiva (UE) 2024/1275 enquadra-se no pacote Fit for 55 da Comissão Europeia e revoga a versão anterior (Diretiva (UE) 2018/844, transposta em Portugal pelo Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro). O texto tem 84 considerandos, 38 artigos e 10 anexos. Define o caminho para descarbonizar o parque imobiliário da União Europeia, com particular foco na renovação dos edifícios com pior desempenho energético.
Portugal já transpôs versões anteriores da EPBD. O DL 101-D/2020 regula o SCE, gerido pela ADENE. A ADENE emitiu, à data de março de 2024, cerca de 1,6 milhões de certificados energéticos de habitação. Destes, cerca de 22% são da classe A ou B, 44% das classes C e D, e 23% das classes E e F (ADENE, dados publicados pelo Novoperfil).
A EPBD IV introduz cinco alterações que afetam diretamente quem compra ou possui imóvel em Portugal:
- Padrões mínimos de desempenho energético (MEPS) com calendário progressivo de aplicação até 2050
- Edifícios com zero emissões (ZEB) obrigatórios para todas as construções novas a partir de 2030
- Passaporte de Renovação de Edifícios, instrumento voluntário e digital de planeamento de reabilitação
- Balcões únicos para apoio técnico e financeiro à renovação energética
- Plano Nacional de Renovação de Edifícios (PNRE), em substituição da ELPRE, com apresentação prevista até 31 de dezembro de 2026 O Despacho n.º 8023/2024, de 19 de julho, criou o Grupo de Trabalho EPBD (GT-EPBD), liderado pela ADENE, com participação da DGEG, APA, IHRU, LNEC, IMT e IMPIC. O grupo é responsável pela preparação técnica da transposição e pela consulta pública.
Para compradores e proprietários, a relevância é prática. A EPBD IV cria obrigações que afetam a possibilidade de vender, arrendar e financiar imóveis em Portugal nos próximos cinco a dez anos.
Quais são os prazos da EPBD em Portugal até 2050?
O calendário tem cinco marcos: 29 de maio de 2026 (transposição), 2030 (ZEB para novos edifícios e restrições às classes F e G), 2033 (mínimo classe D para residencial), 2040 (mínimo classe A ou B) e 2050 (parque ZEB).
A transposição da EPBD IV em Portugal segue o calendário comunitário. A diretiva, no seu artigo 9.º, define a trajetória progressiva de melhoria do parque edificado. As datas relevantes para o mercado imobiliário português são:
29 de maio de 2026. Prazo de transposição. A partir desta data, o Estado português tem de comunicar à Comissão Europeia as medidas legislativas, regulamentares e administrativas que transpõem a diretiva. A revisão do DL 101-D/2020 e diplomas complementares formaliza o novo enquadramento do SCE.
2030. Todos os edifícios novos devem ser de zero emissões (ZEB), conforme o artigo 7.º da diretiva. Os edifícios públicos já tinham de ser ZEB a partir de 2028. Em paralelo, as restrições à venda e arrendamento começam a aplicar-se às classes energéticas mais baixas, com a remoção progressiva das classes F e G do mercado residencial.
2033. Os imóveis residenciais devem cumprir o mínimo de classe energética D. Edifícios que continuem em classes E, F ou G ficam sujeitos a obrigações reforçadas de renovação antes de qualquer transação. Edifícios não residenciais seguem trajetória mais exigente: os 15% piores reabilitados até 2030, e mais 10% até 2034.
2040. Todos os edifícios devem atingir, no mínimo, a classe A ou B. Esta meta intermédia prepara o parque para o objetivo de 2050.
2050. Parque imobiliário com zero emissões. Significa edifícios descarbonizados, de elevada eficiência energética, com qualidade do ambiente interior garantida (DGEG e ADENE, citados em Edifícios e Energia, edição 163, janeiro/fevereiro 2026).
O calendário não é uniforme. A EPBD IV permite flexibilidade para edifícios classificados como património, monumentos, locais de culto e edifícios em áreas de reabilitação urbana (ARU). Cada Estado-Membro define o âmbito destas exceções na transposição nacional.
O que muda na compra e venda de imóveis com a nova EPBD?
A compra de um imóvel em Portugal exigia já um Certificado Energético desde 2013. A EPBD IV transforma este documento de uma exigência formal numa condição prática de transação, com restrições reais a partir de 2030 para as classes mais baixas.
O Certificado Energético é obrigatório para venda, arrendamento e construção desde 2013, conforme o DL 118/2013, de 20 de agosto, agora absorvido no DL 101-D/2020. A falta de certificado expõe o vendedor a coimas entre €250 e €3.740 para particulares e até €44.890 para empresas (DL 118/2013, Art. 17). Para o contexto completo do regime atual, ver o guia do Certificado Energético.
Com a EPBD IV, o certificado deixa de ser apenas um documento legal e passa a determinar o acesso ao mercado. As mudanças concretas para um comprador são quatro:
1. A classe energética importa antes da escritura. Para imóveis adquiridos com intenção de arrendamento ou revenda, a classe atual determina o calendário de obrigações futuras. Um imóvel classe F adquirido em 2026 enfrenta restrições significativas à venda a partir de 2030. O comprador herda essas obrigações.
2. Os bancos avaliam o risco energético. As principais instituições financeiras portuguesas, incluindo Caixa Geral de Depósitos, Millennium BCP, Santander Totta e BPI, ajustaram já os produtos de crédito habitação para refletir as orientações da Autoridade Bancária Europeia (EBA) sobre risco de eficiência energética. Imóveis com classificação F enfrentam limites mais restritivos de loan-to-value ou exigências de compromisso de renovação como condição para aprovação do crédito.
3. O Passaporte de Renovação pode ser pedido durante a transação. Embora seja voluntário, o Passaporte estabelece um roteiro técnico para levar o imóvel até à classe exigida. Um comprador que negoceie a apresentação do Passaporte antes da escritura ganha visibilidade sobre o custo real de pôr o imóvel em conformidade.
4. A revisão do certificado pode ser exigida. A EPBD IV reforça os requisitos de precisão, transparência e digitalização dos certificados. Certificados antigos, emitidos com base em metodologias entretanto revistas, podem ter de ser atualizados antes de uma nova transação. Esta atualização é uma despesa do vendedor, mas, na prática, surge como ponto de negociação no contrato-promessa.
Para compradores estrangeiros, a exposição é ainda mais relevante. Os imóveis com características patrimoniais, frequentemente procurados por compradores do norte da Europa, têm pior desempenho energético médio. Para o enquadramento completo dos riscos do comprador estrangeiro, ver o guia do comprador estrangeiro.
O que é o Passaporte de Renovação de Edifícios?
O Passaporte de Renovação é um documento digital que define o roteiro técnico de reabilitação profunda de um edifício até atingir a classe ZEB. É voluntário, emitido por perito qualificado, e articulado com o Certificado Energético.
O artigo 12.º e o Anexo VIII da Diretiva (UE) 2024/1275 definem o Passaporte de Renovação. O documento tem cinco características essenciais:
- Voluntário para o proprietário do edifício, sem caráter obrigatório no momento da emissão
- Articulado com o Certificado Energético, partilhando a mesma base de dados gerida pela ADENE
- Digital, emitido por perito qualificado registado no SCE
- Faseado, com etapas sequenciais que conduzem o edifício à classificação ZEB (ou nZEB até 2030)
- Carregado na base de dados nacional de certificados e armazenado no caderno digital do edifício Em termos práticos, o Passaporte responde a uma pergunta concreta do proprietário: que intervenções, com que ordem, com que custo, levam este edifício até à classe exigida pela EPBD em cada momento do calendário até 2050?
A ADENE, em colaboração com parceiros europeus, conduziu o projeto iBRoad2EPC, que desenvolveu e testou a metodologia do Passaporte. As intervenções típicas analisadas incluem isolamento de envolvente, instalação de solar térmico para águas quentes sanitárias, bombas de calor, janelas de classe A+ pelo sistema CLASSE+ da ADENE, e sistemas de aquecimento com biomassa ou outras fontes renováveis. No caso de habitação multifamiliar antiga, a redução estimada das emissões pode chegar aos 98% e a redução do consumo de energia final aos 58% (ADENE, projeto iBRoad2EPC).
Para um comprador, o Passaporte tem valor analítico mesmo antes da transposição estar concluída. Pedir ao vendedor a apresentação de um Passaporte (ou encomendar um, ainda na fase de promessa) transforma a discussão sobre o estado do imóvel num cálculo financeiro concreto: custo de aquisição mais custo de renovação igual custo total de cumprimento da diretiva.
Antes de assinar a escritura ou o contrato-promessa, confirme a classe energética real do imóvel e o caminho de conformidade EPBD. A InspectOS realiza vistorias pré-compra com avaliação energética independente, alinhada com a metodologia SCE e o calendário EPBD. Identifica o gap entre a classe atual e a classe exigida em 2030 e 2033, e quantifica o custo provável de renovação. Em 48 horas, com relatório técnico em português, pronto para usar na negociação.
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Como se prepara um proprietário antes da transposição?
A janela útil para um proprietário é curta. Entre maio de 2026 e 2030, qualquer venda ou arrendamento de imóvel das classes mais baixas começa a depender do calendário de restrições. A preparação tem três fases.
Fase 1: confirmar a classe atual. O proprietário tem ou não tem Certificado Energético válido. Caso tenha, é necessário verificar a data de emissão. Certificados emitidos antes de 2020 podem ter sido feitos com a metodologia anterior e podem precisar de atualização. Caso não tenha, ou caso o certificado tenha expirado, a emissão de um novo é o ponto de partida.
Fase 2: avaliar o gap até à classe exigida. Se o imóvel estiver em classe F ou G, o calendário aponta para a impossibilidade de venda livre a partir de 2030. Se estiver em classe E ou D, a 2033 obriga ao mínimo D no residencial. A pergunta concreta é: quanto custa pôr o imóvel em classe D ou superior, com que intervenções, em que ordem?
Fase 3: decidir o calendário próprio. O proprietário tem três opções práticas:
- Renovar o imóvel antes da venda, capturando a valorização da nova classe
- Vender no estado atual, antes de a restrição apertar, aceitando o desconto que o mercado já aplica a imóveis das classes mais baixas
- Manter o imóvel e renovar gradualmente, com apoio de programas como o Fundo Ambiental ou o PRR A escolha não é apenas técnica, é financeira. A InspectOS recomenda integrar a auditoria energética com uma vistoria estrutural, especialmente em prédios antigos onde os defeitos de envolvente afetam diretamente a classe energética. Para o quadro completo dos defeitos de humidade que afetam a eficiência, ver o guia de inspeção de humidade e bolores. Para o enquadramento estrutural e sísmico, ver o guia de inspeção estrutural.
Como se prepara um comprador antes da escritura?
Um comprador em 2026 está a tomar uma decisão de longo prazo num quadro regulatório em mudança. As verificações essenciais somam quatro pontos, todos resolvíveis antes da assinatura do contrato-promessa.
1. Pedir o Certificado Energético atual. Documento legalmente obrigatório desde 2013. Se o vendedor não o tem ou se o documento expirou, a obrigação de o emitir é do vendedor antes da venda. A não apresentação do certificado é uma das verificações que o comprador deve fazer antes do CPCV. Ver o guia de inspeção pré-compra.
2. Confirmar a classe energética real. Um certificado emitido há cinco anos pode não refletir o estado atual do imóvel, especialmente se houve intervenções entretanto. Em imóveis das classes E, F ou G, a recomendação é fazer uma vistoria energética independente para confirmar a classificação real e a margem de melhoria possível.
3. Calcular o custo de conformidade EPBD. Se a intenção é manter o imóvel após 2030 ou 2033, é necessário calcular o investimento de renovação até à classe D (ou superior). Este cálculo deve fazer parte da decisão de oferta e da negociação do CPCV. Ver o guia do CPCV.
4. Confirmar a conformidade documental. Mesmo com o Simplex (Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro) a dispensar a apresentação da Licença de Utilização e da Ficha Técnica da Habitação na escritura, ambos os documentos continuam legalmente exigíveis e devem ser pedidos pelo comprador antes do CPCV. Ver o guia do Simplex Urbanístico. Para o conjunto completo das verificações pré-compra, ver o checklist pré-compra.
A omissão destas verificações não invalida o contrato, mas transfere todo o custo de conformidade para o comprador, sem retorno via redução de preço ou compensação. A EPBD IV não muda o regime de defeitos ocultos, mas adiciona uma nova camada de exposição patrimonial que o comprador absorve no momento da assinatura.
Como verificar o estado energético real de um imóvel?
O Certificado Energético é uma declaração formal, não uma vistoria. Para confirmar a classe real e o caminho de renovação, é necessário uma análise técnica independente alinhada com a metodologia SCE da ADENE.
A diferença entre o Certificado e uma vistoria energética independente importa em três pontos:
Origem do dado. O Certificado é emitido por um perito qualificado SCE, com base em medições e cálculos parametrizados. A InspectOS emite vistorias técnicas independentes, com leitura direta das envolventes, sistemas e instalações no local, validando o certificado existente ou identificando divergências.
Profundidade da análise. O Certificado classifica. A vistoria energética identifica a causa da classe, ponto por ponto: caixilharia, isolamento térmico, sistemas de aquecimento e arrefecimento, sistemas de água quente sanitária, sombreamento, orientação, qualidade do ar interior, pontes térmicas.
Aplicação na decisão. O Certificado é um documento legal, com validade de 10 anos para habitação. A vistoria energética é uma análise técnica, válida para o momento, que liga o estado atual ao roteiro de renovação exigido pela EPBD IV.
A InspectOS realiza vistorias energéticas integradas com inspeção pré-compra. O relatório inclui a confirmação da classe atual, a identificação dos pontos críticos que afetam a classificação, e a recomendação técnica para alinhamento com o calendário EPBD. Para compradores estrangeiros, o relatório está disponível também em inglês. Para o enquadramento completo de um imóvel em Lisboa, ver o guia de inspeção de apartamento em Lisboa.
Quais são as coimas e sanções aplicáveis ao não cumprimento?
O regime sancionatório atual prevê coimas entre €250 e €3.740 para particulares e até €44.890 para empresas. A EPBD IV mantém este enquadramento, mas adiciona consequências de mercado mais relevantes do que a coima.
O regime de coimas para falta ou desconformidade do Certificado Energético está fixado no DL 118/2013, Art. 17, mantido em vigor pelo DL 101-D/2020. Os valores aplicam-se a:
- Falta de Certificado Energético em venda, arrendamento ou anúncio público
- Desconformidade entre os dados constantes no certificado e o estado real do imóvel
- Recusa de fornecimento do certificado ao adquirente ou arrendatário
- Anúncios públicos sem indicação da classe energética A ADENE e a Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE) são as entidades competentes para a fiscalização e instrução dos processos contraordenacionais. As coimas são aplicáveis ao promotor imobiliário, ao mediador, ao senhorio e ao vendedor, conforme o caso.
A EPBD IV mantém este regime mas adiciona uma nova camada: a impossibilidade prática de transação. A partir de 2030, um imóvel classe F ou G fica sujeito a restrições de venda no mercado livre. A coima é finita; a perda de liquidez patrimonial não é.
Para imóveis comerciais e habitação multifamiliar, a fiscalização tende a intensificar-se com a transposição. O IMPIC e a ASAE têm sinalizado um reforço da capacidade fiscalizadora a partir de 2026.
Perguntas Frequentes
A Diretiva EPBD 2024/1275 aplica-se ao meu imóvel se for antigo?
Sim. A EPBD IV abrange todos os edifícios destinados a habitação, escritórios, escolas, hospitais e outros edifícios públicos, sem distinção de idade. A diretiva prevê flexibilidade para edifícios classificados como património, monumentos ou em áreas de reabilitação urbana (ARU). A definição concreta destas exceções é remetida para a transposição nacional, conforme o artigo 9.º da diretiva.
Tenho de fazer o Passaporte de Renovação para vender a minha casa?
Não. O Passaporte de Renovação é voluntário e mantém-se voluntário no quadro definido pela EPBD IV. O documento obrigatório para venda continua a ser o Certificado Energético, conforme o DL 101-D/2020. O Passaporte é, no entanto, uma ferramenta útil para vendedores de imóveis em classes E, F ou G, porque clarifica o caminho de conformidade e reduz o desconto que o mercado aplica a estes imóveis.
Os imóveis de classe F e G deixam de poder ser vendidos a partir de 2030?
A trajetória da EPBD IV aponta para restrições crescentes às classes F e G a partir de 2030, com remoção progressiva do mercado residencial até 2033, ano em que a classe D passa a ser o mínimo para habitação. A formulação concreta destas restrições depende da transposição portuguesa. A recomendação prática para proprietários nestas classes é planear a renovação ou a venda dentro da janela atual.
O Certificado Energético que tenho é válido até quando?
Os certificados energéticos para habitação têm validade de 10 anos. Para imóveis comerciais, a validade é de 8 anos. Certificados emitidos antes de 2020, com base na metodologia anterior, podem precisar de atualização após a transposição da EPBD IV. A ADENE comunicará as condições de transição quando o novo enquadramento entrar em vigor.
Como é que a EPBD IV afeta o crédito habitação?
Os bancos portugueses, incluindo Caixa Geral de Depósitos, Millennium BCP, Santander Totta e BPI, integraram as orientações da Autoridade Bancária Europeia sobre risco de eficiência energética nos produtos de crédito habitação. Imóveis com classificação F ou G enfrentam limites mais restritivos de loan-to-value, taxas penalizadas ou exigências de compromisso de renovação. Para compradores, a classe energética é hoje um fator de aprovação de crédito, não apenas um documento legal.
A InspectOS emite Certificados Energéticos?
A InspectOS realiza vistorias técnicas independentes, incluindo a componente energética, em articulação com peritos qualificados SCE. A vistoria avalia o estado real da envolvente, dos sistemas e das instalações, e identifica o caminho de renovação alinhado com o calendário EPBD. A emissão formal do Certificado Energético, quando necessária, é assegurada pela rede de peritos qualificados registados na ADENE.
O que muda para edifícios novos a partir de 2030?
A partir de 2030, todos os edifícios novos têm de ser ZEB (zero emissões). Para edifícios públicos, esta obrigação aplica-se já a partir de 2028, conforme o artigo 7.º da Diretiva (UE) 2024/1275. ZEB significa, na definição da EPBD IV, edifícios de elevadíssimo desempenho energético, com necessidades energéticas reduzidas, totalmente cobertas por fontes renováveis no local, próximas ou comunitárias, e com emissões operacionais nulas.
O que é o Plano Nacional de Renovação de Edifícios (PNRE)?
O PNRE é o instrumento estratégico que define o caminho nacional para a renovação do parque edificado até 2050. Substitui a Estratégia de Longo Prazo para a Renovação de Edifícios (ELPRE) e tem de ser apresentado até 31 de dezembro de 2026, conforme o calendário comunicado pela DGEG e ADENE. O PNRE definirá as metas intermédias, os instrumentos de financiamento e as prioridades de intervenção por tipologia de edifício.
Conclusão
A Diretiva EPBD 2024/1275 muda o quadro de obrigações para quem compra, vende ou possui imóvel em Portugal. Os prazos são concretos: transposição até 29 de maio de 2026, ZEB para novos edifícios em 2030, classe D mínima para residencial em 2033, parque ZEB em 2050. As ferramentas de mitigação, o Certificado Energético, o Passaporte de Renovação, o PNRE, estão definidas. O que falta, em cada transação, é a verificação independente do estado real do imóvel.
A InspectOS realiza vistorias pré-compra com componente energética alinhada com a metodologia SCE. Em 48 horas, com relatório em português, identifica a classe real, o gap até à classe exigida em 2030 e 2033, e o custo provável de conformidade. É o documento que falta entre o Certificado e a decisão de comprar ou de não comprar.
→ Agendar uma Vistoria de Pré-Compra · pedir orçamento em inspectos.pt
Atualizado a 12 de maio de 2026 | Revisto por [NOME DO PERITO], Eng.º Civil, Ordem dos Engenheiros n.º [OE] | InspectOS Portugal
Fontes: Diretiva (UE) 2024/1275 do Parlamento Europeu e do Conselho, de 24 de abril de 2024 (Jornal Oficial da UE, 8 de maio de 2024); Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro (transposição EPBD III, SCE); Decreto-Lei n.º 118/2013, de 20 de agosto (regime contraordenacional do SCE); Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (Simplex Urbanístico); Despacho n.º 8023/2024, de 19 de julho (criação do GT-EPBD); ADENE, "ADENE apoia a transposição da Diretiva do desempenho energético dos edifícios", julho 2024; ADENE, projeto iBRoad2EPC; DGEG e ADENE, declarações em Edifícios e Energia n.º 163, janeiro/fevereiro 2026; Novoperfil, "Todas as habitações devem ter certificado E até janeiro de 2030"; Deco Proteste, "Eficiência energética dos edifícios", novembro 2025.